Costituzione del condominio

[Patty]

In ogni edificio con più quattro unità immobiliari facenti capo ciascuna a proprietari diversi è d'obbligo costituire un condominio.
Ora poniamo il caso di una serie di sei villette a schiera su due piani con giardino e ingresso indipendente ma con delle parti comuni: stradina privata asfaltata, illuminazione esterna, fondazioni, tetto e grondaie contigue, fognatura. Ebbene, l'impresa ha venduto le prime tre dicendo che non ci sarebbero state spese condominiali però ora che ho l'incarico (in esclusiva ) per vendere le altre tre, non me la sento di dire altrettanto perchè secondo me il condominio va costituito eccome! Mi sbaglio?
ed inoltre, quali sanzioni sono previste per chi non adempie?

 

[giorgino]

Dunque.
Le villette a schiera, si configurano normalmente in quello che viene chiamato dalla giurisprudenza "supercondominio". Quindi nonostante i corpi di fabbrica siano verticali e indipendenti, saranno senz'altro soggetti a una gestione condivisa di alcuni servizi comuni.
Se però le villette singolarmente non possono costituire condominio, cioè non contengono più di 4 appartamenti, al posto del supercondominio si crea una "semplice" comunione ove tutti i partecipanti in parti uguali contribuiranno alla manutenzione dei servizi in comune.

Laddove vi siano porzioni o servizi suscettibili di godimento separato, ovviamente saranno a carico dei singoli partecipanti a quel determinato servizio o porzione.

Ad ogni modo la cosa più importante è che non vi sia l'obbligo di un regolamento contrattuale cosa che si configura con la partecipazione di almeno 10 comproprietari. In questo caso, il costruttore deve aver già predisposto l'apposito regolamento da allegare agli atti di proprietà.

Io chiederei al notaio che si occuperà degli atti di acquisto.

g

 

[Patty]

Ma quello che dici vale anche se strutturalmente sono una cosa sola? a partire dalle fondazione, le pareti verticali in aderenza e il tetto, quindi il corpo di fabbrica è unico, delle case in linea insomma, forse prima non ho usato il termine corretto; solo l'ingresso è indipendente attraverso il mini giardino antistante il portoncino :?
e se poi uno vuole dipingere la sua porzione di viola?Lo può fare?

Chiederò comunque anche al notaio, si si

 

[giorgino]

Si anche in quel caso. Sai il codice civile è degli anni '40 e le case a schiera non si facevano così il legislatore ha soprattutto pensato ai corpi verticali più che a quelli concatenati.
Infatti se vieni nel centro storico Genovese, nei "caruggi" tutte le case sono attaccatissime, ma mica sono un unico condominio e condividono porzioni di tetti, a volte anche scale di ingresso.

A parer mio il tuo caso dipende molto da cosa decide il costruttore e il notaio, ma in linea di massima non sarà un condominio 9 su 10.

Invece è falsa l'affermazione che non ci saranno spese di amministrazione che ovviamente ci saranno in quanto le parti comuni saranno mantenute e tra un po' di anni daranno anche spese di manutenzione straordinarie non risibili.

Il colore delle facciate, è decisione dell'edilizia urbana, non ha attinenza con condominio si, condominio no. Difatti anche in città, nei normali palazzi non è il condominio a scegliere il colore delle facciate

g

 

[Patty]

Ti ringrazio, sei stato chiarissimo, ora sono più tranquilla
Per il colore però, Ok il comune ha un piano colore, che però mi va dal bianco al giallo tenue, giallo carico o rosa antico, dunque basta che rientri fra uno di questi e ciascuno può fare il colore che preferisce, corretto?

 

[Sandro 7942]

Ti ringrazio, sei stato chiarissimo, ora sono più tranquilla
Per il colore però, Ok il comune ha un piano colore, che però mi va dal bianco al giallo tenue, giallo carico o rosa antico, dunque basta che rientri fra uno di questi e ciascuno può fare il colore che preferisce, corretto?

Dalle nostre parti oltre a darti una rosa di tonalità vengono anche a valutare il singolo caso, per cui da noi è inpensabile che lascino dipingere due villette a schiera in modo diverso...

 

[Patty]

Ringrazio tutti per la partecipazione, evidentemente sono stata tratta in inganno da quando l'anno scorso ho venduto una villetta anni 80 in situazione analoga dove invece c'era un amministratore esterno, evidentemente non andavano d'accordo fra loro e hanno preferito nominare un professionista, nel loro caso dunque se volessero liberarsene possono tranquillamente votare a maggioranza di incaricare uno dei residenti.
Ma c'era anche un'altra domanda, quali sono le sanzioni se, pur rientrando nel caso del condominio classico, non viene nominato l'amministratore? Nel nuovo o anche nell'usato, tipo quei piccoli condomini anni '60.

 

[giorgino]

Nessuna sanzione amministrative è prevista in questo caso. Semplicemente, uno qualsiasi dei condòmini può ricorrere al Giudice di Pace per una nomina d'ufficio (sconsigliatissimo per le salate parcelle).
Ci sono un paio di considerazioni riguardo a questa faccenda. La più importante riguarda l'assicurazione globale fabbricati che in mancanza di un amministratore normalmente non viene sottoscritta da nessuno dei condòmini.
In caso di sinistro a danni di terzi proveniente da parti comuni dell'edificio, specie in presenza di ingenti danni, l'istituto si può rifiutare di risarcire, rispondendo in solido i condòmini
Quindi è bene nel frattempo che ci si mette d'accordo, sottoscrivere una polizza globale fabbricati ANNUALE (non fatevi fregare con le decennali).

g