Contratto locazione uso non abitativo in situazione di usufrutto

[fabio1964]

salve e grazie fin da ora per l'eventuale risposta.
Sto trattando con l'agente immobiliare per un contratto di locazione per il mio studio professionale.
Dalla visura catastale che ho fatto senza interpellare l'agente immobiliare ho rilevato che c'è una situazione di usufrutto (figlia nuda proprietaria e padre usufruttuario, persona di oltre 80 anni ......)
siccome l'agente finora mi ha accennato che la controparte è una signora, senza menzionare l'usufrutto, ne deduco che la trattativa viene portata avanti dalla nuda proprietaria ..............
A questo punto chiedo:
1) se l'agente mi dirà che a firmare il contratto sarà solo la signora, cioè la nuda proprietà, in base a quello che ho letto in precedenti discussioni, devo assolutamente rifiutare e pretendere che firmi l'usufruttuario, ancora meglio se tutti e 2 ?
oppure c'è modo di cautelarsi anche con la sola firma del nudo proprietario ?
2) Nel caso che poi alla fine firmi l'usufruttuario, la norma dell'art. 999 C.C. (durata della locazione che non può superare i 5 anni dalla fine dell'usufrutto) è valida anche per l'uso non abitativo, oppure è trattato diversamente ?
grazie di nuovo

 

[Avv Luigi Polidoro]

Buongiorno,
l'art. 999 c.c. si applica anche in caso di locazioni non abitative.
E' quindi preferibile, per il conduttore, che alla stipula partecipi anche il proprietario così ottenendo la disapplicazione dell'art. 999 c.c..
Certamente non potrai accettare che il contratto di locazione venga firmato dal solo proprietario.
Una precisazione, però: per essere sicuri che vi sia l'usufrutto (e per individuarne specificatamente anche il contenuto) è opportuno effettuare una visura presso la Conservatoria: con la visura catastale in tuo possesso potrai pretendere dall'AI una visura ipotecaria aggiornata per poi rivalutare la fattibilità dell'affare.

 

[fabio1964]

un chiarimento: per la disapplicazione dell'art. 99 occorre che nel contratto essa sia citata esplicitamente , oppure è sufficiente che il proprietario sottoscriva il contratto ??

grazie di nuovo

 

[ingelman]

Ciao Fabio
concordo con quanto detto dall'avvocato Polidoro ma secondo me più che una visura in conservatoria mi farei dare in visione l'atto di provenienza, ma comunque credo che difficilmente troverai elementi in deroga a quanto dispone il codice civile.
Comunque non è da escludere che il nudo proprietario possa intervenire quale rappresentante dell'anziano usufruttuario ovviamente in forza di giusta procura

un chiarimento: per la disapplicazione dell'art. 99 occorre che nel contratto essa sia citata esplicitamente , oppure è sufficiente che il proprietario sottoscriva il contratto ??

Qui sarebbe meglio che ti rispondesse l'avvocato ma visto che hai postato questo quesito mentre stavo scrivendo la prima risposta ti dico la mia.

Credo che sia meglio specificarlo anche se la firma del nudo proprietario lascerebbe intendere che quest'ultimo accetti la locazione una volta venuto meno l'usufrutto, specificare è meglio anche perchè il nudo proprietario con la sola firma non avrebbe titolo ad entrare nel rapporto locativo.

Però da dire che la natura di un contratto uso studio ha una durata minima di sei anni ed'è facoltà del locatore dare disdetta almeno 12 mesi prima qualora non intendesse rinnovarlo ricorrendo ai presupposti previsti dalla legge
diciamo che poco cambia qualora dovesse venir meno il povero usufruttuario anche un anno dopo la stipula del contratto " la locazione continua per la durata stabilita, ma non oltre il quinquennio dalla cessazione dell'usufrutto "

(ti dovrebbe dir male se .. non tanto a te quanto a lui .. se dovesse passare a miglior vita subito dopo la sottoscrizione del contratto)