Un sentito e sincero ringraziamento al Notaio Massimo d'Ambrosio per le sue chiare e semplici delucidazioni.
Andranno alle banche gli immobili dei mutui
D.l. 3.5.2016 n. 59 – Il decreto “acchiappacase”
– Il Governo Renzi è convinto che il problema principale della crisi economica del nostro paese consista nella grave colpa dei cittadini italiani di aver immobilizzato una eccessiva ricchezza nel bene primario della casa. La soluzione ai problemi italiani è quindi, secondo il Governo Renzi, quella di rimettere in circolo tale ricchezza,
smobilizzando la proprietà degli immobili, ovviamente a danno dei proprietari, e forzando un po’ la mano a coloro che ancora non si sono decisi a mettere in vendita la propria casa. Questo è il DL 3/5/2016 n. 59. Longa manus di questo progetto del Governo sono le banche, deputate ad acquisire quanti più immobili possibile, e a rimetterli in vendita direttamente, come loro proprietà, senza passare per le ordinarie procedure. Non a caso le principali banche si stanno già attrezzando e si sono organizzate creando una loro grande struttura di “mediazione immobiliare”, che avrà, non appena le varie norme che rapidamente si stanno succedendo nel tempo saranno a regime, il compito di reimmettere nel mercato immobili acquisiti. Non si rende conto il Governo Renzi che una siffatta strategia non ha l’effetto di reimmettere in circolo il danaro che gli italiani hanno risparmiato per l’acquisto di una casa, bensì di “bruciarne” il valore, sicché la sola emanazione delle martellanti e continue iniziative legislative ha l’effetto di far crollare i valori della casa, conducendo ad una perdita netta e rilevante per coloro che hanno investito in immobili, e per l’intero Paese.
E’ tutto iniziato in sordina il 27.6.2015 con la legge contro i fondi patrimoniali, donazioni, trust e vincoli (Vedi) Da allora l’attività legislativa ha proseguito a marce forzate. La legge sul leasing immobiliare (Vedi) con la quale il privato finanziato crede di aver acquistato casa, ma che in realtà è della banca. Contemporaneamente il prestito vitalizio ipotecario (Vedi) con il quale un soggetto ultrasessantenne di fatto baratta la proprietà della propria casa con una somma che, una volta chel’istituto sarà a regime, si rivelerà assai modesta. E il successivo regolamento di conferma (Vedi). Alla fine il Decreto legislativo emanato in presunto adeguamento della Direttiva CEE n. 17/2014 (Vedi) , con il quale le banche si prendono, senza troppi complimenti, la proprietà della casa dei privati. Ora interviene a meno di un anno dall’inizio dell’offensiva giuridica il Decreto Legge 3 maggio 2016, n. 59, che per la sua importanza è un vero rastrello per l’acquisizione delle case italiane.
Come accennavamo il cardine della operazione di “smobilizzazione” del patrimonio immobiliare italiano è fondato sulle banche, che ricevono dal Governo Renzi una serie di vantaggi inimmaginabili finalizzati all’acquisizione diretta degli immobili e alla loro reimmissione nel mercato, saltando a piè pari i diritti del debitore e i diritti di altri eventuali creditori. Nella illusoria speranza che più si fanno guadagnare le banche più esse saranno disposte ad erogare e ad aiutare il Paese.
Ecco perché il nuovo Decreto Legge 3.05.2016, n. 59 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 102 dello stesso giorno dovrebbe essere qualificato come Decreto “acchiappacase”.
Per le imprese i finanziamenti non dovranno più essere chiesti come, fino adesso, con tradizionali mutui o prestiti. La banca erogherà una somma di danaro, da rimborsare tramite rate mensili o di maggiore periodicità, col diritto di acquisire l’immobile di proprietà dell’impresa non appena essa sarà inadempiente. Se il mutuatario ritarderà nel pagamento l’immobile viene trasferito ipso facto alla banca che lo vende direttamente, senza procedura esecutiva giudiziale, senza vendita forzata del Tribunale, con l’unica eccezione che l’immobile non può essere quello dell’abitazione principale dell’imprenditore, del suo coniuge, o dei suoi parenti affini entro il terzo grado. Il trasferimento sotto condizione sospensiva verrà trascritto nei Registri Immobiliari, rimanendo inopponibile alle altre vicende dell’imprenditore, come pignoramenti, o altri debiti, nonché altre ipoteche successive.
Nel momento in cui il debitore non paga scatterà la condizione sospensiva e la banca diventerà proprietaria con effetto retroattivo, cioè sin dal momento della trascrizione della vendita sospensiva.
Nel decreto di attuazione della Direttiva 17/2014 (Vedi) a seguito di polemiche di carattere politico il Governo ritenne di dare un contentino agli italiani aumentando il numero delle rate non pagate che avrebbe costituito inadempimento. Ora il Governo ha rimediato, e in caso di ammortamento a rate mensili l’inadempimento (e il passaggio di proprietà dell’immobile) scatta con solo tre rate, anche non consecutive, non pagate per un periodo di sei mesi dalla scadenza. In caso di ammortamento con rate di durata superiore a quella mensile l’inadempimento si avrà anche in caso di mancato pagamento di una sola rata (con ritardo protrattosi per sei mesi). In caso di restituzione non rateale, cioè con obbligo di restituzione in un’unica soluzione a una data scadenza, sarà sufficiente il ritardo di sei mesi rispetto a quella data.
Verificatosi l’inadempimento la banca notifica al debitore la dichiarazione di volersi avvalere della clausola sospensiva e acquisisce ipso facto l’immobile. Se il valore dell’immobile è superiore al debito, secondo la perizia, la banca pagherà al debitore la differenza tra l’importo del debito e il valore peritato. Circostanza questa, nella pratica, che si verificherà raramente, attesa la tendenza a perizie al ribasso per poter reimmettere efficacemente e rapidamente il bene nel mercato con la vendita diretta tramite la consociata immobiliare della banca stessa.
Il D.L. 59/2016 non riguarderà solamente i mutui e i prestiti che verranno stipulati d’ora innanzi, ma anche quelli in corso, purché la nuova modalità di garanzia venga esplicitamente pattuita mediante un atto notarile. Si tratta di un escamotage per rendere retroattiva la norma. Nella impossibilità tecnico-giuridica di trasformare le precedenti ipoteche in passaggi di proprietà condizionati degli immobili il Governo Renzi ha “concesso” al mutuatario di aderire “volontariamente” a questa nuova formula, pattuendola anche successivamente. L’esperienza insegna che il mutuatario che si trova in difficoltà ha tutto l’interesse a tenere buona la banca creditrice, e certamente non opporrà alcuna eccezione nel momento in cui la banca, in cambio di un ritardo nell’azione esecutiva o di nuove agevolazioni, gli chiederà di “trasformare” l’ordinaria iscrizione ipotecaria, in un trasferimento dell’immobile “sospensivamente condizionato”.
notaio Massimo d’Ambrosio
Andranno alle banche gli immobili dei mutui
– Il Governo Renzi è convinto che il problema principale della crisi economica del nostro paese consista nella grave colpa dei cittadini italiani di aver immobilizzato una eccessiva ricchezza nel bene primario della casa. La soluzione ai problemi italiani è quindi, secondo il Governo Renzi, quella di rimettere in circolo tale ricchezza,
smobilizzando la proprietà degli immobili, ovviamente a danno dei proprietari, e forzando un po’ la mano a coloro che ancora non si sono decisi a mettere in vendita la propria casa. Questo è il DL 3/5/2016 n. 59. Longa manus di questo progetto del Governo sono le banche, deputate ad acquisire quanti più immobili possibile, e a rimetterli in vendita direttamente, come loro proprietà, senza passare per le ordinarie procedure. Non a caso le principali banche si stanno già attrezzando e si sono organizzate creando una loro grande struttura di “mediazione immobiliare”, che avrà, non appena le varie norme che rapidamente si stanno succedendo nel tempo saranno a regime, il compito di reimmettere nel mercato immobili acquisiti. Non si rende conto il Governo Renzi che una siffatta strategia non ha l’effetto di reimmettere in circolo il danaro che gli italiani hanno risparmiato per l’acquisto di una casa, bensì di “bruciarne” il valore, sicché la sola emanazione delle martellanti e continue iniziative legislative ha l’effetto di far crollare i valori della casa, conducendo ad una perdita netta e rilevante per coloro che hanno investito in immobili, e per l’intero Paese.
Le martellanti iniziative del Governo Renzi
E’ tutto iniziato in sordina il 27.6.2015 con la legge contro i fondi patrimoniali, donazioni, trust e vincoli (Vedi) Da allora l’attività legislativa ha proseguito a marce forzate. La legge sul leasing immobiliare (Vedi) con la quale il privato finanziato crede di aver acquistato casa, ma che in realtà è della banca. Contemporaneamente il prestito vitalizio ipotecario (Vedi) con il quale un soggetto ultrasessantenne di fatto baratta la proprietà della propria casa con una somma che, una volta chel’istituto sarà a regime, si rivelerà assai modesta. E il successivo regolamento di conferma (Vedi). Alla fine il Decreto legislativo emanato in presunto adeguamento della Direttiva CEE n. 17/2014 (Vedi) , con il quale le banche si prendono, senza troppi complimenti, la proprietà della casa dei privati. Ora interviene a meno di un anno dall’inizio dell’offensiva giuridica il Decreto Legge 3 maggio 2016, n. 59, che per la sua importanza è un vero rastrello per l’acquisizione delle case italiane.
Le banche intermediarie
Come accennavamo il cardine della operazione di “smobilizzazione” del patrimonio immobiliare italiano è fondato sulle banche, che ricevono dal Governo Renzi una serie di vantaggi inimmaginabili finalizzati all’acquisizione diretta degli immobili e alla loro reimmissione nel mercato, saltando a piè pari i diritti del debitore e i diritti di altri eventuali creditori. Nella illusoria speranza che più si fanno guadagnare le banche più esse saranno disposte ad erogare e ad aiutare il Paese.
Ecco perché il nuovo Decreto Legge 3.05.2016, n. 59 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 102 dello stesso giorno dovrebbe essere qualificato come Decreto “acchiappacase”.
Il trasferimento dell’immobile sospensivamente condizionato
Per le imprese i finanziamenti non dovranno più essere chiesti come, fino adesso, con tradizionali mutui o prestiti. La banca erogherà una somma di danaro, da rimborsare tramite rate mensili o di maggiore periodicità, col diritto di acquisire l’immobile di proprietà dell’impresa non appena essa sarà inadempiente. Se il mutuatario ritarderà nel pagamento l’immobile viene trasferito ipso facto alla banca che lo vende direttamente, senza procedura esecutiva giudiziale, senza vendita forzata del Tribunale, con l’unica eccezione che l’immobile non può essere quello dell’abitazione principale dell’imprenditore, del suo coniuge, o dei suoi parenti affini entro il terzo grado. Il trasferimento sotto condizione sospensiva verrà trascritto nei Registri Immobiliari, rimanendo inopponibile alle altre vicende dell’imprenditore, come pignoramenti, o altri debiti, nonché altre ipoteche successive.
Nel momento in cui il debitore non paga scatterà la condizione sospensiva e la banca diventerà proprietaria con effetto retroattivo, cioè sin dal momento della trascrizione della vendita sospensiva.
Inadempimento
Nel decreto di attuazione della Direttiva 17/2014 (Vedi) a seguito di polemiche di carattere politico il Governo ritenne di dare un contentino agli italiani aumentando il numero delle rate non pagate che avrebbe costituito inadempimento. Ora il Governo ha rimediato, e in caso di ammortamento a rate mensili l’inadempimento (e il passaggio di proprietà dell’immobile) scatta con solo tre rate, anche non consecutive, non pagate per un periodo di sei mesi dalla scadenza. In caso di ammortamento con rate di durata superiore a quella mensile l’inadempimento si avrà anche in caso di mancato pagamento di una sola rata (con ritardo protrattosi per sei mesi). In caso di restituzione non rateale, cioè con obbligo di restituzione in un’unica soluzione a una data scadenza, sarà sufficiente il ritardo di sei mesi rispetto a quella data.
Verificatosi l’inadempimento la banca notifica al debitore la dichiarazione di volersi avvalere della clausola sospensiva e acquisisce ipso facto l’immobile. Se il valore dell’immobile è superiore al debito, secondo la perizia, la banca pagherà al debitore la differenza tra l’importo del debito e il valore peritato. Circostanza questa, nella pratica, che si verificherà raramente, attesa la tendenza a perizie al ribasso per poter reimmettere efficacemente e rapidamente il bene nel mercato con la vendita diretta tramite la consociata immobiliare della banca stessa.
Anche mutui in corso
Il D.L. 59/2016 non riguarderà solamente i mutui e i prestiti che verranno stipulati d’ora innanzi, ma anche quelli in corso, purché la nuova modalità di garanzia venga esplicitamente pattuita mediante un atto notarile. Si tratta di un escamotage per rendere retroattiva la norma. Nella impossibilità tecnico-giuridica di trasformare le precedenti ipoteche in passaggi di proprietà condizionati degli immobili il Governo Renzi ha “concesso” al mutuatario di aderire “volontariamente” a questa nuova formula, pattuendola anche successivamente. L’esperienza insegna che il mutuatario che si trova in difficoltà ha tutto l’interesse a tenere buona la banca creditrice, e certamente non opporrà alcuna eccezione nel momento in cui la banca, in cambio di un ritardo nell’azione esecutiva o di nuove agevolazioni, gli chiederà di “trasformare” l’ordinaria iscrizione ipotecaria, in un trasferimento dell’immobile “sospensivamente condizionato”.
notaio Massimo d’Ambrosio
