Contratto di locazione immobile commerciale...clausole da inserire?

[phoenix77]

Salve a tutti, tra qualche giorno dovrò andare in agenzia per la stipula di un contratto d'affitto di un locale c/1 di cui io sono il proprietario, ad una società (credo srl) per l'attivita di panificazione e quindi avrei dei dubbi (anche se come al solito la lettura del forum che ho già fatto mi è stata d'aiuto):

1) Il mancato pagamento di una mensilità di affitto darà diritto alla risoluzione del contratto ma vorrei inserire anche questa possibilità nel caso in cui il pagamento del canone fosse effettuato dall'assicurazione in quanto ci sarà una garanzia fidejussioria assicurativa, è possibile?

2)l'aumento istat può essere soltanto dello 75% o può essere anche del 100%? (mi pare proprio che non sia possibile)

3)le spese condominiali sono a carico del conduttore come posso tutelarmi nel caso in cui lui non paghi?

4) avete consigli da darmi su clausole da inserire per evitare problemi futuri?

Vi ringrazio anticipatamente

 

[StLegaleDeValeriRoma]

Il contratto di affitto ad una società di un locale deve essere adeguatamente redatto dopo aver assunto informazioni sul futuro conduttore insrendo apposite clausole che ti tutelino.
In questa sede ovviamente non è possibile farti avere un contratto senza conoscere le effettive situazioni che lo condizionano.
Avv. Luigi De Valeri

 

[phoenix77]

Ciao grazie per la risposta.... panificazione, nel mio locale faranno pane e lo venderanno (oltre che tutti i prodotti derivati dalla farina tipo pizza dolciumi, pasta fresca ecc.), non credo ci saranno grossi problemi ma spero di non essere smentito! Il contratto è già stipulato mancano le firme però se hai consigli su clausole importanti da inserire a mia tutela ti "ascolto" attentamente
ps (il conduttore sta facendo la nuova società e dovrebbe partire in questi giorni)

 

[Bastimento]

Mi scuso se non sarò rigoroso come un professionista, ma penso di poter rendere l'idea.
1) Nella clausola prevedi la rescissione del contratto per morosità già per mancato pagamento di una mensilità: poi contestualmente alla contestazione chiederai di "escutere" la fideiussione: cosa che potrà essere fatta proprio in quanto garanzia per inadempienze del conduttore. Piuttosto cerca di ottenere una fideiussione che sia facile da esercitare, cioè a semplice richiesta e non a seguito di causa civile.
2) Per i commerciali, solo il 75%
3) Inserendo anche le spese accessorie nella garanzia fideiussoria.

p.s.: la miglior garanzia è valutare bene la solidità dell'attività del conduttore.
Un aspetto delicato è se concedere o no la possibilità di recesso anticipato, e relativo preavviso. Tieni però presente che se dovesse avere difficoltà economiche, secondo me diventa difficilissimo riscuotere il canone fino al termine legale del contratto: ti saluta in anticipo o cede a chicchessia l'azienda procurandoti grattacapi maggiori. Se vi trovaste in quella condizione è meglio trovare subito una forma di transazione ragionevole: poi ognuno libero per la sua strada.

 

[carlor]

L'aumento Istat è al 75%.
Per quanto riguarda la parte tecnico/condominiale, ci sarà da pensare alla canna fumaria, spesso fonte di discussione con i condòmini, con corredo di esposti alla USL, etc. Meglio prevenire che curare anche in questo caso.
Infine un contratto delicato come questo (si pensi all'indennità di avviamento: c'è contatto con il pubblico?) lo farei predisporre dall'avvocato di un'associazione di piccoli proprietari (UPPI, etc.).

 

[Bastimento]

I suggerimenti di Salves sono sicuramente saggi, specie per la canna fumaria e le relazioni col condominio.

Però mi incuriosisce la nota circa il supporto di una associazione (UPPI o analoghe): se c'è contatto col pubblico (es.: rivendita) è scontato scattino alcuni automatismi di legge, tipo l'indennità d'avviamento a fine locazione per disdetta da parte del locatore ecc. Non riesco a vedere quindi quali soluzioni particolari possano essere suggerite da qualunque "assistente", in modo da evitare o minimizzare i diritti del conduttore (esempio anche la prelazione...). Poi è chiaro che la consulenza di una associazione che vede mille casi sarà certamente utile.

 

[Umberto Granducato]

Non riesco a vedere quindi quali soluzioni particolari possano essere suggerite da qualunque "assistente", in modo da evitare o minimizzare i diritti del conduttore (esempio anche la prelazione...)

Praticamente a niente. I Patti contrari sono nulli

 

[Bastimento]

Praticamente a niente. I Patti contrari sono nulli

.. appunto .. affittare un C1 come C1 porta naturalmente a certi vincoli di legge. Non riesco ad immaginare precauzioni speciali.

 

[Pennylove]

L'aumento Istat è al 75%.

A chi fosse interessato, segnalo che anche per i contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione è venuto meno il limite dell'aggiornamento annuale del canone fissato dall'art.32 della legge 392/1978. Non per tutti i contratti, però, ma solo per quelli con una durata superiore a quelle minime stabilite dalla legge. Lo ha stabilito, infatti, l'art.41 della legge 14/2009, di conversione del decreto chiamato "milleproroghe", che al comma 16-duodecies ha previsto la facoltà per il locatore di pattuire, in tali contratti, un aggiornamento del canone nella misura del 100% delle variazioni ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Resta, invece, sempre fermo al 75% il massimo dell'aggiornamento che è possibile richiedere per le locazioni di duratra uguale o minore di quella prevista dall'art.27 della legge 392/1978, vale a dire di sei o di nove anni.

 

[carlor]

Resta, invece, sempre fermo al 75% il massimo dell'aggiornamento che è possibile richiedere per le locazioni di duratra uguale o minore di quella prevista dall'art.27 della legge 392/1978, vale a dire di sei o di nove anni.

Non esistono contratti di locazione immobili ad uso commerciale di durata inferiore a sei anni.