Corretta Procedura - Dubbio su Proposta e Trascrizione Compromesso

[thanatos84]

Buonasera a tutti,
ho un dubbio che spero possiate aiutarmi a dirimere.
Sono in cerca di un immobile, e viste passate brutte esperienze, vorrei, per tutelarmi, effettuare la trascrizione del compromesso.
Ho letto alcune discussioni, ma se inizialmente pensavo di aver capito, ho poi scoperto di non aver capito un'acca.

Poniamo che abbia individuato l'immobile.
Il passo successivo sarebbe quello di effettuare la proposta di acquisto (dopo le dovute verifiche). Se ho ben capito la proposta di acquisto una volta accettata e firmata dal venditore, diventa un compromesso.

La mia idea sarebbe invece quella di fare direttamente un compromesso dal notaio, che venga immediatamente trascritto. Questo per due motivi:
- Il notaio farebbe le varie verifiche sull'immobile (visure ipotecarie, catastali, ecc, ecc)
- In questo modo si evita che tra l'accettazione della proposta e la successiva trascrizione del compromesso, se fatte in due tempi, l'immobile possa essere gravato da altre trascrizioni o ipoteche (si presume che io non conosca il venditore).

Spero di non aver fatto confusione.
Grazie in anticipo

 

[francesca63]

Se ho ben capito la proposta di acquisto una volta accettata e firmata dal venditore, diventa un compromesso.

La proposta , atto unilaterale, diventa un contratto preliminare (compromesso) nel momento in cui chi ha fatto la proposta viene formalmente informato dell’avvenuta accettazione.

La mia idea sarebbe invece quella di fare direttamente un compromesso dal notaio, che venga immediatamente trascritto

E’ una procedura costosa, e decisamente poco utilizzata, tranne casi particolari di venditore a rischio. Spesso sono i notai stessi a sconsigliare la trascrizione, in situazioni standard.
Le verifiche ipotecarie le puoi far fare comunque, mentre il notaio non fa (nemmeno in caso di trascrizione) le verifiche sulla regolarità catastale e urbanistica dell’immobile, che sono altrettanto importanti .
L’unico vantaggio della trascrizione del preliminare è, come hai scritto, quello di evitare altre trascrizioni : va valutata la situazione caso per caso.
Per quanto riguarda le tempistiche, puoi comunque fare una proposta, in cui è specificato che la caparra sarà data all’agente, e versata al venditore solo dopo i controlli del notaio, o dopo la trascrizione se pensi di volerla proprio far fare.

 

[PyerSilvio]

l'immobile possa essere gravato da altre trascrizioni o ipoteche (si presume che io non conosca il venditore).

Una tutela tanto inutile quanto controproducente.
Nella forma e nella sostanza.

Nella forma perché insieme all'oggetto non si trasferiscono in vendita anche i debiti.

Nella sostanza, perché pretendere a priori l'utilizzo di un tale strumento, adatto e concepito quando vi sono gravi sospetti e dubbi verso il venditore, è come dargli del disonesto a titolo gratuito.

Se trovi il venditore "giusto" vedi se non ti manda subito a quel tal paese senza nemmeno guardatela la tua proposta.

Nell'immaginario collettivo, di molti tra voi potenziali clienti acquirenti, c'è questa singolare convinzione, che il soggetto che vende, in quanto tale, debba per forza essere in una condizione di bisogno.
Pronto a tirarvi addosso il proprio immobile in vendita o di scappare chissà dove con le vostre caparrucce.

Invece il venditore semmai concede.

Stai più sereno caro.

 

[brina82]

Una tutela tanto inutile quanto controproducente.
Nella forma e nella sostanza.

Nella forma perché insieme all'oggetto non si trasferiscono in vendita anche i debiti.

Non ho capito.

Buonasera a tutti,
ho un dubbio che spero possiate aiutarmi a dirimere.
Sono in cerca di un immobile, e viste passate brutte esperienze, vorrei, per tutelarmi, effettuare la trascrizione del compromesso.
Ho letto alcune discussioni, ma se inizialmente pensavo di aver capito, ho poi scoperto di non aver capito un'acca.

Poniamo che abbia individuato l'immobile.
Il passo successivo sarebbe quello di effettuare la proposta di acquisto (dopo le dovute verifiche). Se ho ben capito la proposta di acquisto una volta accettata e firmata dal venditore, diventa un compromesso.

La mia idea sarebbe invece quella di fare direttamente un compromesso dal notaio, che venga immediatamente trascritto. Questo per due motivi:
- Il notaio farebbe le varie verifiche sull'immobile (visure ipotecarie, catastali, ecc, ecc)
- In questo modo si evita che tra l'accettazione della proposta e la successiva trascrizione del compromesso, se fatte in due tempi, l'immobile possa essere gravato da altre trascrizioni o ipoteche (si presume che io non conosca il venditore).

Spero di non aver fatto confusione.
Grazie in anticipo

È uno strumento "forte", che costa quasi come un altro atto; può essere fatto qualora non vi fosse una semplice caparra, ma quando l'immobile lo si paga in anticipo per la quasi totalità o comunque per una bella fetta...

Ma poniamo il caso che con una caparra "normale", piccola, si creassero degli attriti e saltasse la compravendita, a quel punto è a causa tua che l'immobile potrebbe avere una trascrizione pregiudizievole nei confronti di altri, perchè potresti non acconsentirne alla cancellazione e il venditore resterebbe bloccato per anni, magari per 5k di caparra.

Ecco perchè Pyer ti dice che potrebbe mandarti a quel paese.

Per tutelarti (evitando di trascrivere) ci sono diversi strumenti: certamente uno è la caparra bassa e il resto a rogito.

Per il controllo preliminare sulle pregiudizievoli, se non ti fidi di altri professionisti, puoi sempre chiedere al Notaio di fartene preliminarmente, prima di tirar fuori somme per la caparra. Ovviamente ciò costa qualche centinaia di euro.

Io ho fatto un bonifico lunedì. Avevo già effettuato il controllo con le visure ipotecarie ma avendo un dubbio su una cosa ho chiesto al Notaio prima di far partire i soldi.

Tutto a posto.

 

[thanatos84]

Nell'immaginario collettivo, di molti tra voi potenziali clienti acquirenti, c'è questa singolare convinzione, che il soggetto che vende, in quanto tale, debba per forza essere in una condizione di bisogno.
Pronto a tirarvi addosso il proprio immobile in vendita o di scappare chissà dove con le vostre caparrucce.

Assolutamente no. E' solo una questione di tutela. Parto dal presupposto che chi vende sia onesto, ma se posso tutelarmi, senza creare danno o fastidi al venditore, perchè non farlo ?

Una tutela tanto inutile quanto controproducente.
Nella forma e nella sostanza.

Nella forma perché insieme all'oggetto non si trasferiscono in vendita anche i debiti.

Sembra esattamente il contrario a quanto ho letto. Ad esempio, se tra compromesso e rogito, o tra proposta e compromesso trascritto, arrivasse una trascrizione di Equitalia sull'immobile, che succede ?

È uno strumento "forte", che costa quasi come un altro atto; può essere fatto qualora non vi fosse una semplice caparra, ma quando l'immobile lo si paga in anticipo per la quasi totalità o comunque per una bella fetta...

Da quanto avevo letto mi sembrava addirittura uno strumento "consigliato" per evitare sorprese, che non arrecava danni/problemi per il venditore, essendo a carico dell'acquirente. (Il costo dell'onorario mi sembrava di aver capito si aggirasse intorno agli 800/1000 € di media, da aggiungere ai costi fissi)

 

[brina82]

Assolutamente no. E' solo una questione di tutela. Parto dal presupposto che chi vende sia onesto, ma se posso tutelarmi, senza creare danno o fastidi al venditore, perchè non farlo ?


Sembra esattamente il contrario a quanto ho letto. Ad esempio, se tra compromesso e rogito, o tra proposta e compromesso trascritto, arrivasse una trascrizione di Equitalia sull'immobile, che succede ?


Da quanto avevo letto mi sembrava addirittura uno strumento "consigliato" per evitare sorprese, che non arrecava danni/problemi per il venditore, essendo a carico dell'acquirente. (Il costo dell'onorario mi sembrava di aver capito si aggirasse intorno agli 800/1000 € di media, da aggiungere ai costi fissi)

1) come indicato, potrebbe creare disturbo eccome;
2) potrebbe succedere anche che tra atto e quando il notaio trascrive (passa qualche giorno, una settimana al massimo); per ovviare si può chiedere il deposito prezzo;
3) come la 1).

 

[PyerSilvio]

Sembra esattamente il contrario a quanto ho letto. Ad esempio, se tra compromesso e rogito, o tra proposta e compromesso trascritto, arrivasse una trascrizione di Equitalia sull'immobile, che succede ?

..Succede che il trasferimento non può avere luogo senza prima saldare il debito.

Iscrizioni e pignoramenti, agiscono come delle catene che si legano alle caviglie del venditore, per non farlo vendere liberamente ed incassare il ricavato, senza prima aver ottemperato ai suoi debiti. Te capì..?

Te lo immagini..? Se bastasse vendere l'immobile per trasferire insieme ad esso anche i debiti in capo all'acquirente..?

Domani mattina vedresti file interminabili davanti ad ogni studio notarile.

 

[brina82]

Te lo immagini..? Se bastasse vendere l'immobile per trasferire insieme ad esso anche i debiti in capo all'acquirente..?

Si potrebbe fare. Si può acquistare un immobile con ipoteche.

Esempio.

Immobile che vale 100k.
Ipoteca giudiziale da 20k.

Potresti dare 80k al venditore e tenerti l'ipoteca.

Totale sempre 100k.

 

[francesca63]

e viste passate brutte esperienze, vorrei, per tutelarmi, effettuare la trascrizione del compromesso.

Sono andata a rileggermi la tua precedente discussione sull’esperienza di tentativo di acquisto casa con diverse ipoteche ( immagino quindi che tu ne sia uscito bene, se stai cercando ora di comprare altro).
In quel caso anche la trascrizione del preliminare non ti sarebbe servita.

Inoltre non è chiaro se compri con mutuo e se devi mettere sospensiva : io resto dell’idea che in situazioni normali la trascrizione non serve.
Capisco che sei rimasto scottato la prima volta, ma mica la gente vende solo se è piena di debiti…

 

[thanatos84]

Sono andata a rileggermi la tua precedente discussione sulla tua esperienza di tentativo di acquisto casa con diverse ipoteche ( immagino quindi che tu ne sia uscito bene, se stai cercando ora di comprare altro).
In quel caso anche la trascrizione del preliminare non ti sarebbe servita.

Grazie. Ne sono uscito con una piccola spesa, ma ovviamente, mi ha reso più cauto. In quel caso mi torna che non mi sarebbe servito, essendo le ipoteche già presenti in origine. (Pollo io di sicuro al 100%, ma certo un minimo di non trasparenza dell'agente ci fu a mio avviso, ma tant'è)

Inoltre non è chiaro se compri con mutuo e se devi mettere sospensiva : io resto dell’idea che in situazioni normali la trascrizione non serve.
Capisco che sei rimasto scottato la prima volta, ma mica la gente vende solo se è piena di debiti…

Comprerò con mutuo con clausola sospensiva senza dubbio. Il punto è proprio questo, essendo rimasto scottato, cerco di essere più cauto possibile, e devo dire che mi stata aiutando molto a capire. Per un non esperto del settore, il tema è abbastanza complicato. Leggendo solo certi siti, mi sembrava quasi una follia non trascrivere il preliminare. Fortuna esistono forum come questi.