Contratto di locazione immobile ad uso diverso da abitazione

[Albano50]

Ho un immobile categoria catastale C3 ( laboratorio per arti e mestieri), che ho dato ad una agenzia immobiliare della mia zona per trovare un inquilino.
L'agenzia mi presenta una persona che ha una piccola azienda ed è interessato al locale.
Questi mi chiede di agevolarlo inizialmente nel canone e mi propone un canone "x" per gli anni 2014, 2015 e 2016 , un canone "y" per il 2017 e gli aumenti istat del 100% a partire dal 2018.
Da parte mia non vi sono problemi ed avevo già inserito quanto detto sopra in una apposita clausola nella bozza del contratto il tutto concordato con l'agenzia.
Leggendo varie discussioni sull'argomento trovate in rete mi è sorto il dubbio che ciò non sia fattibile.
L'aumento istat del 100% mi sembra sia possibile se il contratto non è un 6+ 6 ma un 7+ 6 .. ma mi sono sorti dubbi anche per "la scaletta" propostami per il canone.
Seguendo da tempo le varie discussioni di questo forum ho pensato di approfittarne per avere anche la Vostra opinione

 

[Key]

L istat al 100% e'solo per i contratti superiori,anche di un giorno ai 6 anni.
La scaletta deve essere inserita subito nel contratto che Si va a registrare.
L aumento istat decorre dall anno successivo al canone di locazione a regime

 

[Bastimento]

Anch'io vado a memoria: il canone variabile va giustificato.... non in aumento ma in diminuzione. Cioè bisogna stabilire il canone base (quello di arrivo) e indicare il canone iniziale, inferiore, legato a motivi di agevolazione all'avviamento all'attività. Don deve cioè apparire come un modo surrettizio di aumento del canone.

Quanto alla decorrenza dell'adeguamento Istat, può decorrere credo già dal secondo anno, e comunque da quando stabilito nei modi e nei tempi del contratto

 

[Albano50]

L'agenzia mi ha dato poco fà una bozza del contratto.
Riguardo alla "scaletta" mi ha confermato quanto detto da Bastimento, si parte dal canone di arrivo e si motiva i canoni "intermedi" ho letto la clausola ed è scritta abbastanza bene... l'istat parte dall'anno successivo il raggiungimento l'affitto d'arrivo.....
Sulla percentuale istat dei futuri aumenti la clausola riporta testualmente:
"....nella misura massima prevista dall’art.32 della legge 392/78, modificato con legge 118/85, con legge 13/2009 ed eventuali successive modifiche, senza onere di richiesta alcuna da parte del locatore."
L'agente dice che così scritta dipende da mè se, quando sarà il momento, chiedere il 75% o il 100% .
Essendo una classica locazione 6+6 con le leggi attuali credo abbia ragione Key...
vi ringrazio

 

[Bastimento]

Con il 6+ 6 crdo devi applicare il 75%: se è 6,qualcosa+6 puoi applicare il 100%.

Circa la data cui applicare l'istat, io direi che dipende da come è scritto il contratto: se la scaletta fissa importi anno per anno senza specificazione ulteriore, convengo non si possa applicare l'istat.
Ma se a partire dal 2° anno ridotto e successivi fosse specificato che saranno adeguati all'istat, non vedo perchè non sia lecito. Poi indicherei anche che il canone base "finale", sarà opportunamente aggiornato in funzione della variazione istat intervenuta dalla data di stipula alla data di decorrenza.
Non vedrei niente di ilelcito.

Altro è l'opportunità o meno di formulare in questo modo il contratto.