Prima di entrare nel vivo della questione, è bene fare una premessa. Il diritto di prelazione, come sopra evidenziato, può nascere sia da un atto di autonomia privata (prelazione volontaria) che da una disposizione di legge.
La differenza tra le due ipotesi è molto importante poiché, mentre la prelazione volontaria produce effetti obbligatori, non opponibili a terzi, per cui – come è stato precedentemente osservato - il mancato rispetto dei patti può essere sanzionato solo con il risarcimento dei danni (nemmeno la trascrizione può conferire al patto di prelazione un’efficacia “esterna” più intensa: la trascrizione sarebbe inutile e priva di effetti), non essendo possibile ottenere una sentenza da art. 2932 (Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) e neppure alcun diritto di riscatto nei confronti del terzo nuovo proprietario del bene, la prelazione legale (quella, per intenderci, da art. 3, co. 1, lettera g) della legge 431/1998) si caratterizza per l’efficacia reale, essendo assistita da un diritto di riscatto (c.d. retratto) in capo al soggetto preferito (conduttore) in caso di violazione da parte del soggetto obbligato a preferire (locatore).
La prelazione convenzionale, in caso di vendita dell’immobile locato, scatta, sotto il profilo temporale, in qualunque momento, secondo modalità, scevre da formalismi, concordate dalle parti (l’importante è che l’atto unilaterale recettizio raggiunga il suo scopo, che è quello di generare conoscenza sull’operazione da porre in essere), mentre la prelazione legale nasce a seguito del diniego del rinnovo del contratto da parte del locatore, in concomitanza con la prima scadenza contrattuale, con la motivazione “vendita” e in presenza di particolari condizioni: essa deve essere esercitata con le modalità di cui agli artt. 38 (Prelazione) e 39 (Riscatto) della legge 392/1978, con il mezzo prescritto della notificazione eseguita da ufficiale giudiziario, ma giurisprudenza consolidata ammette anche l’impiego di mezzi equipollenti previsti nel nostro ordinamento: consegna di atto scritto proveniente dal locatore, lettera raccomandata postale con avviso di ricevimento ecc.
Quanto, poi, alla prelazione in caso di nuova locazione abitativa, vale la pena di avvertire che l’istituto è regolato dal secondo comma dell’articolo 3 della legge 431 del 1998 che prevede che il conduttore abbia il diritto di prelazione sulla eventuale nuova locazione quando il locatore disdica il contratto, alla prima scadenza, solo ed unicamente per eseguire opere straordinarie di ricostruzione o di ristrutturazione dell’immobile, di cui alle lettere d) ed e), primo comma dell’art. 3, e non in altri casi: da ciò si evince il limitato campo di applicazione della prelazione del conduttore nell’ipotesi di nuova locazione di unità abitativa. In questo caso, le modalità di esercizio della prelazione sono quelle previste dall’art. 40 della legge 392/1978, rubricato “Diritto di prelazione in caso di nuova locazione”, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno sessanta giorni prima della scadenza (da intendersi, secondo dottrina, nelle locazioni ad uso abitativo, sessanta giorni prima della conclusione dei lavori). Tale prelazione, al pari di quella convenzionale, ha effetti meramente obbligatori, in quanto non assistita da riscatto e, pertanto, l’unico rimedio esperibile da parte del conduttore consisterebbe nel solo diritto di ottenere dal locatore il risarcimento dei danni.
Dopo questa lunga (e tediosa) premessa, necessaria, però, per inquadrare il complesso istituto giuridico, veniamo, ora (finalmente) al caso in esame: pare evidente che la formulazione della clausola in discorso non sia molto chiara: “Il conduttore ha il diritto di prelazione sia nella vendita dell'immobile, sia nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi entrambe secondo le modalità di legge”. In prima battuta sarei portata a condividere le conclusioni a cui perviene CheCasa!, ma, ad una analisi attenta del testo scritto, sarei un poco più cauta, sulla base di tre considerazioni.
1. E’ vero che le modalità di esercizio della prelazione convenzionale sono rimesse alla discrezionalità delle parti, ma è altrettanto ben vero che nulla vieta alle medesime, in sede di stipula di contratto, di pattuire convenzionalmente, in virtù del generale principio di autonomia contrattuale di cui all’art. 1332 cod. civ. (a maggior ragione nell’ambito di un contratto libero 4+4) che detta prelazione debba essere notificata secondo le stesse modalità della prelazione legale, ossia secondo quanto prevede l’art. 38 della legge sopracitata.
2. Si deve, inoltre, osservare, che il termine “alla scadenza del contratto” non segue “nella vendita dell’immobile”, ma “nel caso di nuova locazione”, in aderenza alla lettera della legge: infatti, la prelazione al rinnovo della locazione come si è visto, scatta, alla scadenza contrattuale, in uno dei due motivi prima menzionati, secondo la modalità prevista dal già citato art. 40 della legge 392 del 1978.
3. L’ultima considerazione (e qui concludo) è di carattere più generale: nei contratti in cui è richiesta la forma scritta,la ricerca della comune intenzione delle parti, utilizzabile ove il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, non deve limitarsi al senso letterale delle parole (art. 1362, co. 1 cod. civ.), ma deve essere compiuta - entro certi limiti - anche con riferimento al comportamento complessivo delle parti, rilevando le condotte che precedono e accompagnano la conclusione del negozio giuridico. Sotto tale profilo, calando la questione ai fatti riferiti, le comunicazioni scambiate tra le parti e i comportamenti tenuti dalle medesime in corso di contratto, positivo quello del locatore (preventiva proposta d’acquisto al secondo anno di proroga) e negativo quello del conduttore (formale atto di rinuncia a concludere l’acquisto alle condizioni di cui alla comunicazione del locatore), con decadenza del relativo diritto di prelazione (il successivo ripensamento del conduttore, ossia la revoca successiva di un atto unilaterale non può cancellarne gli effetti, in quanto non può essere retroattiva: per annullare la rinuncia alla prelazione era necessaria l’accettazione a mezzo posta da parte del locatore ovvero la sottoscrizione di una scrittura privata in cui si annullava la rinuncia stessa), sembrerebbero indicare, con tutte le cautele del caso, un preesistente patto di preferenza.
Per tali ragioni, sarei, pertanto, più propensa a ritenere il conduttore decaduto dall’esercizio del diritto in discorso e ad aderire alla tesi secondo la quale la clausola in esame sarebbe riproduttiva di un patto autonomo di prelazione, frutto della volontà delle parti, a tempo indeterminato (allo stato pare prevalere la posizione di coloro che ammettono un patto di prelazione sine die o perlomeno “finchè sussiste l’interesse concreto ad esso” (Cass. n°11607/2004), da leggersi:
“Il conduttore ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l’art. 38 della legge 27 luglio 1978, n°392, altresì il medesimo ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione, alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo quanto previsto dall’art. 40 della legge 27 luglio 1978, n°392”.
