QUA SI PARLA DI CREARE LA FORMA GIURIDICA A MIO AVVISO[DOUBLEPOST=1381164850,1381163851][/DOUBLEPOST]
MARCO VENIER
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Procedura per la COSTITUZIONE DI UN CONDOMINIO
Modulistica:
- Avviso di Convocazione di Assemblea ai sensi dell'art. 66 d.a.c.c. (servono almeno 2 condòmini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi) per la nomina di un Amministratore;
- Avviso di Convocazione di Assemblea predisposto su iniziativa di un solo condòmino, per la nomina di un Amministratore;
- Avviso di Convocazione di Assemblea predisposto dal nuovo Amministratore, per le incombenze Condominiali necessarie per costituire il Condominio e "metterlo a regime";
- Modello di Verbale di Assemblea per la nomina dell'Amministratore;
- Modello di Verbale di Assemblea per le incombenze condominiali necessarie per costituire il Condominio e "metterlo a regime".
Iter procedurale:
In realtà non esiste una vera e propria procedura per la costituzione di un Condominio: esso sorge nel momento in cui avviene la vendita delle varie unità immobiliari ad opera del Costruttore.
Prima fase: la nomina dell'Amministratore.
Ciò che, effettivamente, è necessario attuare al sorgere del Condominio è la nomina di un Amministratore, obbligatorio nei Condòmini con più di quattro condòmini (primo comma dell'art.1129 c.c.).
Normalmente è il Costruttore stesso a nominare un Amministratore di propria fiducia per il primo periodo di gestione. Poi saranno i condòmini a confermarlo oppure a nominare altro professionista.
In questa sede analizzeremo il caso in cui il Condominio è sprovvisto di Amministratore non avendo, il Costruttore, provveduto ad alcuna nomina nonostante la vendita di tutte o alcune unità immobiliari.
Ovviamente, innanzi tutto, ci devono essere dei condòmini "promotori" che iniziano l'iter procedurale per la nomina di un Amministratore che deve avvenire in sede di Assemblea o con formale procura ad amministrare firmata da tutti i condòmini (può andare bene anche un preventivo firmato per accettazione).
Le funzioni di Amministratore possono anche essere svolte da un qualsiasi condòmino, anche se (data la moltitudine di incombenze) consiglio di rivolgersi ad un professionista del settore.
La nomina di un Amministratore avviene, generalmente (tralasciando l'altra ipotesi di procura ad Amministrare con firma per accettazione di un preventivo) , in sede di Assemblea che può essere convocata ai sensi dell'
articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile che testualmente recita:
"L'assemblea [...] può essere convocata in via straordinaria[...] quando ne e' fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. [...]"
Per visionare il modello di avviso di convocazione ai sensi del disposto art. 66 d.a.c.c.
CLICCA QUI.
Ovviamente è possibile convocare un'Assemblea anche senza avvalersi del citato articolo (che prevede che siano almeno 2 condòmini ad indirla). Il condòmino promotore potrà organizzare una riunione convocando (questo è obbligatorio) tutti i condòmini ed evidenziando che il Condominio necessita di un Amministratore per svolgere tutte le incombenze che fanno capo ad un Condominio proponendo di sceglierne uno in sede di un'apposita Assemblea.
Per visionare il modello di avviso di convocazione disposto da un condòmino
CLICCA QUI.
A prescindere dal modello che si utilizzerà, bisogna tener conto che
" [...] L'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza" (ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c.)
E' probabile che in sede di Assemblea vi troviate diverse proposte di parcelle per la gestione ordinaria del vostro Condominio. Non è possibile fornire suggerimenti sui parametri per scegliere il professionista che fa per voi: sono soggettivi!
Tenete presente solo che, per essere valida, la delibera deve avere il seguente quorum deliberativo: 1/2 + 1 degli intervenuti, che rappresentino almeno 501 millesimi. Infatti l'art.1136 c.c. stabilisce che "
Le deliberazioni che concernono la nomina [...] dell'amministratore [...] devono essere sempre prese con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta` del valore dell'edificio. [...]"
Si suggerisce, per scegliere il nuovo Amministratore con maggior consapevolezza, di organizzare uno o più incontri con il/i candidato/i prima dell'Assemblea.
E' probabile che tale prima Assemblea, la gestirete senza l'ausilio di un professionista. Compilare un verbale, tuttavia, non è un'operazione difficile e potrete acquistare un libro dei verbali presso un rivenditore, oppure predisporre un foglio sulla falsariga del modello sottoriportato.
Per visionare il Modello di Verbale di Assemblea
CLICCA QUI.
Il Verbale di Assemblea non è altro che un documento ove trascrivere i contenuti delle discussioni che svolgerete e ove formalizzare la nomina dell'Amministratore. Con tale verbalizzazione si conclude la prima fase dell'iter in discorso.
Ovviamente, nel caso che la nomina di un Amministratore avvenga con procura ad amministrare firmando, ad esempio, un preventivo per accettazione, si potrà passare direttamente alla seconda fase.
Seconda fase:
le prime incombenze dell'Amministratore
Ovviamente, se l'Amministratore nominato è un professionista, conosce l'attività successiva da svolgere.
In questa sede, invece, desidero fornire un supporto nel caso che il Condominio decida di affidare l'Amministrazione ad un condòmino interno (soluzione, ripeto, non consigliata).
Una volta nominato, il nuovo Amministratore dovrà:
- Chiedere l'attribuzione del Codice Fiscale. Esso è il numero identificativo fiscale del Condominio e deve essere comunicato ai fornitori in modo da poter essere indicato nelle fatture;
- Comunicare la propria nomina ai fornitori del Condominio (se esistenti) chiedendo la domiciliazione delle fatture presso il proprio indirizzo (consigliato)
- Volturare i contratti di fornitura (ad esempio luce ed acqua) nel caso fossero ancora intestati al Costruttore, intestandoli al Condominio;
- Dotarsi di alcuni documenti Condominiali (dovrebbe riuscire ad ottenerli direttamente dal Costruttore) come:
- il Regolamento (se il Condominio ne è sprovvisto, incaricate un tecnico, previo delibera assembleare, per la redazione);
- le Tabelle Millesimali (se il Condominio ne è sprovvisto, incaricate un tecnico, previo delibera assembleare, per la redazione);
- il Certificato di abitabilità;
- il Certificato di adeguamento dell'impianto elettrico ai sensi della L.46/90;
- il Certificato di imbocco in fogna;
- le Planimetrie del Fabbricato;
- i contratti di somministrazione di luce ed acqua;
- ecc...
- Stipulare un contratto di Assicurazione Stabile. Esso non è ancora obbligatorio, ma lo consiglio vivamente poichè a fronte di un premio annuo sicuramente abbordabile, avrete una copertura assicurativa sulla Responsabilità Civile verso Terzi (R.C.T.) e sul valore a nuovo del Fabbricato (in caso di perimento o distruzione dello stesso). Sto parlando della "Polizza Globale Fabbricati", contratto standard di Assicurazione che copre il Condominio anche per danni da infiltrazioni provenienti da rotture di tubazioni condominiali. Si tratterà di reperire preventivi e provvedere a scegliere quello che riterrete più opportuno, in sede di un'apposita Assemblea;
- Predisporre un piano di ripartizione e di riscossione delle quote condominiali (da far approvare in sede di Assemblea) attraverso una previsione delle spese che si sosterranno e che andrete a ripartire con i millesimi adatti. Nel sito è disponibile una tabella con i criteri di ripartizione da applicare per ogni tipologia di spesa.
- Aprire un conto corrente da intestare al Condominio (l' Istituto di credito verrà scelto in sede di Assemblea) presso cui far confluire le quote condominiali;
- Incaricare una Ditta specializzata per la pulizia delle scale, nel caso i condòmini non intendano provvedervi in proprio. Anche in questo caso si dovranno reperire preventivi da valutare in sede di Assemblea per l'eventuale scelta.
Dando per scontata l'esistenza dei documenti elencati nel punto n.4, rimane la necessità di formalizzare le intenzioni del Condominio circa i punti n.1, 5, 6, 7 e 8.
L'avviso di convocazione di Assemblea per discutere di tali punti, potrà essere così:
CLICCA QUI.
Parimenti, il verbale di Assemblea relativo ai punti indicati nell'avviso di convocazione, potrà avere la seguente forma:
Per visionare il Modello di Verbale di Assemblea
CLICCA QUI.
Al termine di tale successiva fase, il Condominio potrà considerarsi "messo a regime" e inizierà la normale attività di gestione.
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