Provo a risponderti sui tuoi dubbi:
la relazione tecnica integrata contiene informazioni solo su alcuni aspetti del fabbricato, quali conformità urbanistica-edilizia, conformità catastale e presenza o meno di agibilità limitate alla singola Unità Immobiliare. Sono escluse quindi le parti comuni, la paesaggistica, le strutture, i vincoli culturali, .... se non espressamente richiesti. Inoltre le conformità possono essere espresse solo verso alcuni precedenti edilizi e non verso il completo stato legittimo dell'immobile: và quindi letta molto bene!
Il poter rogitare un immmobile che presenta "abusi minori" è un escamotage messo in atto dal notariato per non paralizzare il mercato immobiliare.
Quindi, se tu sei a conoscenza di questi abusi e accetti l'acquisto, accetti implicitamente acnhe di non rivalertiun giorno sul venditore.
A mio avviso l'aver messo nero su bianco quesi due abusi ti tutela, dato che l'eventuale penale non ti potrà essere imputato (nei tempi che già ti ha detto
@CheCasa! ). Resti comunque in obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi o sanare (se possibile) e ti potranno essere comminate le sanzioni di ruolo.
Il problema vero quindi sarà il perito della banca che avrà anche vita facile con la relazione e non potrà esimersi dal citare i due abusi. Non sò se con quel bagno labanca ti conceda il mutuo (eventualmente segui quanto ti è già stato suggerito).
Veniamo ai due abusi rilevati:
1) il bagno nel sottotetto non è sanabile come già haispiegato, quindi l'unica alternativa è rimuoverlo, ma solo se incontrerai difficoltà;
2) il pergolato sul terrazzo se facilmente smontabile rientra tra le opere di attività di edilizia libera ma solo se di limitate dimensioni. Il Comune Di Misano Adriatico esplicita queste direttive nell'art. 70 del R.E. che ti riporto sotto:
Regolamento Edilizio ha scritto:
ART. 70
PERGOLATI SU AREE PRIVATE
1.I pergolati sono definiti al punto 54 delle DTU regionali;
La posa di pergolati a protezione naturale con rampicanti e similari è
ammessa esclusivamente su balconi, terrazzi di copertura, piani attici o piani terra in proprietà privata, e servano edifici o unità immobiliari ad uso residenziale, commerciale, produttivo, ricettivo o pubblici esercizi.
Sui pergolati possono essere posizionati pannelli fotovoltaici a condizione che gli stessi non costituiscano copertura continua e siano distanziati di almeno cm.20 l’uno dall’altro.
2.Salvo indicazioni specifiche nei piani particolareggiati, la dimensione di dette strutture, è così determinata:
a) Balconi – è permesso l’utilizzo dell’intera superficie fino al parapetto,
b) Terrazzi di copertura – non dovrà superare il 60% della superficie di pertinenza per un massimo di mq.40,
c) Piani Terra – per pubblici esercizi od attività commerciali è permesso l’utilizzo sino ad una distanza non inferiore a m. 1,50 dai confini.
d) Piani Terra – per attività produttive è permesso l’utilizzo fino ad un massimo di
mq.100 per lotto comunque per una superficie non superiore al 50% del capannone esistente.
3.Dovranno comunque essere rispettate le distanze di zona dai confini, con un minimo di m. 1,50 oppure a distanza inferiore e/o a confine previo accordo con il vicino.
4.La realizzazione di pergolati dovrà avvenire secondo le seguenti modalità:
- per dimensioni fino a mq.30 non è necessario alcun titolo abilitativo edilizio fermo restando quanto disposto dall'allegato 1 – punto 1.2 - della delibera di G.R. n.687/2001, in merito alla predisposizione e conservazione della documentazione relativa alla pratica strutturale;
- per dimensioni oltre mq.30 e comunque entro il limite del 20% del volume dell'edificio principale, dovrà essere presentata una SCIA per l'intervento di “opere pertinenziali”;
- per dimensioni ulteriori dovrà essere presentata istanza di “permesso di costruire”;
5.I pergolati presentati con telo plastificato prima del 28 gennaio 2014, data di entrata in vigore della DAL 279/2010, non costituiscono “superficie accessoria” e non rientrano quindi nel calcolo della superficie complessiva (Sc). Sugli stessi non è ammessa la trasformazione della copertura con elementi rigidi giusta deliberazione consiliare n.64 del 30.07.2014.
Se possibile lo farei far rientrare nel limiti dimensionali a opera dell'attuale proprietario o almeno verificare che resti nel limite del 2% della tolleranza costruttiva (per per superficie che per distanza daiconfini).
Dal punto di vista strutturale si tratta di un'opera minore e dovresti conservare l'IPRiPI redatto da un tecnico abilitato. Se questo manca, come suppongo, vedi di fartelo fornire a rogito.
Se rientra in zona tutelata paesisticamente te la dovresti cavare facendolo rientrare nella categoria "supporto per tenda", ma la questione non è ancora del tutto chiara!
