Costruttore a rischio fallimento

[Cets]

Buonasera a tutti,

Con mio marito abbiamo firmato una proposta d'acquisto per un appartamento in fase di ultimazione che ormai è pronto. Abbiamo lasciato un assegno in agenzia che sarà incassato solo dopo l'accettazione del mutuo e la firma del preliminare.
Non abbiamo ancora potuto chiedere il mutuo perché le case non sono accatastate, ma altri che invece hanno chiesto il mutuo presso una banca che ha finanziato il costruttore sono più avanti e stanno già arredando gli appartamenti sebbene anche questa banca non possa far partire le pratiche di mutuo per mancanza di documentazione.

Ora, siamo in un paese e le voci girano. Persone che hanno accordi col costruttore (ceduto un terreno in cambio di un appartamento o qualcosa del genere) dicono che lo stesso sia in procinto di fallire.
Anche se non dovesse fallire nell'immediato, come possiamo tutelarci?

Ho letto qualcosa circa la trascrizione del preliminare oltre all'obbligatoria registrazione.

Per noi sarebbe acquisto prima casa, quindi in teoria un eventuale curatore fallimentare non potrebbe avere pretese sulla casa?
Sinceramente non sappiamo come muoverci, se andare avanti o meno e se corriamo dei rischi per il futuro.

Grazie mille a chiunque risponderà.

 

[Bagudi]

Prima di tutto, bisogna accertarsi sul fatto che stia per fallire, Perchè in questo periodo, in cui si sta vendendo tanto, mi sembra strano che un costruttore fallisca.

Comunque, la prima casa non può essere pignorata, anche in caso di fallimento, se la si è acquistata a prezzo di mercato.

Se volete una tutela ulteriore, fate trascrivere il preliminare dal notaio.
Attenzione percheè è un atto costoso.

 

[matusalemme]

non ho capito bene se la vs. proposta d'acquisto è stata accettata - o meno - dal costruttore

detto altrimenti, siete ancora in fase di attesa di risposta alla vs. proposta da parte del costruttore?

 

[Cets]

È già stata accettata, stiamo aspettando i documenti per poter procedere alla richiesta di mutuo.

Prima di tutto, bisogna accertarsi sul fatto che stia per fallire, Perchè in questo periodo, in cui si sta vendendo tanto, mi sembra strano che un costruttore fallisca.

Comunque, la prima casa non può essere pignorata, anche in caso di fallimento, se la si è acquistata a prezzo di mercato.

Se volete una tutela ulteriore, fate trascrivere il preliminare dal notaio.
Attenzione percheè è un atto costoso.

Certo, sono solo voci, forse anche dovute ad asti personali. Però sinceramente mi hanno messa davanti uno scenario che avevo escluso proprio per la buona fama della cooperativa.

Grazie per la risposta!

 

[matusalemme]

punto 1.
la cooperativa, di norma e di solito, a seconda della propria natura, non fallisce
se le cose van male, ma proprio male, al massimo va in liquidazione coatta amministrativa
non cambia molto, ma è solo per precisazione

punto 2.
se la vs. proposta è stata accettata dalla cooperativa, si tratta di capire bene la valenza di questa proposta che è stata accettata
siamo già in presenza di un contratto preliminare? oppure di un'altra cosa dal valore sibillino?

se dallo scambio dei consensi dovesse risultare uno scambio tra una proposta ed una accettazione del tipo: io ti prometto di acquistare e tu mi prometti di vendere un certo immobile, siamo di fronte ad un vero e proprio contratto preliminare, anche se è stato redatto su fogli bianchi/carta da formaggio (e non su carta bollata) e senza l'ausilio del notaio

adesso vado avanti solo per farvi intravvedere il perimetro ed il quadro in cui uno potrebbe muoversi in presenza (ovviamente, prima) dell'avvio di una procedura concorsuale

vado pure un po' a memoria (quindi, sarà da verificare il tutto in base a quanto le parti hanno firmato, all'effettiva situazione documentale e di fatto con un bravo avvocato della zona)

in tale ipotesi, per tutelarvi dall'eventuale procedura concorsuale e sempre che l'appartamento sia esattamente individuabile, senza attendere i dati catastali ed il notaio, si può procedere (con l'assistenza del vs. avvocato di fiducia, a "prenotare l'immobile", tramite apposite domande giudiziali

a. di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni delle parti, la domanda sarà trascritta presso la Conservatoria dei Registri immobiliari per prevalere nei confronti dell'eventuale procedura concorsuale o di terzi pignoranti

l'azione trova la sua disciplina nell'art. 2652 n.3,cod. civ., che dovrà essere opportunamente integrata con la condizione sospensiva del mutuo

b. oppure, in subordine (il legale deciderà il da farsi per il meglio in base alle varie circostanze), in base alle circostanze ed all'evoluzione degli accadimenti, potrete procedere con l'azione di cui all'art. 2652 n.2,cod. civ., ossia al fine di ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre (art.2932 cod. civ.), sempre sotto la condizione del mutuo

naturalmente, come si sarà intuito, si tratta di attività complicate da gestire, che necessitano dell'assistenza del vs. professionista di fiducia, e un tantino costose

 

[francesca63]

Se la licenza edilizia è successiva al marzo 2019 è obbligatorio firmare il preliminare dal notaio e trascriverlo.
Io in ogni caso consulterei il notaio per capire come tutelarsi al meglio.

 

[brina82]

Comunque, la prima casa non può essere pignorata, anche in caso di fallimento, se la si è acquistata a prezzo di mercato.

Se volete una tutela ulteriore, fate trascrivere il preliminare dal notaio.
Attenzione percheè è un atto costoso.

A meno che non vi sia un'ipoteca sopra...

Se il costruttore avesse chiesto il mutuo, l'esecuzione immobiliare vincerebbe rispetto al fallimento e anche rispetto a qualsiasi preliminare trascritto...

 

[Cets]

A meno che non vi sia un'ipoteca sopra...

Se il costruttore avesse chiesto il mutuo, l'esecuzione immobiliare vincerebbe rispetto al fallimento e anche rispetto a qualsiasi preliminare trascritto...

Scusate la mia ignoranza, ma ancora non ho avuto modo di parlare con un notaio... Ma se ci fosse una ipoteca sopra, la banca (che non è la stessa della cooperativa), non ci concederebbe il mutuo, o sì?

Grazie

 

[brina82]

Scusate la mia ignoranza, ma ancora non ho avuto modo di parlare con un notaio... Ma se ci fosse una ipoteca sopra, la banca (che non è la stessa della cooperativa), non ci concederebbe il mutuo, o sì?

Grazie

Esatto, se vi è un'ipoteca per un mutuo preso dal costruttore, evidentemente ancora non frazionato (dal momento che le unità ancora non sono state accatastate):

1) il costruttore dovrà frazionarlo;
2) vi accollerete questo suo di mutuo, frazionato (la parte in capo al vostro immobile), oppure ne chiederete un altro e con parte di quei soldi andrete ad estinguere il mutuo del costruttore in capo al vostro immobile.

Tutte cose normali, ma potrebbe accadere la seguente cosa.

Mutuo ancora non frazionato e intanto voi versate anticipi consistenti, il costruttore fallisce e voi restate con un pugno di mosche, anche con preliminare trascritto (che tra l'altro per farlo è necessario l'accatastamento).

 

[Cets]

Ho recuperato parte del preliminare stipulato con altri che però si sono appoggiati alla banca che ha finanziato il costruttore. In caso di fallimento la fidejussione ci garantirebbe la restituzione dei 20mila?
Grazie ancora