Contratto uso foresteria

[susy2004]

Buongiorno al Forum,
Lunedi' dovrei sottoscrivere un Contratto d'affitto ad uso foresteria. Una azienda sottoscrive il contratto d'affitto che poi dara' in uso al dipendente.
Ora l'agenzia mi ha inviato copia del contratto dove alcuni punti mi sono poco chiari:

1 Durata del contratto 6 anni...Il contratto e' libero, ma la durata di 6 anni e' corretta?..o era corretto il classico 4+4?
2 E prevista la recessione solo da parte del conduttore ( l'azienda)..e' corretto?
3 E' prevista una scrittura privata tra le parti per la cessione dell'uso da parte dell'azienda al dipendente. Pero' i nomi dei dipendenti non sono stati menzionati, dall'agenzia, in copia di scrittura privata e nemmeno prevista la firma del proprietario dell'immobile.
la scrittura privata dovrebbe comprendere TUTTE le parti : proprietario conduttore e subconduttore, giusto?

 

[Bastimento]

Il contratto foresteria è rimasto in vita solo se il conduttore è una società (di capitali, se ricordo bene)

E' un contratto totalmente libero, soggetto solo agli articoli del codice civile.

Come tale, puoi stabilire durata (da verificare, comunque), canone e condizioni, in modo libero e concordato tra le parti.

Venendo al tuo caso, posso esprimere solo delle opinioni personali:

- Il recesso unilaterale mi sembra una limitazione eccessiva, soprattutto messa in relazione alla durata proposta. Direi di definire un preavviso e regole reciproche.
- Il proprietario solitamente non può condizionare la scelta del dipendente o consulente/collaboratore: ma normalmente si pretende che vengano ufficialmente comunicati al proprietario tutti gli estremi anagrafici , telefonici e di reperibilità del reale subconduttore, ogni volta che questo cambia. Questa condizione va scritta sul normale contratto, non su una scrittura privata. Quanto alle modalità di comunicazione, serve la sostanza, non la forma.
- è bene avere una fidejussione che copra sia i canoni che le spese condominiali ecc. , di cui risponde solo l'azienda in toto.
- per le utenze, se la locazione non è pluriennale, spesso viene chiesto di intestare le utenze al proprietario: anche queste devono essere in quel caso coperte da garanzia. E se possibile meglio non farsene carico.
- meglio definire anche le modalità di eventuale rinnovo/proroga. Incluso il rinnovo delle garanzie.
- in merito alla sublocazione al dipendente, non trascurerei nemmeno di indicare che gli eventuali adempimenti relativi alle comunicazioni di pubblica sicurezza (ospitalità ad extracomunitari ecc, che non sono solo i noti migranti....) queste rimangano sotto la responsabilità del titolare del contratto cioè dell'azienda conduttrice.

 

[susy2004]

grazie dei chiarimenti
mi sento in balia di un titolare d'azienda sfuggente, prevaricante ( non ha accettato nessuna della mie richieste, prezzo d'affitto stabilito,pagamento delle 3 mensilita' anticipate)e poco disponibile a informarmi in merito alle persone che verranno ad occupare4 la mia proprieta' ...non ha "fermato" appartamento ..nessuna caparra confirmatoria, nulla di fatto ( contratto da firmare al 10/11 poi al 13-14/11...ora settimana prossima 16 o 17/11) e necessita' di appartamento per il 1° di dicembre.
Tutto molto nebuloso..sono scettica se accettare o meno

 

[Bastimento]

Ho avuto una esperienza forse analoga: l'azienda interessata era una nota società di consulenza , che per il reperimento degli immobili e gestione dei contratti si appoggia ad una società di cui mi chiedo se operi esclusivamente per loro nel settore immobiliare.

la formulazione del contratto era immodificabile: nemmeno gli errori grammaticali e di sintassi sono stati presi in considerazione, figurati quelli pseudo-legali...

Ho accettato comunque: l'azienda era certamente affidabile, e la durata prevista era limitata a 18 mesi. In fondo anche se ci sono condizioni che appaiono sbilanciate, ho valutato che con normale diligenza non sarei incappato in alcuno dei provvedimenti penalizzanti. Nonostante tutte le frasi minacciose anche il conduttore ha i suoi doveri: non creare danni e pagare il canone pattuito. E' quanto mi interessava.

Per altro l'inquilino effettivo è un'ottima persona, mai avuto un problema ed è particolarmente collaborativo.

Purtroppo capita che chi ha alle spalle una grossa azienda ritiene di permettersi una eccessiva dose di arroganza e maleducazione: tale rimane, ma tu valuta la sostanza dei tuoi interessi.

 

[susy2004]

.infatti ...mi sembra proprio di percepire una certa dose di arroganza da parte della azienda che vuole affittare il mio appartamento ..ma soprassediamo!!
Ora ho un'altra questione da porre al forum, sempre in merito allo stesso appartamento. Non si tratta di un condominio, ma di comproprieta' con tre appartamenti, 1 dove viviamo noi proprietari, 1 appartamento affittato e un'altro da affittare.
Quest'ultimo ha, insieme all'appartamento al primo piano( gia' affittato) una pertinenza che corrisponde a circa 200 mq di giardino ( in un contesto totale di circa 800 mq di giardino) Fino a quest'anno l'inquilino del piano di sopra si e' interessato ( pochissimo ) alla manutenzione dello stesso. Ora, nell'imminenza di ospitare il secondo inquilino, mi pare piu' logico imputare ad entrambi le spese di manutenzione dello stesso....( taglio erba, potatura piante, innaffiatura) una cifra forfait di 250 euro a testa ( puo' essere sufficiente o insufficiente ci accontentiamo!!) da pagare ad ottobre con la tassa di registrazione del contratto, ma FUORI CONTRATTO.
Come faccio a garantirmi queste spese??

 

[Bastimento]

Qualunque spesa di tipo condominiale, se vuoi essere sicuro di incassarla, è sufficiente sia citata in contratto e previsto il rimborso. Sul rimborso spese non si paga IRPEF.
Non incide sulal registrazione, se queste sono indicate in modo non forfettario , ma è previsto il conguaglio a consuntivo, (che poi non necessariamente deve essere stilato).
Alcuni uffici AdE infatti tendono a considerare il rimborso stabilito a priori, come surrogato di un extracanone, e lo includono nel calcolo della tassa di registro.

 

[susy2004]

.............sto leggendo le informazioni sui contratti ad uso foresteria e rientrano nei contratti liberi, giusto??Una azienda affitta per il proprio dipendente dipendente
1 - l'agenzia mi sottopone un contratto di locazione transitorio ( uso foresteria) esiste - ancora??
2 - La durata e' libera, l'agenzia indica una durata di 6 anni , ma io preferisco i 4 anni.
3 - Il recesso indicato e' unilaterale ( solo per l'azienda che prende in affitto ).
4- Il nome degli inquilini effettivi non mi viene comunicato per motivi di privaci
5- Posso io chiedere che mi venga comunicato il cambio dei dipendenti anticipatamente?
tutto molto nebuloso

 

[Bastimento]

Sui vari punti credo di averti già risposto: aggiungo la mia opinione riguardo al 4° punto.

La ritengo una emerita idiozia, quello che chiamavo errore grammaticale.....: per legge sei tenuto a conoscere le generalità di chi ospiti a casa tua, direttamente o sotto forma di questa specie di sublocazione.
Come dicevo, se mettessero l'appartamento a disposizione di uno straniero extracomunitario, c'è l'obbligo di comunicarlo alla pubblica sicurezza. (la surroga tramite registrazione del contratto vale solo per la cessione fabbricato a cittadini comunitari)
Se si trattasse di un condominio tradizionale, sarebbe obbligo comunicare le generalità dei proprietari e dei titolari dei diritti personali di godimento: non mi sentirei di escludere dalla lista gli inquilini.

In sintesi mi sembra una pretesa ed una giustificazione assurda: come pretendere che l'alberghetto ad ore non registrasse i dati della coppietta. Che non ci faccia più caso nessuno può essere vero: che siano cambiate le regole ne dubito.

 

[susy2004]

A detta dell'agenzia e' questione di privacy..
tra l'altro i subconduttori stessi hanno visitato l'appartamento e loro pressano per alcuni particolari dell'immobile, migliorie varie, scelta del colore delle pareti, utenze..
L' agenzia dice che l'azienda ha un contratto con questo dipendente, ma chi mi dice un domani non mi trovi chissachi in casa mia???

 

[Bastimento]

Ho fatto successivamente in tempi recenti 4 contratti con società, con la specifica indicazione contrattuale di destinazione abitazione per dipendenti o collaboratori. I primi 3 erano normalissimi 4+4 dove però la sociietà si riservava il diritto di recesso in qualunque momento, con preavviso di un mese; l'ultimo, attualmente in corso, lo hanno voluto impostare esattamente uso foresteria. In tutti i 4 casi la società si impegnava a comunicare formalmente il nominativo del dipendente. (e non l'ho chiesto espressamente io)
Le prime due erano le due maggiori banche italiane, la terza una dolcissima multinazionale svizzera, oggi una multinazionale di consulenza aziendale.....

p.s.: non so se il contratto foresteria goda di facilitazioni fiscali e contabili per la società. Certamente è un contratto atipico, sopravvissuto più come reperto archeologico, che come normativa standard. (pare trovi la sua ragione di esistere, a causa della sua citazione in un decreto che definisce gli obblighi contabili delle società)

Il 4+4 con totale libertà di recesso per il conduttore è la forma più consolidata, dove i rispettivi diritti sono noti e chiaramente normati.