Danni da infiltrazione d'acqua ignorata per lungo tempo

[Davide83]

Mi sono iscritto al forum in seguito a una problematica in cui sono incorso di recente, e sulla quale mi piacerebbe avere maggiori delucidazioni.

Sono proprietario di un appartamento in un condominio gestito dall'Aler (case popolari).
Abito al secondo piano. L'appartamento sottostante al mio è da anni dato in affitto, con diversi inquilini che si sono succeduti nel tempo.

Oltre un anno fa uno di questi mi ha accennato a un problema relativo a un'infiltrazione d'acqua che sembrava provenire dal mio appartamento. Non avendo danni visibili da me, l'ho invitato a chiamare il numero verde di assistenza offerto dall'Aler stessa, in modo che potessero controllare le tubature.
Son tornato tempo dopo a chiedergli come si fosse risolta la cosa, e mi fu risposto che la problematica si era risolta da sola e che non aveva più problemi.

Tre settimane fa l'appartamento si libera in vista del ritorno della padrona di casa.

La settimana scorsa la portinaia, che abita a pian terreno, chiede a tutti gli inquilini della colonna se cortesemente potevano non servirsi dell'acqua per quella giornata, in quanto stava avendo delle infiltrazioni nel suo appartamento ed era in attesa del servizio di assistenza.

Poiché nel momento in cui ha citofonato ero sotto la doccia e sono cosciente che al piano direttamente sopra al suo non ci sia nessuno al momento, ricollego questo avvenimento a quello di molto tempo prima e invito la squadra d'assistenza a controllare nel mio appartamento. Pare effettivamente colasse qualcosa attraverso il piatto doccia (non so fornire i dettagli tecnici), che la squadra di operai ha provveduto ad isolare (a detta loro, a spese del condominio, anche se son cosciente che questo problema mi potrebbe essere addebitato).

Il problema sorge invece qualche giorno dopo, al rientro della proprietaria nell'appartamento immediatamente sottostante al mio. I danni dell'infiltrazione sono da lei evidenti, e sicuramente dovuti al fatto che l'inquilino in affitto (che le ha lasciato anche altri danni nell'appartamento) avesse deciso di ignorare il problema per lungo tempo.

Io son disponibile a pagare una parte del danno, se vien fuori che il problema alla doccia è di mia responsabilità. La totalità della spesa però, spero non mi possa essere attribuita, in quanto la colpa dell'aver ignorato il problema (lasciando che l'acqua dal tetto arrivasse alle pareti) non è certo mia.

Dal punto di vista legale, posso far valere queste ragioni?

 

[m.barelli]

A posto tuo imposterei la tua posizione nel seguente modo

-certamente a te proprietario dell’appartamento superiore spetta la rimozione tempestiva della causa del danno a tua cura e spese.

-riguardo invece il ripristino dei danni arrecati, l’inquilino dell’appartamento sottostante era il Custode dell’appartamento che gli era stato affidato alla consegna iniziale della sua locazione e quindi era compito suo segnalare il danno appena rilevato.

- Il non averlo segnalato finora pertanto fa ricadere sulla sua responsabilità il ripristino dei maggiori danni arrecati all’appartamento sottostante a seguito del suo comportamento.

-immagino che sotto il bagno tuo ci sia il bagno della Signora. Se è così, ci sarebbero danni al soffitto pari a circa 4 mq ed alle parti di pareti sopra le piastrelle pari all’incirca ad altri 8 mq. Quindi sono lavori di ripristino molto piccoli da valutare perciò a corpo. La Signora quindi potrebbe anche non chiederti nulla riguardo il ripristino, nel caso invece ti coinvolgesse in tal senso, seguirei il seguente criterio.

-anche se non è facilissimo ora a posteriori individuare quale fu il danno iniziale che avrebbe dovuto comportare la segnalazione rispetto al danno attuale a posteriori, ragionevolmente si può presumere che, se ci sono danni ad intonaci e pitture, all’inizio il danno abbia deteriorato solo la pittura del soffitto e successivamente eventualmente anche l’intonaco del soffitto e la pittura ed intonaco delle pareti. Quindi potrebbe essere chiesto da te di separare, se del caso, i costi dell’intonaco da quelli della pittura e limitarti a risarcire solo un terzo del costo della pittura cioè quello corrispondente al soffitto.

-Potrebbe essere osservato che per l’eliminazione del tuo danno sarebbe potuto bastare all’inizio un ritocco della pittura, mentre ridipingendo l’intero soffitto si da un vantaggio non dovuto alla Signora. Però vero è anche che la pittura fa fatta per tutto il soffitto, non potendo rimanere alla Signora un soffitto Arlecchino; in considerazione poi della esiguità della superficie non starei a suddividere ulteriormente tale spesa a metà tra te lei.

-prima dei ripristino devono essere rimosse le cause del danno e perfettamente asciugate le parti danneggiate.

-per la residua parte del danno non rimborsato da te, la Signora potrà avvalersi del deposito cauzionale inizialmente fornito dal Conduttore, che non dovrebbe avergli riconsegnato senza prima aver verificato lo stato dell’appartamento.

Poi vedi tu che conosci meglio i luoghi, se e come possano essere adattati questi criteri, qualora la situazione fosse diversa da quella che ho immaginato

Un saluto

 

[Davide83]

Ringrazio per la risposta. Il problema sono proprio i luoghi: il bagno è lungo e stretto e confina da una parte con la camera da letto e dall'altra con la cucina: tetto e pareti di entrambe sono totalmente scrostati, e in più risulta rovinato dall'acqua (causa ruggine conseguente) anche il boiler appeso a uno di quei muri.
Il danno da me è già stato riparato dalla squadra Aler (e se mi arriverà fattura lo pagherò certamente, anche se mi han detto essere poca cosa), quello dalla signora di sotto è troppo grande e dovuto a trascuratezza. Vedo se riesco a risolverla in modo amichevole con un accordo, ma in caso contrario mi chiedo come posso dimostrare le mie ragioni (probabilmente con una perizia?)

 

[m.barelli]

Mi muoverei così

- come hai già detto, cercherei una via semplice e transattiva. La Signora non sta molto meglio di te non ha nulla di scritto da parte sua o del Conduttore e potrebbe accettare pacificamente la tua posizione con la quale, se la recepisci come dianzi indicato, gli offri solo di pitturare il soffitto.

- diversamente, in caso di non accordo, verificherei se possano avere un qualche ruolo di arbitri imparziali, che ti ispirino fiducia, la Ditta Alter o l’Amministratore del condominio (se non ho capito male dovrebbe esserci i condominio perché ci sono più proprietari)

- In difetto di questi farei così

a.nel tuo eventuale contraddittorio con la Signora sono rilevanti soprattutto i comportamenti, quindi sembrerebbero servirti di più dei Testimoni di come siano avvenuti i fatti. Oppure contattare la Ditta per chiedere di esplicitare, per quanto corretto e possibile, le motivazioni della fattura nel senso se possano dare un contributo a chiarire la storia intercosa.

b.in tal senso un Legale od altro Lettore del forum cortesemente disponibile, potrebbe valutare meglio la catena di responsabilità: art. 1575 il Conduttore è il custode e deve segnalare il danno alla Proprietaria che te lo deve segnalare entro un certo tempo dalla scoperta, pena eventuale decadenza al diritto al risarcimento. Ciò in relazione ai due periodi prima della tua riparazione e dopo di essa

c. dopodiché, se non si chiariscono il tal modo le responsabilità o risultasse comunque ancora utile, cercherei l’assistenza di un Tecnico nei seguenti termini. Devi espressamente chiedergli se può individuare ora degli elementi obiettivi per poter ricostruire la storia dei precedenti intercorsi nei due periodi prima e dopo la riparazione tua (per esempio il punto od i punti d’origine dell’infiltrazione e che il danno ha avuto una progressione nel tempo almeno di tot mesi ecc), diversamente si limiterà ad una fotografia dello stato attuale che potrà esserti utile solo per dimostrarti estraneo ad eventuali ulteriori peggioramenti di quella situazione.

Un saluto

 

[Davide83]

Grazie, proverò a seguire questo consiglio