Da C2 a Residenziale: cosa inserire nella proposta

[framaiox]

Buongiorno,
sto finalizzando una proposta di acquisto per un edificio attualmente accatastato come C2 (un rudere parzialmente ristrutturato) per farci dei lavori di risturutturazione ed utilizzarlo come casa di vacanza a lago. Vorrei inserire nella proposta una clausola per assicurarmi che il cambio di destinazione d'uso sia fattibile. Il proprietario aveva già, anni fa, iniziato dei lavori in questo senso pertanto io vorrei per lo meno poter ricevere la documentazione/approvazione ricevuta al tempo. Oppure mi conviene subordinare la proposta al cambio di destinazione approvato prima del rogito? L'agenzia di riferimento non vuole farmi mettere assolutamente niente rispetto alla destinazione d'uso in proposa, e io non sono d'accordo.
Grazie

 

[francesca63]

L'agenzia di riferimento non vuole farmi mettere assolutamente niente rispetto alla destinazione d'uso in proposa, e io non sono d'accordo.

E ci credo bene !!!
Se per te, come è ovvio, è indispensabile avere la certezza che il cambio sia fattibile, o inserisci una condizione sospensiva nella proposta, oppure incarichi un tecnico di tua fiducia, e fai la proposta solo dopo avergli fatto verificare la situazione in Comune.

pertanto io vorrei per lo meno poter ricevere la documentazione/approvazione ricevuta al tempo.

Potrebbe essere cambiato nel frattempo il piano regolatore; meglio non fidarsi, secondo me.

 

[sgaravagli]

Oppure mi conviene subordinare la proposta al cambio di destinazione approvato prima del rogito?

Dipende dal prezzo se la richiesta è bassa allora l'immobile è appetibile e dovrai assumerti qualche rischio se invece il prezzo non è così economico inserisci assolutamente la clausola di cambio di destinazione d'uso. Ovviamente nel secondo caso dovrei accollarti le spese di progetto, mentre il proprietario dovrà obbligarsi a sottoscrivere la documentazione relativa al cambio di destinazione d'uso.

 

[framaiox]

Grazie ad entrambi, davvero. Insisto quindi nell'inserire una clausola tipo "subordinata alla conferma del cambio di destinazione d'uso entro la data del rogito" e mi faccio mandare la documwntazione esistente incaricando poi un tecnico per la verifiche che capisco saranno a mio carico. Quanto tempo potrebbe volerci? É corretto menzionare il rogito?
Da ultimo: si tratta di una verifica documentale o dobbiamo giá anche sottomettere il progetto architettonico e di ristrutturazione definitivo?
Grazie

 

[francesca63]

Insisto quindi nell'inserire una clausola tipo "subordinata alla conferma del cambio di destinazione d'uso entro la data del rogito"

Secondo me no, perché credo che non accetterebbero, ne l’agenzia ne il venditore, da quanto hai scritto.
Mentre insisterei per questo:

una clausola per assicurarmi che il cambio di destinazione d'uso sia fattibile

Cioè una sospensiva per permettere al tuo tecnico di accertare la fattibilità della cosa, entro una data tot, facendo accesso agli atti e magari un confronto con i tecnici comunali.
Una volta che sai che si può fare, la vendita procede.
Se non è fattibile, non avrai perso nulla, se non un po’ di tempo e la parcella del tecnico.
Non vedo altra via, ammesso che l’agenzia sia disponibile a farti fare una simile proposta. Ma se hanno altri interessati, potrebbero non esserlo.

 

[brina82]

Secondo me no, perché credo che non accetterebbero, ne l’agenzia ne il venditore, da quanto hai scritto.
Mentre insisterei per questo:
Cioè una sospensiva per permettere al tuo tecnico la fattibilità della cosa, entro una data tot, facendo accesso agli atti e magari un confronto con i tecnici comunali.
Una volta che sai che si può fare, la vendita procede.
Se non è fattibile, non hai perso nulla, se non un po’ di tempo e la parcella del tecnico.
Non vedo altra via, ammesso che l’agenzia sia disponibile a farti fare una simile proposta. Ma se hanno altri interessati, potrebbero non esserlo.

Qualcuno la responsabilità se la deve prendere, ma così ci si affida "troppo" al tecnico: io come tecnico non me la prenderei, e neppure come acquirente 😬

 

[sgaravagli]

Mi pare che sia molto simile ad una vendita di un’area edificabile! a tutela dell’acquirente vincolo sempre il contratto al rilascio del permesso di costruire ovviamente tutti i costi dell’iter sono a carico del costruttore. Solo quando ci sono dei piani di lottizzazione vado tranquillo, la convenzione col comune esiste già e mi baso su quella.

 

[framaiox]

Grazie a tutti. Inserisco quindi la clausola sospensiva "Subordinata alla VERIFICA DELLA POSSIBILITà di cambio destinazione d'uso" per avere almeno una ragionevole certezza di poterlo fare?
Quello che non capisco, è come il comune possa sbilanciarsi senza vedere un progetto di ristrutturazione che preveda i cambi strutturali necessari per ottenere il cambio d'uso...?

 

[francesca63]

clausola sospensiva "Subordinata alla VERIFICA DELLA POSSIBILITà di cambio destinazione d'uso"

“Condizionato sospensivamente (il contratto eventualmente concluso con l’accettazione della proposta) alla verifica della fattibilità di cambio di destinazione d’uso in immobile abitativo di categoria A, da eseguirsi entro il giorno x a cura e spese del promissario acquirente”.
Parte acquirente si obbliga a dare immediato incarico a professionista di fiducia, ed a comunicare l’esito della verifica appena sarà conclusa”.
O qualcosa del genere, ma comunque con specificato tempi e obblighi.

 

[cafelab]

Quanto tempo potrebbe volerci? É corretto menzionare il rogito?

magari sono necessari nulla osta e occorrono 2 anni o più per terminare l'iter

Da ultimo: si tratta di una verifica documentale o dobbiamo giá anche sottomettere il progetto architettonico e di ristrutturazione definitivo?

dipende dalle prescrizioni del PRG, se sulla zona insistono vincoli, se l'immobile è in centro storico, dal tipo di attività di ristrutturazione che intendete fare....