Costruire e vendere su terreno di proprietà

[AleXan]

Salve a tutti,
sono proprietario di un terreno con una costruzione, che vorrei abbattere e ricostruire per ricavarne 4 villette, beneficiando anche del Piano Casa, con l'aumento dei volumi.
Il mio obiettivo sarebbe quello di vendere su carta.
Sono indeciso se procedere alla costituzione di una società personale, una srl o come persona fisica? Ed in caso di PF, è possibile garantire la polizza?
Grazie

 

[Avv Luigi Polidoro]

La domanda involge aspetti molto complessi.
Il principio generale è quello per cui la costituzione di una società di capitali (ad es. una srl) ti permetterà di limitare il rischio: la società è una persona giuridica autonoma dalla persona fisica del socio e dell'amministratore, quindi il rischio patrimoniale è limitato al patrimonio della società stessa.
D'altra parte se si tratta di una operazione unica, cioè non inserita in una più ampia attività di costruzione ed intermediazione immobiliare, l'attività potrà essere ben realizzata soltanto dalla persona fisica.
Dovrai effettuare una valutazione complessa.
Rivolgiti ad un legale o ad un commercialista di tua fiducia.

 

[Bagudi]

Il mio obiettivo sarebbe quello di vendere su carta.

Tieni presente che oggi vendere su carta è estremamente improbabile...

 

[eldic]

al di là degli aspetti legali e di eventuale costituzione di una entità giuridica il problema sono i conquibus.
hai un terreno di proprietà, il che è senz'altro buono.
vuoi vendere su carta: il che presuppone che ci sia qualcuno che su carta deve comprare, assumendosi tutti i rischi.
ora, il "qualcuno" l'hai già trovato? come ti metterà a disposizione i quattrini che serviranno per l'impresa?
il "qualcuno" ovviamente chiederà delle garanzie un po' più solide del "il terreno è mio"; nella fattispecie una fidejussione.
se bancaria, ti verranno chieste garanzie. ne hai da offrire?

 

[AleXan]

La domanda involge aspetti molto complessi.
Il principio generale è quello per cui la costituzione di una società di capitali (ad es. una srl) ti permetterà di limitare il rischio: la società è una persona giuridica autonoma dalla persona fisica del socio e dell'amministratore, quindi il rischio patrimoniale è limitato al patrimonio della società stessa.
D'altra parte se si tratta di una operazione unica, cioè non inserita in una più ampia attività di costruzione ed intermediazione immobiliare, l'attività potrà essere ben realizzata soltanto dalla persona fisica.
Dovrai effettuare una valutazione complessa.
Rivolgiti ad un legale o ad un commercialista di tua fiducia.

mi sono già rivolto, ma vorrei avere un parere esterno.
Non sarebbe meglio costituire una cooperativa?

al di là degli aspetti legali e di eventuale costituzione di una entità giuridica il problema sono i conquibus.
hai un terreno di proprietà, il che è senz'altro buono.
vuoi vendere su carta: il che presuppone che ci sia qualcuno che su carta deve comprare, assumendosi tutti i rischi.
ora, il "qualcuno" l'hai già trovato? come ti metterà a disposizione i quattrini che serviranno per l'impresa?
il "qualcuno" ovviamente chiederà delle garanzie un po' più solide del "il terreno è mio"; nella fattispecie una fidejussione.
se bancaria, ti verranno chieste garanzie. ne hai da offrire?

Per la fideiussione avrei sicuramente garanzie personali, il problema penso sorgerebbe nel caso di costituzione di una SRLS, anche con capitale minimo da 1 euro, o una cooperativa, in questo caso penso manchino delle garanzie?

 

[eldic]

la cooperativa è, secondo me, la soluzione migliore, posto che i soci (nel novero dei quali potresti anche non entrare) ti comprino subito il terreno.
a quel punto saranno loro artefici della loro fortuna: finchè cacciano grana le costruzioni vanno avanti, se finiscono sono rogne, ma rogne loro, se tu non sei un socio.
il problema è trovare qualcuno che sia disposto a pigliarsi i rischi; non tanto suoi, ma quelli degli altri soci.
potrei dirti che, dalle mie parti ho visto delle gran brutte cose a riguardo.
francamente, ora come ora, per comprare su carta ci vuole un'impresa affidabile e che sia in grado di coprire almeno almeno il 50% dei costi con mezzi propri.

 

[CheCasa!]

Per l'emissione delle fideiussioni che tutelano dai casi di insolvenza del costruttore, la banca richiede la firma anche ai soci persone fisiche, non si accontenta certamente della sola SRL. Quindi se sei in grado di ottenere la fideiussione come persona fisica non dovrebbero esserci particolari problemi all'ottenimento della medesima come società.

Naturalmente se costituisci una società dovrai poi conferire il terreno al suo interno, visto che attualmente risulterebbe intestato a te come persona fisica.

La vendita sulla carta è plausibile ma improbabile. Quanto meno potrebbe capitarti di ritirare una prenotazione... ma questo basterebbe ad avviare la costruzione dell'intero fabbricato?

Anche le modalità di costruzione sono importanti. Se realizzi villette abbinate in legno puoi anche valutare di realizzarle una per una. Ma se la costruzione fosse tradizionale l'unica possibilità potrebbe essere quella di lasciare gli altri appartamento al grezzo avanzato, concludendo comunque tutte le parti esterne.

Insomma. Di possibilità ce ne sono molte.

Un'ultima cosa. Costruire da persona fisica non ti tiene necessariamente al riparo dagli obblighi del costruttore. La giurisprudenza su questo aspetto si è già ampiamente pronunciata.

 

[PyerSilvio]

Salve a tutti,
sono proprietario di un terreno con una costruzione, che vorrei abbattere e ricostruire per ricavarne 4 villette, beneficiando anche del Piano Casa, con l'aumento dei volumi.
Il mio obiettivo sarebbe quello di vendere su carta.
Sono indeciso se procedere alla costituzione di una società personale, una srl o come persona fisica? Ed in caso di PF, è possibile garantire la polizza?
Grazie

Meglio che reperisci una impresa solida come partner.
Facendo un buon contratto di permuta.

Cosi' la fidejussione invece di darla la prendi.

 

[Rosa1968]

Cosi' la fidejussione invece di darla la prendi.

Cos'è una staffetta sta fideiussione?

 

[PyerSilvio]

Cos'è una staffetta sta fideiussione?

Na patata bollente.