Il credito o mutuo fondiario è regolato dal Testo Unico delle leggi in materia Bancarie e Creditizie.
In precedenza si distingueva tra mutuo fondiario e mutuo edilizio. Il mutuo fondiario consisteva in operazioni di finanziamento diretti all'acquisto di una proprietà immobiliare già esistente (fabbricati ultimati) e produttivi di reddito, mentre il mutuo edilizio, consisteva in operazione di finanziamento diretti all'acquisto di una proprietà immobiliare e alla realizzazione di opere di edilizia abitativa non di lusso. In entrambi i casi erano garantiti da ipoteca.
Attualmente, con la regolamentazione data dal Testo unico bancario, in termini giuridici, non esiste alcuna differenza tra mutuo fondiario e mutuo edilizio, in quanto entrambi sono regolate dalla stessa disciplina sul credito fondiario.
Il credito fondiario si caratterizza per: l'iscrizione ipotecaria di primo grado; la durata del contratto superiore a 18 mesi; l'importo del finanziamento che non deve superare l'80% del valore dell'immobile.
La disciplina della garanzia ipotecaria del credito fondiario prevede una particolare tutela per le banche nel caso di rischio di revocatoria fallimentare.
In generale, i mutuatari passibili di fallimento sono coloro che esercitano un'attività imprenditoriale e per qualificare un soggetto imprenditore si prende in esame l'attività concretamente svolta. Sul punto le banche sono sempre molto prudenti e diffidenti.
Nel caso dunque di fallimento, si prevede che le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate alla rogatoria fallimentare quando siano stati scritti 10 giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L'articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di creditori fondiari.
In pratica, la banche tutelata se l'ipoteca iscritta ad almeno 10 giorni. A tal fine occorre ricordare che l'immobile non è gravato da ipoteche al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo e della concessione della garanzia. È necessario che l'ipoteca venga dapprima iscritta presso i registri immobiliari - ed il notaio può provvedervi anche il giorno stesso del rogito - e che successivamente trascorrano 10 giorni per il suo consolidamento, senza che intervengano iscrizioni ipotecarie o sentenze dichiarativa del fallimento che pregiudichino il diritto di garanzia della banca.
È per tale motivo che spesso le banche attendono detto periodo di 10 giorni, prima di consegnare effettivamente l'importo del finanziamento al mutuatario.
Per altro verso, la normativa prevede delle specifiche facilitazioni per il mutuatario ed in particolare: ottenere la riduzione della somma ipotecaria iscritta, al decrescere del debito residuo; ottenere il frazionamento ipotecario proporzionalmente alla quota della propria unità; la riduzione a metà dell'onorario notarile per l'atto di mutuo; la facoltà di estinguere il mutuo in misura parziale o totale a fronte di una commissione omni comprensiva; una maggior dilazione della procedura esecutiva in caso di ritardato pagamento delle rate.
fonte mutui100percento.com
