Cosa comporta comprare un immobile uso ufficio come prima casa?

[MaxMatteo]

Cosa ne pensi?

mi devo documentare ma sembra molto strano... non per questo posso però asserire che non sia corretto, per questo per il momento ribasico mah?!?!?!?

 

[Bastimento]

e soprattutto se non vorrai svenarti tra ICI ed altri balzelli, dovrai comunque richiedere la variazione di destinazione.

Accertati che detta variazione sia compatibile con la destinazione urbanistica ed i vincoli della licenze edilizia. Non ho esperienza diretta, ma mi sembra di aver sentito possano esserci dei vincoli al riguardo.

 

[MaxMatteo]

Qui dice che se qualcuno GIA' possiede un A10 di FATTO adibito ad abitazione, PUO' usufruire dei benefici prima casa (acquistando una civile abitazione).
Non dice che posso usufruire dei benefici per acquistare un A10.

quoto in toto:
ho sbirciato nei link indicati ed anche io giungo a questa conclusione: posso acquistare un immobile ABITATIVO anche se nello stesso comune possiedo un A10 che ho adibito ad abitazione... (non acquisto un a10 con le agevolazioni); tra l'altro, e questo la aggiungo io per esperienza, avere un a10 adibito a propria abitazione, in alcuni comuni, sconta la detrazione ICI... ma di lì ad acquistare un'a10 con le agevolazioni di imposta...
La settimana prossima mi riprometto di approfondire con l'AdE...

Buona pasqua a tutti, belli e brutti!

 

[bruno80]

CIRCOLARE N. 38 DEL 12 AGOSTO 2005 DELLA DIREZIONE CENTRALE NORMATIVA E CONTENZIOSO

Agevolazioni fiscali per l'acquisto della c.d. "prima casa"
Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), DPR 26 aprile 1986, n. 131.​

3 Requisiti oggettivi

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite

Per fruire dell'agevolazione "prima casa" è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell'allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri "non di lusso", l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa" non rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i " ... simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione...".
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso" (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a "ville", "parco privato" (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso " ... le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto" (ad esempio: superficie dell'appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest'ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che "...l'articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata".
Le caratteristiche che permettono di attribuire all'abitazione la qualifica "di lusso" possono essere rilevate sia dal contenuto dell'atto (come, ad esempio, la descrizione dell'immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l'imposta dovuta per la registrazione è determinata con l'applicazione dell'aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l'imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita.

 

[bruno80]

CIRCOLARE N. 38 DEL 12 AGOSTO 2005 DELLA DIREZIONE CENTRALE NORMATIVA E CONTENZIOSO

Agevolazioni fiscali per l'acquisto della c.d. "prima casa"
Art. 1, Tariffa parte prima, nota II-bis), DPR 26 aprile 1986, n. 131.​

3 Requisiti oggettivi

3.1 Irrilevanza della classificazione catastale delle abitazioni trasferite

Per fruire dell'agevolazione "prima casa" è necessario che la casa di abitazione oggetto di acquisto non presenti caratteristiche di lusso secondo i criteri indicati nel D.M. 2 agosto 1969 (riportato nell'allegato n. 1).
Ove ricorrono effettivamente le condizioni perché la casa si consideri "non di lusso", l'agevolazione compete, prescindendo dalla categoria catastale con cui risulta censita in catasto.
In altri termini, ai fini dell'applicazione dell'agevolazione "prima casa" non rileva la classificazione catastale dell'immobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso in base ai parametri enunciati dal D.M. 2 agosto 1969.
Al riguardo la Corte di Cassazione (sentenza 26 marzo 1988, n. 2595), ha rilevato che i " ... simboli delle categorie non hanno la specifica funzione di distinguere le abitazioni di lusso dalle altre, ma soltanto di indicare una rendita catastale proporzionata al tipo di abitazione...".
Il D.M. 2 agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare "di lusso" le abitazioni.
In particolare, mentre gli articoli da 1 a 7 del predetto decreto individuano le singole caratteristiche in presenza di ciascuna delle quali l'abitazione è considerata di "lusso" (ad esempio: abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici a "ville", "parco privato" (art. 1); abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadrati (art. 4); ecc.), il successivo articolo 8, invece, considera abitazioni di lusso " ... le case e le singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al decreto" (ad esempio: superficie dell'appartamento; scala di servizio; ascensore di servizio; ecc.).
In riferimento a quest'ultima disposizione, la Commissione Tributaria Centrale (Sezione XII, decisione n. 3025 del 28 marzo 1988), ha precisato che "...l'articolo 8 è residuale, cioè se il fabbricato non ricade in alcune delle previsioni dei primi sette articoli, può ugualmente essere considerato di lusso qualora concorrano più di quattro delle caratteristiche elencate nella tabella allegata".
Le caratteristiche che permettono di attribuire all'abitazione la qualifica "di lusso" possono essere rilevate sia dal contenuto dell'atto (come, ad esempio, la descrizione dell'immobile) oppure dalla documentazione allegata allo stesso (come, ad esempio, il certificato catastale, la concessione edilizia, ecc.). In tal caso l'imposta dovuta per la registrazione è determinata con l'applicazione dell'aliquota ordinaria.
I appena il caso di rilevare che i soggetti obbligati a richiedere la registrazione per via telematica, nel determinare l'imposta principale da versare, devono responsabilmente tener conto di tutti gli elementi desumibili dai documenti in loro possesso che permettono di qualificare come "non di lusso" la casa di abitazione trasferita.

 

[Bastimento]

quoto in toto:
ho sbirciato nei link indicati ed anche io giungo a questa conclusione: posso acquistare un immobile ABITATIVO anche se nello stesso comune possiedo un A10 che ho adibito ad abitazione... (non acquisto un a10 con le agevolazioni); tra l'altro, e questo la aggiungo io per esperienza, avere un a10 adibito a propria abitazione, in alcuni comuni, sconta la detrazione ICI... ma di lì ad acquistare un'a10 con le agevolazioni di imposta...
La settimana prossima mi riprometto di approfondire con l'AdE...

Buona pasqua a tutti, belli e brutti!

Le considerazioni sopra citate sono dettate dal ... buonsenso ..., ma non è detto che rispondano a norma di legge al quesito specifico posto. Non sono un esperto, sto solo a quanto suggerite di leggere.

Qualcuno ha postato la "Guida Fiscakle alla Compravendita della Casa" del 2007, aggiornata.

A pag. 14, tra i requisiti richiesti per beneficiare delle agevolazioni "prima casa" si legge:

Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere
dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di determinate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla
entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale.

Direi quindi che non è la categoria di partenza ad impedire l'agevolazione prima casa, ma solo l'aver già goduto una volta di detta agevolazione, e/o non trasferire la residenza.
E' evidente che una volta adibito un A10 ad abitazione principale, è tutto nell'interesse del proprietario ivi residente richiedere la variazione di destinazione e cioè una nuova categoria catastale, più consona, e soprattutto meno onerosa.

Direi anche che, essendo le tasse di registro, ipotecarie e catastali dovute in caso di acquisto per compravendita, legate alla rendita catastale, è di tutta evidenza la convenienza di procedere prima alla variazione di destinazione e quindi di classificazione, e successivamente alla formalizzazione del rogito. Convenuto questo, potendosi accordare ecomnomicamente col venditore, prima si richiede la diversa classificazione, epoi .... non c'è più nemmeno il dubbio di incappare in una perdita di beneficio, non acquistando più un A10, ma un normale alloggio classificato Ax..

 

[jrogin]

Quello che io vorrei sapere da qualcuno, però, è se avete esperienza diretta di atti definitivi di un A10 dove siano stati applicati i benefici prima casa.E' ovvio che se prima del rogito definitvo faccio la variazione in comune ed al catasto non ho problemi, ma non sempre è possibile, a Viareggio ad esempio sotto i 65 mq calpestabili non posso trasformare A10 in civili abitazioni.

 

[jrogin]

.......Direi quindi che non è la categoria di partenza ad impedire l'agevolazione prima casa, ma solo l'aver già goduto una volta di detta agevolazione, e/o non trasferire la residenza.
E' evidente che una volta adibito un A10 ad abitazione principale, è tutto nell'interesse del proprietario ivi residente richiedere la variazione di destinazione e cioè una nuova categoria catastale, più consona, e soprattutto meno onerosa....

Quindi seguendo il tuo ragionamento posso usufruire dei benefici prima casa anche per un C1 (negozi o botteghe) SENZA CAMBIARE DESTINAZIONE, dove dopo l'acquisto ci metto letto e cucina e ci vado ad abitare e ci prendo la residenza?

 

[Bastimento]

Quello che io vorrei sapere da qualcuno, però, è se avete esperienza diretta di atti definitivi di un A10 dove siano stati applicati i benefici prima casa.E' ovvio che se prima del rogito definitvo faccio la variazione in comune ed al catasto non ho problemi, ma non sempre è possibile, a Viareggio ad esempio sotto i 65 mq calpestabili non posso trasformare A10 in civili abitazioni.

Giusto, tu solleciti una risposta più puntuale: è tua facoltà e diritto.
Ma è anche lecito interrogarsi sulle reali esigenze di chi pone le domande. Vediamo infatti di fare alcune considerazioni in base a quanto tu affermi.

Se Viareggio non ti concederà mai la trasformazione da A10 in civile abitazione, ti concederà di stabilirvi la residenza? Senza questa, addio agevolazione.

p.s.: in base a quale regolamento è posto quel genere di vincolo? A senso, capirei forse il contrario: (= sotto i 65 mq non puoi classificare in A10). A Viareggio non esistono i monolocali? Tutti benestanti e con famiglia numerosa?
Comunque ti auguro di ricevere una risposta specifica ed esauriente. Auguri.

 

[bruno80]

No, ancora nessuna esperienza di vendita. Cambiare la destinazione non c'entra con le agevolazioni! Puoi accedere alle agevolazioni prima casa, a prescindere dalla categoria catastale, ma sempre abitazioni devono essere ( abitazione in senso lato, intendendo la tipologia di un immobile abitabile )!