Convenzione Diritto di Superficie senza termine

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Salve a tutti !
E' da poco che sono iscritto e vorrei un parere su un problema che mi assilla da tempo. Nel 1996 ho acquistato da un privato un appartamento facente parte di un condominio edificato in zona 167 su suolo concesso in diritto di superficie. Di tale situazione il venditore non mi disse nulla tant'è che sul rogito dichiarava che "l'immobile era liberao da vincoli ecc ecc ....". Adesso scopro che la convenzione stipulata fra impresa e comune non prevedeva alcun termine. Mi sono rivolto al notaio il quale mi ha detto che, in pratica, il problema non esiste essendo trascorsi dieci anni dal rogito in quanto si è verificata una "interversione" del titolo di proprietà. Inoltre, a detta del notaio, quando nella convenzione non ci sono termini si intende a "tempo indeterminato". A questo punto io non ci capisco più niente. Potete aiutarmi ?
Grazie

 

[Roby]

E i requisiti soggettivi li hanno rispettati?
Il prezzo di cessione dell'immobile è stato indicato pari al prezzo commerciale che hai pagato?
C' tutto un iter da seguire per la rivendita di immobili in 167, dammi più elementi per capire, che po in effetti non capisco cosa intenda il notaio per "interversione" del titolo di proprietà.

 

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Grazie per avermi risposto. Procedo, sinteticamente, ad esporti il problema.
La soc. "X" ha avuto in diritto di superficie il lotto L7 in zona 167 e vi ha edificato un edificio con n.6 appartamenti.
La convenzione non prevedeva nessun termine (che mi pare di capire sarebbe dovuto essere da 60 a 99 anni ?).
Le prime vendite sono avvenute nel 1994.
Nel 1996 (marzo) la soc "X" vendeva un appartamento ed un garage al suo amministratore unico (sig Y) che possedeva i requisiti di legge.
Nel 1996 (dicembre) il sig.Y vendeva al sottoscritto ciò che aveva acquistato mesi prima ad un prezzo maggiore di quello stabilito dal comune. Chiaramente nell'atto di compravendita è stato indicato un prezzo inferiore più o meno in linea con quello comunale. Inoltre nel rogito il sig.Y dichiarava che l'immobile era libero da vincoli, pesi ecc. ecc. (le solite cose) e, quindi, nascondendomi il vincolo del diritto di superficie. Io in buona fede ho pagato TUTTO il dovuto e posso dimostrarlo ancora oggi. Tempo fà ho scoperto la faccenda del diritto di superficie ed ho cominciato ad approfondire la problematica.
Il Notaio presso cui fu effettuato l'atto di acquisto (il medesimo che aveva fatto anche tutte le precedenti vendite) mi ha detto che il problema è superato in quanto: 1) sono trascorsi dieci anni dal rogito e nessuno ha sollevato eccezioni; 2) il comune sapeva e, in questi diceci anni, non ha rivendicato nulla (specie con riferimento alla durata della convenzione); 3) c'è stato il possesso pacifico. Quindi, secondo il notaio, trascorsi dieci anni c'è stata la famosa "interversione" del titolo di proprietà e, quindi, il diritto di superficie si è trasformato in diritto di proprietà. Per tale motivo il sottoscritto potrebbe anche vendere l'appartamento, ipotecarlo ed anche chiedere un mutuo o prestito.
Ad onor del vero ho contattato un altro notaio il quale mi ha detto che in pratica tale situazione è confermata solo nel caso in cui il terreno, concesso in diritto di superficie, faceva parte del patrimonio disponibile del comune. Se, invece, faceva parte del patrimonio indisponibile del comune si deve procedere con il riscatto del diritto di superficie con la procedura che tutti conosciamo.
Ora io mi chiedo: attualmente il vincolo del diritto di superficie esiste o no ? Se devo vendere posso farlo ? Se devo ipotecare posso farlo ?
Grazie a tutti quelli che vorranno darmi delucidazioni

 

[Roby]

Se conferma un notaio che non sia quello ha stipulato l'atto può essere cosi, ma da quel che so io per convertire da diritto di superficie a diritto di proprietà ci vuole un atto di riscatto del terreno nel quale interviene anche il comune.
Ma una domanda.....
Hai letto bene il tuo atto? Possibile che hanno nascosto che l'immobile è stato edificato ai sensi della 167?
Oppure è riportato ma non te l'hanno detto e ti sei fidato?
NOn penso ci sia una specie di "prescrizione" per questi atti.........

 

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Nell'atto non è citato che il fabbricato è stato costruito in zona 167.
Si cita, però, il numero della concessione edilizia in base alla quale è stata realizzata l'opera.

 

[geomanera]

... complimenti al notaio. mi verrebbe da dirti: fai una copia della convenzione, di tutti gli atti e portali ad un altro notaio o al consiglio notarile di zona. non vorrei che il tuo atto debba essere oggetto di una precisazione in quanto non è stato specificato il tipo di proprietà ... piena o superficiaria...
sappi che il consiglio notarile, qualora ravveda che l'operato di un suo associato non è .. corretto fa in modo che lo stesso corregga quanto fatto .. in genere a propria cura e spese...
auguri

 

[antonellifederico]

secondo me la risposta è insita nella citazione

il fabbricato è stato costruito in zona 167

in quanto quando un comune redige un PRG destina una parte all'edilizia residenziale pubblica o convenzionata e lo fa su terreni di proprietà di privati che successivamente espropria.

francamente mi pare molto strano che abbia dato un diritto di superficie su di un bene appartenente al patrimonio indisponibile del comune in quanto, essendo "indisponibile", non è possibile cedere un diritto di superficie.

 

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Il Comune non ha mai espropriato il terreno che fù ceduto, a titolo oneroso, da tutti i comproprietari al comune che, con lo stesso atto lo concesse per lo stesso prezzo all'impresa edile (composta da parte dei proprietari cedenti) in diritto di superficie. Spero di aver chiarito ! Grazie comunque

 

[antonellifederico]

quindi è patrimonio disponibile!
una strada può essere patrimonio indisponibile.

allora dovete fare una rettifica dell'atto di cessione del diritto di superficie in cui deve intervenire anche il comune

 

[geomanera]

a prima vista mi sembra un gran casino, raccogli tutti gli atti di cessione, la convenzione , e trova un notaio che sia famoso per essere scrupoloso, e fai lo stesso con il consiglio notarile anche perchè non mi sembra che abbia urgenza per cui ti consiglio di far fare le cose per bene ...