Contratto di locazione immobile commerciale...clausole da inserire?

[Pennylove]

Giusta osservazione.
Non è possibile concordare una durata inferiore ai canonici sei o nove anni perché una simile previsione contrattuale viene automaticamente sostituita con quella legale, lasciando inalterato il restante contenuto del contratto. Tuttavia, qualora la locazione sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, può essere ritenuto conforme al modello legale eccezionalmente previsto per la "locazione non abitativa transitoria" a condizione, però, che la transitorietà sia espressamente enunciata in contratto, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentire la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti che le ragioni dedotte siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario.

 

[phoenix77]

molto interessanti le vostre osservazioni...
per quanto riguarda la canna fumaria già è istallata quindi no problem dal condominio, invece interessanti le vostre osservazioni sul resto...rimango sintonizzato

 

[phoenix77]

A chi fosse interessato, segnalo che anche per i contratti di locazione ad uso diverso dall'abitazione è venuto meno il limite dell'aggiornamento annuale del canone fissato dall'art.32 della legge 392/1978. Non per tutti i contratti, però, ma solo per quelli con una durata superiore a quelle minime stabilite dalla legge. Lo ha stabilito, infatti, l'art.41 della legge 14/2009, di conversione del decreto chiamato "milleproroghe", che al comma 16-duodecies ha previsto la facoltà per il locatore di pattuire, in tali contratti, un aggiornamento del canone nella misura del 100% delle variazioni ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Resta, invece, sempre fermo al 75% il massimo dell'aggiornamento che è possibile richiedere per le locazioni di duratra uguale o minore di quella prevista dall'art.27 della legge 392/1978, vale a dire di sei o di nove anni.

quindi se io invece dei canonici 6 anni +6 anni facessi 7anni +7anni l'adeguamento istat sarebbe del 100%? E' possibile fare un contratto del tipo 6 anni e mezzo + sei anni e mezzo?

 

[carlor]

quindi se io invece dei canonici 6 anni +6 anni facessi 7anni +7anni l'adeguamento istat sarebbe del 100%? E' possibile fare un contratto del tipo 6 anni e mezzo + sei anni e mezzo?

Quanto meno il contratto dura un numero intero di anni, se non è un transitorio!

 

[Antonello]

E' possibile fare un contratto del tipo 6 anni e mezzo + sei anni e mezzo?

No.
6+6 oppure 9+9.

 

[Bastimento]

No.
6+6 oppure 9+9.

Questo lo dovresti spiegare: se è corretta la precisazione di cui sopra al #9, non vedo perchè non possa essere stipulato un contratto di durata superiore al minimo di legge. Che poi un contratto debba avere durata multiplo di anno intero è un'altra cosa che richiederebbe conferme normative, fatto salvo il fatto che si possa convenire essere piuttosto singolare la pretesa..

 

[Pennylove]

quindi se io invece dei canonici 6 anni +6 anni facessi 7anni +7anni l'adeguamento istat sarebbe del 100%? E' possibile fare un contratto del tipo 6 anni e mezzo + sei anni e mezzo?

L'aggiornamento ISTAT al 100% vale solo per i contratti "lunghi". Va escluso, però, che, ove le parti abbiano all'inizio previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge, la rinnovazione tacita del rapporto di locazione possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all'inizio del rapporto. L'art.28 della legge 392/1978, infatti, stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili a uso alberghiero di nove anni in nove anni. Ciò comporta che, indipendentemente dalla misura della durata iniziale del contratto, quest'ultimo, alla prima scadenza, si rinnova per la durata legale di sei anni (ovvero di nove).

 

[phoenix77]

quindi in contratti di sei anni con rinnovo automatico l'adeguamento è istat è del 100%?
io ho scritto che l'adeguamento istat è automatico di anno in anno a partire dal secondo senza bisogno di raccomandata,va bene?

 

[carlor]

quindi in contratti di sei anni con rinnovo automatico l'adeguamento è istat è del 100%?
io ho scritto che l'adeguamento istat è automatico di anno in anno a partire dal secondo senza bisogno di raccomandata,va bene?

Per questi contratti si può applicare solo il 75% dell'Istat.

Aggiunto dopo 4 minuti...

I suggerimenti di Salves sono sicuramente saggi, specie per la canna fumaria e le relazioni col condominio.

Però mi incuriosisce la nota circa il supporto di una associazione (UPPI o analoghe): se c'è contatto col pubblico (es.: rivendita) è scontato scattino alcuni automatismi di legge, tipo l'indennità d'avviamento a fine locazione per disdetta da parte del locatore ecc. Non riesco a vedere quindi quali soluzioni particolari possano essere suggerite da qualunque "assistente", in modo da evitare o minimizzare i diritti del conduttore (esempio anche la prelazione...). Poi è chiaro che la consulenza di una associazione che vede mille casi sarà certamente utile.

Avere un parere in più fa sempre bene. Stiamo parlando di cedere in locazione un immobile, ossia di migliaia di euro l'anno in gioco (l'affitto e le spese condominiali). Quindi secondo me il gioco vale la candela.

 

[Umberto Granducato]

Per questi contratti si può applicare solo il 75% dell'Istat.

L'aggiornamento ISTAT al 100% vale solo per i contratti "lunghi".

cosa intendi x contratti lunghi?