Contratto locazione commerciale

[Degoberto]

Buonasera a Tutti.
Vi sarà capitato di affittare un immobile che necessitava di lavori di ristrutturazione e che in cambio di una riduzione parziale del canone le opere siano state svolte dal conduttore....

Ho una quesito da porre relativamente ad un contratto di locazione commerciale tra un locatore persona fisica ed un conduttore soggetto passivo IVA. L'accordo prevederebbe che, a fronte della rinuncia di parte del canone per x anni, la parte conduttrice effettui notevoli lavori di ristrutturazione/miglioria sull'immobile. Il punto è: con l’assunzione da parte conduttrice di un impegno di questo tipo, potrebbe l' A.E. contestare che si tratti di un’operazione permutativa come previsto dal art. 3 del dpr 633/1972, pretendendo l'emissione di fattura per le opere eseguite da parte conduttrice come previsto dal art. 11 del medesimo dpr???

Aggiungo; e se nel contratto venisse dettagliato il capitolato e inserite le scadenze per l'esecuzione dei lavori promessi prevedendo eventuali penali, potrebbe risultare un contratto d'appalto???


Ringrazio anticipatamente quanti vorranno intervenire

 

[Key]

NON conviene.
Meglio un canone ridotto.
Così puoi comunque sfrattare.

 

[Degoberto]

...non capisco cosa intendi dire. Il locatore può solo non rinnovare alla fine del secondo sessennio o sfrattare per morosità!
Ma il mio quesito era per sapere se qualcuno ha memoria di contestazioni da parte dell' A.E. su operazioni o opere permutative non fatturare.
In sostanza mi dicono che A.E. contesta il mancato introito dovuto alla riduzione effettuata sul canone...

 

[Degoberto]

...aggiungo, che il conduttore teme che A.E. possa considerare l'operazione un appalto!

 

[Key]

Ha ragione.
Mai canone gratis.
Che poi chi lo garantisce che i lavori verranno effettuati?
Una fideiussione dell'impresa costruttrice?
Io ho fatto così.
Ho dato le chiavi all'impresa che esegue i lavori per conto del locatore.
Ho firmato un accordo con il locatore che registreremo il contratto a fine lavori.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buonasera a Tutti.
Vi sarà capitato di affittare un immobile che necessitava di lavori di ristrutturazione e che in cambio di una riduzione parziale del canone le opere siano state svolte dal conduttore....

Ho una quesito da porre relativamente ad un contratto di locazione commerciale tra un locatore persona fisica ed un conduttore soggetto passivo IVA. L'accordo prevederebbe che, a fronte della rinuncia di parte del canone per x anni, la parte conduttrice effettui notevoli lavori di ristrutturazione/miglioria sull'immobile. Il punto è: con l’assunzione da parte conduttrice di un impegno di questo tipo, potrebbe l' A.E. contestare che si tratti di un’operazione permutativa come previsto dal art. 3 del dpr 633/1972, pretendendo l'emissione di fattura per le opere eseguite da parte conduttrice come previsto dal art. 11 del medesimo dpr???

Aggiungo; e se nel contratto venisse dettagliato il capitolato e inserite le scadenze per l'esecuzione dei lavori promessi prevedendo eventuali penali, potrebbe risultare un contratto d'appalto???


Ringrazio anticipatamente quanti vorranno intervenire

La strada più sicura è scindere le due cose. Fate un contratto a canone crescente, molto basso all'inizio, non zero, voi calcolerete che sia così finchè il conduttore non ha recuperato i soldi spesi per i lavori, ma non serve precisarlo nel contratto. Poi firmate un altro accordo, in cui il proprietario autorizza il conduttore ad eseguire i lavori di un preciso capitolato, a regola d'arte ecc, a spese del conduttore e che quei soldi non saranno restituiti al conduttore neppure in caso i disdetta anticipata.
Il problema che sottoponi nasce solo se unite le due cose.

 

[Degoberto]

Ok. Quindi il contratto separato dall'accordo per i lavori. Ma riguardo al art. 11 DPR 633/73? Il conduttore deve fatturare al locatore il vantaggio economico contratto scalettato...

 

[Giuseppe Di Massa]

Ok. Quindi il contratto separato dall'accordo per i lavori. Ma riguardo al art. 11 DPR 633/73? Il conduttore deve fatturare al locatore il vantaggio economico contratto scalettato...

Non posso approfondire e il fisco non è il mio campo, ma credo che si riferisca a prestazioni compensative, ovvero permute, invece se il contratto prevede di per se una andamento in salita del canone all'unico scopo di agevolare l'avviamento dell'attività in cambio quindi di di nulla e i lavori se li fattura e scarica l'inquilino come costi la cosa dovrebbe essere affrontabile

 

[Degoberto]

Grazie Giuseppe. Procedere così

 

[Degoberto]

Ringrazio tutti e a futura memoria; per il combinato disposto dell' art. 3 e 11 DPR 633/73 lo sconto concesso al conduttore con il canone a scaletta, è considerato In ambito IVA un'operazione permutativa, perché “ le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere precedenti obbligazioni, sono soggette all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono effettuate”. Quindi concedere uno sconto sul canone è soggetto a tassazione IVA. All'atto pratico, se le parti sono soggetti passivi IVA il locatore fattura il canone al conduttore, mentre il locatore fattura l'intero sconto ricevuto o che riceverà. Se una parte non è soggetto passivo IVA è bene considerare in trattativa lo sconto comprensivo di IVA. Il tutto alla firma del contratto perché quello è il momento in cui avviene il pagamento in natura. Tradotto: lo stato dice che il barista può offrirti il caffè, ma deve pagare l'IVA che avrebbe ricevuto se il cliente avesse pagato il caffè. Non ti può tassare sul guadagno che non ha ottenuto, ma l'IVA la pretende....