Costruzione balcone ex-novo in facciata e scala annessa

[Migbenit]

Io non capisco una cosa. Leggendo su internet ci sono molte sentenze sfavorevoli a chi costruisce un balcone su una facciata dove prima non c'era senza approvazione all'unanimità dell'assembkea, addirittura in molte si fa riferimento al permesso che devono dare i proprietari degli appartamenti sovrastante (perché cambia la vista a piombo) e quelli sottostanti pure in quanto limita la luce di entrata.
In comune mi hanno perfino detto che la distanza non può essere inferiore a 2.70 mt (nel mio caso non arriva a due mt).
Mi stai dicendo che nonostante tutto questo la proprietà può procedere tranquillamente? È se altri Condomini domani volessero fare lo stesso sarebbero giustificata la loro richiesta e automaticamente accettata?

 

[Rudyaventador]

Io non capisco una cosa. Leggendo su internet ci sono molte sentenze sfavorevoli a chi costruisce un balcone su una facciata dove prima non c'era senza approvazione all'unanimità dell'assembkea, addirittura in molte si fa riferimento al permesso che devono dare i proprietari degli appartamenti sovrastante (perché cambia la vista a piombo) e quelli sottostanti pure in quanto limita la luce di entrata.
In comune mi hanno perfino detto che la distanza non può essere inferiore a 2.70 mt (nel mio caso non arriva a due mt).
Mi stai dicendo che nonostante tutto questo la proprietà può procedere tranquillamente? È se altri Condomini domani volessero fare lo stesso sarebbero giustificata la loro richiesta e automaticamente accettata?

La veduta a piombo è esercitata dal piano superiore verso l inferiore che ne impedisse la veduta e non viceversa...

Ritengo che approvata dal assemblea , e non impugnata , la delibera, tutti potranno allargare al finestra a livello di questo primo condomino autorizzato. Circa invece al realizzazione del balcone , di cui non vi è ancora traccia , fatto salvo se i lavori stiano procedendo in tal senso , li credo il decoro armonico ne verrebbe alterato facilmente.

Mentre dal tuo chiarimento la pavimentazione del giardino è altra questione , sulla quale , vista la tua segnalazione , la Sovraintendenza avrà ad esprimersi.

Circa l unanimità, che nel tuo caso non ricorre, occorrerebbe vedere esattamente il punto di diritto della situazione a cui si riferisca il merito della sentenza essendovi aspetti molteplici che possono far differire una fattispecie da un altra apparentemente simile .

Il punto è che la legge non pone un obbligo preventivo di autorizzazione a seconda dei casi , ma vieta alcune innovazioni riferendosi alle parti comuni. Pertanto all'atto pratico se l innovazione non ricade tra quelle vietate , questa è consentita rispettando determinate caratteristiche e non violando i diritti all'uso della cosa comune e o piu generalmente degli altri condomini. Va precisato che la facciata , tecnicamente prospetto, rappresenta nel suo decoro armonico interesse di "uso" della cosa comune .

Quanto esposto è a livello generale non contemplando le specificità regolamento comunale . Per l esercizio dell opportuna tutela è necessario che ti rivolga ad un Avvocato.

 

[Migbenit]

La veduta a piombo è esercitata dal piano superiore verso l inferiore che ne impedisse la veduta e non viceversa...

Ritengo che approvata dal assemblea , e non impugnata , la delibera, tutti potranno allargare al finestra a livello di questo primo condomino autorizzato. Circa invece al realizzazione del balcone , di cui non vi è ancora traccia , fatto salvo se i lavori stiano procedendo in tal senso , li credo il decoro armonico ne verrebbe alterato facilmente.

Mentre dal tuo chiarimento la pavimentazione del giardino è altra questione , sulla quale , vista la tua segnalazione , la Sovraintendenza avrà ad esprimersi.

Circa l unanimità, che nel tuo caso non ricorre, occorrerebbe vedere esattamente il punto di diritto della situazione a cui si riferisca il merito della sentenza essendovi aspetti molteplici che possono far differire una fattispecie da un altra apparentemente simile .

Il punto è che la legge non pone un obbligo preventivo di autorizzazione a seconda dei casi , ma vieta alcune innovazioni riferendosi alle parti comuni. Pertanto all'atto pratico se l innovazione non ricade tra quelle vietate , questa è consentita rispettando determinate caratteristiche e non violando i diritti all'uso della cosa comune e o piu generalmente degli altri condomini. Va precisato che la facciata , tecnicamente prospetto, rappresenta nel suo decoro armonico interesse di "uso" della cosa comune .

Quanto esposto è a livello generale non contemplando le specificità regolamento comunale . Per l esercizio dell opportuna tutela è necessario che ti rivolga ad un Avvocato.

Grazie. Vi tengo informati

Io non capisco una cosa. Leggendo su internet ci sono molte sentenze sfavorevoli a chi costruisce un balcone su una facciata dove prima non c'era senza approvazione all'unanimità dell'assembkea, addirittura in molte si fa riferimento al permesso che devono dare i proprietari degli appartamenti sovrastante (perché cambia la vista a piombo) e quelli sottostanti pure in quanto limita la luce di entrata.
In comune mi hanno perfino detto che la distanza non può essere inferiore a 2.70 mt (nel mio caso non arriva a due mt).
Mi stai dicendo che nonostante tutto questo la proprietà può procedere tranquillamente? È se altri Condomini domani volessero fare lo stesso sarebbero giustificata la loro richiesta e automaticamente accettata?

buonasera a tutti voi che mi state veramente dando una mano.
allora vi aggiorno.... il mio architetto é andato in Comune a prendere visione della SCIA del 2016 e... come prevedevo questa riguarda solo opere interne di ristrutturazione dell'appartamento, nessuna richiesta di modifica neppure delle finestre a portafinestre... nonostante l'approvazione dell'assemblea condominiale, anzi nella SCIA si fa riferimento a che "nessuna modifica verrá fatta ai prospetti di facciata interna o su strada". Nel 2017 é stata poi aggiunta una richiesta di autorizzazione Paesaggistica (tuttora in corso di istruttoria e per questo non visionabile), nella quale si chiedeva di poter inserirer una scala a chiocciola si ma INTERNA all'appartamento in un piccolo corpo a parte ma collegato con l'immobile in questione. tale variante paesaggistica si spiega forse dal fatto che le vedute dell'immobile sul giardino sono vincolate ma ancora nessuna richiesta specifica sulla trasformazione delle finestre in portafinestre! Su tale pratica l'impiegata ha confermato che é in via di annullamento (respinta).proposto di respingere.
Di richieste di modifica del giardino vincolato nemmeno una parola.
Martedi ritiro fisicamente tutta la SCIA e finalmente potró avere i dettagli.

La veduta a piombo è esercitata dal piano superiore verso l inferiore che ne impedisse la veduta e non viceversa...

Ritengo che approvata dal assemblea , e non impugnata , la delibera, tutti potranno allargare al finestra a livello di questo primo condomino autorizzato. Circa invece al realizzazione del balcone , di cui non vi è ancora traccia , fatto salvo se i lavori stiano procedendo in tal senso , li credo il decoro armonico ne verrebbe alterato facilmente.

Mentre dal tuo chiarimento la pavimentazione del giardino è altra questione , sulla quale , vista la tua segnalazione , la Sovraintendenza avrà ad esprimersi.

Circa l unanimità, che nel tuo caso non ricorre, occorrerebbe vedere esattamente il punto di diritto della situazione a cui si riferisca il merito della sentenza essendovi aspetti molteplici che possono far differire una fattispecie da un altra apparentemente simile .

Il punto è che la legge non pone un obbligo preventivo di autorizzazione a seconda dei casi , ma vieta alcune innovazioni riferendosi alle parti comuni. Pertanto all'atto pratico se l innovazione non ricade tra quelle vietate , questa è consentita rispettando determinate caratteristiche e non violando i diritti all'uso della cosa comune e o piu generalmente degli altri condomini. Va precisato che la facciata , tecnicamente prospetto, rappresenta nel suo decoro armonico interesse di "uso" della cosa comune .

Quanto esposto è a livello generale non contemplando le specificità regolamento comunale . Per l esercizio dell opportuna tutela è necessario che ti rivolga ad un Avvocato.

grazie! sono giá in contatto con l'Avvocato ma aspettiamo a muoverci perché momentaneamente i lavori sono fermi in attesa del sopralluogo del Comune. Finché non fanno il balcone, o cominciano a farlo, mi sa che posso fare poco!!

 

[Migbenit]

Aggiornamento...
Il geometra da me incaricato ha ritirato copia della SCIA in Comune dove effettivamente non risulta richiesto alcun permesso per opere di modifica esterna (3 portafinestre e scala più balcone). Si fa solo riferimento a modifiche interne all'appartamento. In più compare una casella dove si dichiara che tali lavori di ristrutturazione non comportano alcuna modifica sui prospetti di facciata.
Il geometra con la mia delega chiederà al Comune che qualsiasi comunicazione riguardo questa SCIA e la mia denuncia, gli siano inoltrate tramite PEC.
Ho inoltre allettato il mio avvocato in quanto il geometra sostiene sia meglio anche fare una diffida alla proprietà per parte mia (oltre quella già fatta dall'Amministratore), a togliere il manufatto della scala e il ponteggio per montare il balcone.
Mi pare che molto altro per ora non possa fare.
Che ne dite?

 

[Albano50]

Sono del parere del tuo geometra.. di procedere anche con una tua diffida ed il ripristino della facciata visto che non aveva titolo edilizio per farlo.
Poi bisognerà seguire come si muove il comune.
Ad oggi i lavori sono fermi?

 

[Migbenit]

Sono del parere del tuo geometra.. di procedere anche con una tua diffida ed il ripristino della facciata visto che non aveva titolo edilizio per farlo.
Poi bisognerà seguire come si muove il comune.
Ad oggi i lavori sono fermi?

Si. Però sussiste la scala sul posto anche se non collegata al balcone che ancora non è stato fatto (come da foto postata). Il ponteggio sempre lì.
Il mio geometra con delega ha richiesto al Comune di venir avvisato via PEC di ogni DECISIONE in merito (sopralluogo etc).

 

[Migbenit]

Grazie. Aspetto di vedere il progetto della SCIA che ho richiesto tramite il mio Geometra in Comune e vi aggiorno. Comunque da quello che ho saputo in Comune e in Soprintendenza non ha presentato altro che il progetto che ha fatto vedere a noi in Assemblea.

eccomi di nuovo qui per aggiornarvi penso che l'argomento possa servire anche ad altri nella mia situazione.
Allora.... il geometra con la mia delega ha scritto una PEC al Comune settore edilizia chiedendo di venire informato di qualsiasi provvedimento e/o seguito alla denuncia da me presentata.
Abbiamo ritirato contemporaneamente copia conforme di tutta la SCIA della proprietà denunciata dalla quale si evince chiaramente che nessun permesso é stato richiesto né per l'ampliamento delle finestre né tantomeno per il posizionamento di una scala esterna in facciata e relativo ballatoio di appoggio. (anzi... la stessa nel progetto era sistemata all'interno dell'appartamento in un locale adiacente alla facciata e collegato con l'appartamento).
Inoltre, nella Scia si fa espressamente riferimento al fatto che il resede giardino é protetto da vincolo paesaggistico cosí come le facciate di affaccio sul medesimo (lo hanno completamente eliminato facendolo diventare un cortile asfaltato).
Non é mai stato richiesto il permesso del condominio per posizionare la scala e l'Amministratore ha diffidato la Proprietá dal proseguire con i lavori.
Il Comune, ha fatto un primo sopralluogo e ha poi mandato il tutto in Soprintendenza per avere conferma che il resede rientra nei giardini protetti dalla legge per il Centro Storico (piuttosto inutile dal momento che sia il rogito di vendita lo specifica sia lo stesso Architetto Direttore lavori lo specifica nella Scia, dove ha peraltro confermato che non sarebbe intervenuto sulla facciata esterna dell'edificio).
Ultimo passo... il geometra sta coordinandosi con il mio avvocato e sta preparando una memoria scritta dettagliata sullo stato dei lavori e sulle infrazioni che lui pensa siano state fatte, prima fra tutti gli abusi edilizi non dichiarati in SCIA che riguardano gli esterni, e inoltre specificando con foto e misure come tali cambiamenti influirebbero sulle mie proprietá sottostanti, in termini di privacy e luce. Fa anche presente che la facciata fronte questo balcone si troverebbe a meno di 10 metri dallo stesso, per cui insufficiente.
Questo lo status attuale.
Ho fatto tutto o manca ancora qualcosa? Al momento i lavori sono fermi.
Grazie.

 

[Migbenit]

eccomi di nuovo qui per aggiornarvi penso che l'argomento possa servire anche ad altri nella mia situazione.
Allora.... il geometra con la mia delega ha scritto una PEC al Comune settore edilizia chiedendo di venire informato di qualsiasi provvedimento e/o seguito alla denuncia da me presentata.
Abbiamo ritirato contemporaneamente copia conforme di tutta la SCIA della proprietà denunciata dalla quale si evince chiaramente che nessun permesso é stato richiesto né per l'ampliamento delle finestre né tantomeno per il posizionamento di una scala esterna in facciata e relativo ballatoio di appoggio. (anzi... la stessa nel progetto era sistemata all'interno dell'appartamento in un locale adiacente alla facciata e collegato con l'appartamento).
Inoltre, nella Scia si fa espressamente riferimento al fatto che il resede giardino é protetto da vincolo paesaggistico cosí come le facciate di affaccio sul medesimo (lo hanno completamente eliminato facendolo diventare un cortile asfaltato).
Non é mai stato richiesto il permesso del condominio per posizionare la scala e l'Amministratore ha diffidato la Proprietá dal proseguire con i lavori.
Il Comune, ha fatto un primo sopralluogo e ha poi mandato il tutto in Soprintendenza per avere conferma che il resede rientra nei giardini protetti dalla legge per il Centro Storico (piuttosto inutile dal momento che sia il rogito di vendita lo specifica sia lo stesso Architetto Direttore lavori lo specifica nella Scia, dove ha peraltro confermato che non sarebbe intervenuto sulla facciata esterna dell'edificio).
Ultimo passo... il geometra sta coordinandosi con il mio avvocato e sta preparando una memoria scritta dettagliata sullo stato dei lavori e sulle infrazioni che lui pensa siano state fatte, prima fra tutti gli abusi edilizi non dichiarati in SCIA che riguardano gli esterni, e inoltre specificando con foto e misure come tali cambiamenti influirebbero sulle mie proprietá sottostanti, in termini di privacy e luce. Fa anche presente che la facciata fronte questo balcone si troverebbe a meno di 10 metri dallo stesso, per cui insufficiente.
Questo lo status attuale.
Ho fatto tutto o manca ancora qualcosa? Al momento i lavori sono fermi.
Grazie.

dimenticavo... va da se che oltre al Comune nemmeno alla Soprintenza é mai stato richiesto un permesso per l'eliminazione del giardino sostituendolo con un cortile asfaltato.

 

[Migbenit]

ho un'ultima domanda. Ma questo "architetto" rischia qualcosa in termini penali oppure il tutto si risolve in una multa?

 

[Albano50]

Mi sembra che la situazione stia evolvendo a tuo favore, coi tempi della giustizia.. dovresti avere soddisfazione ed il ripristino dello stato ante abuso.
Per quanto riguarda la responsabilità del progettista e del responsabile della ditta, questi non possono essere ritenuti estranei all'esecuzione dell'abuso ed io, se fossi in te, tramite l'avvocato li citerei per i vari danni in solido col proprietario.
Ti incollo, ma il tuo avvocato ne sarà già a conoscenza, una recente sentenza della Suprema Corte sul tema della responsabilità del progettista e &.
(Se la vuoi leggere per intero vi sono gli estremi per ricercarla in rete.)

<< Secondo i giudici, l’attestazione di conformità alle norme edilizie e urbanistiche rilasciata dal progettista e l’obbligo di vigilanza in capo al professionista in capo al direttore dei lavori sarebbero svuotate di significato se, in caso di difformità, non scattasse il concorso nel reato da parte di entrambi con il proprietario dell’immobile.

Quindi per l’abuso edilizio non risponde solo il proprietario e costruttore ma anche il progettista e direttore dei lavori se l’opera eseguita, necessitante del permesso a costruire, è difforme e diversa da quella autorizzata con la denuncia di inizio attività.

La Corte Suprema ha stabilito che «per il reato di abuso edilizio [2] è configurabile la responsabilità del progettista e direttore dei lavori, e del costruttore in caso di realizzazione di interventi edilizi necessitanti il permesso di costruire, ma eseguiti in base ad una denuncia di inizio attività accompagnata da dettagliata relazione a firma del predetto professionista, in quanto l’attestazione del progettista di conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati e ai regolamenti edilizi vigenti comporta l’esistenza in capo al medesimo di un effettivo e concreto obbligo di vigilanza anche nel corso dell’esecuzione dei lavori. Con la logica conseguenza che, se i lavori eseguiti risultano difformi e diversi da quelli autorizzati con Dia, e per essi necessitava il permesso di costruire, responsabile dell’abuso è anche il progettista e direttore dei lavori, in concorso con gli altri autori».

note
[1] Cass. sent. n. 9058/18 del 1.03.2018.

[2] Art. 44, co. 1, lett. b), Dpr 380/01.

Sentenza


Corte di Cassazione, sez. III Penale, sentenza 4 ottobre 2017 – 28 febbraio 2018, n. 9058
Presidente Ramacci – Relatore Socci >>