Difformità planimetria catastale/stato di fatto

[Ric87]

Buongiorno a tutti,
sono qui a chiedere un vostro gentile parere per capire come muovermi riguardo ad un'abitazione che vorrei acquistare. Trattasi di una villetta indipendente, che nella planimetria catastale (allegata) si presenta composta da piano terra con AC, WC e una camera, Sottotetto H 2,80m e Pilotis H3,15m. La villetta verrebbe acquistata direttamente dal costruttore.

Le difformità risiedono nel fatto che sia nel sottotetto che nel pilotis è stato realizzato un bagno. Dovendo eventualmente prendere un mutuo (a prescindere da questo comunque) vorrei che la difformità venga sanata mantenendo se possibile i 2 bagni in più. Quello che vorrei capire è se secondo voi la situazione sia sanabile o meno.

Allego planimetria e resto in attesa di un vostro gentile contributo.

 

[Architetto]

Salve, se la difformità è presente in una costruzione già realizzata e non dichiarata agli atti comunali, per essere sanata occorre il benestare del Responsabile Uff. Tecnico; se invece è in fase di costruzione, allora si può fare VCO prima della chiusura lavori e la situazione è definita.
In questo caso se rientra nella prima versione, la sanatoria è possibile purchè abbia i requisiti igienico sanitari e risponda alle norme locali, è fattibile con una ammenda di circa 1000 €. a carico dell'avente titolo; e se deve ancora rogitare, sarebbe opportuno fare un giretto in ufficio tecnico fare un accesso agli atti e verificare cosa non va, in modo che possa arrivare alla stesura dell'atto con tutte le idee chiare.
Spero esserle stato d'aiuto.

 

[Ric87]

Buongiorno e grazie, la villetta è di fatto ultimata, manca installazione della caldaia con radiatori e porte. Non ho ancora rogitato, anzi non ho fatto neanche l'offerta al momento perché come detto vorrei che fosse tutto in ordine. La cosa che non capisco è perché non sia stata subito accatastata con i 2 bagni aggiuntivi... Non sono pratico di queste cose, ma penso che ottenere un mutuo e/o rogitare stando così le cose sarebbe impossibile giusto? Senza considerare l'eventualità di una futura vendita... A chi potrei rivolgermi per avere tutte le informazioni necessarie?

 

[Architetto]

Se la costruzione è in fase di ultimazione o appena costruita (e sono in corso le chiusure dei lavori) allora il professionista può benissimo fare una VCO e chiudere in modo conforme l'atto progettuale, altrimenti se tutto è stato fatto allora rientra nelle more di un abuso edilizio soggetto a sanatoria.
Di per se, l'accatastamento o la scheda catastale dicono e valgono poco, perchè non son probatori, mentre chi ha piena validità sono i documenti presentati in comune (UT).
Se già a conoscenza di queste difformità allora bisogna dire alla parte venditrice che deve essere regolarizzata la difformità ed al rogito questi problemi devo essere già definiti e risolti.

Per avere tutte le informazioni necessartie sarebbe opportuno rivolgersi all'UTC, e fare un accesso agli atti, e vedere di che si tratta, e se sono presenti difformità o situazioni che non convincono allora un professionista ( arch., ing., geom., per la parte tecnica, un AI per la parte compravendita) di fiducia che possa valutare la situazione e dare i migliori suggerimenti.

 

[Ric87]

Grazie ancora Architetto, valuteremo il da farsi, la casa ci piace e i 2 bagni in più ci farebbero molto molto comodo, però vogliamo stare sereni e non rischiare di arrivare alla perizia o al rogito con l'incertezza di come possa andare a finire... A questo punto valuteremo l'accesso agli atti intanto.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno a tutti,
sono qui a chiedere un vostro gentile parere per capire come muovermi riguardo ad un'abitazione che vorrei acquistare. Trattasi di una villetta indipendente, che nella planimetria catastale (allegata) si presenta composta da piano terra con AC, WC e una camera, Sottotetto H 2,80m e Pilotis H3,15m. La villetta verrebbe acquistata direttamente dal costruttore.

Le difformità risiedono nel fatto che sia nel sottotetto che nel pilotis è stato realizzato un bagno. Dovendo eventualmente prendere un mutuo (a prescindere da questo comunque) vorrei che la difformità venga sanata mantenendo se possibile i 2 bagni in più. Quello che vorrei capire è se secondo voi la situazione sia sanabile o meno.

Allego planimetria e resto in attesa di un vostro gentile contributo.

Posto che è improbabile sanare bagni in cantine e locali di sgombero (tavernetta e sottotetto) la sanatoria va inserita nel contratto preliminare, espressamente. Basterebbero le generiche indicazioni sul fatto che la vendita debba essere conforme alle normative ecc, ma meglio precisare, così il costruttore se e quando capirà che non è sanabile (purtroppo non credo lo sarà facilmente) eviterà di farti prima versare una caparra, scoprirlo dopo potrebbe essere deleterio.
Occhio però, sanare potrebbe anche voler dire abbattere le opere abusive, precisate che la sanatoria dovrà conservarle, ah quanto ti sarebbe utile un' agenzia adesso invece di affidarti alla controparte per redigere il contratto...

 

[Ric87]

Un'agenzia c'è, ma ha minimizzato la questione.
Di fatto quindi l'unico modo per comprare questa casa sarebbe non dover prendere mutuo e "fregarsene" delle eventuali sanatorie... o sbaglio?

 

[Architetto]

Posto che è improbabile sanare bagni in cantine e locali di sgombero (tavernetta e sottotetto)

Scusa e questo da dove salta fuori, da quando un'opera di cantiere non è sanabile, se non attraverso una VCO a chiusura opere???

Occhio però, sanare potrebbe anche voler dire abbattere le opere abusive, precisate che la sanatoria dovrà conservarle, ah quanto ti sarebbe utile un' agenzia adesso invece di affidarti alla controparte per redigere il contratto...

Se devono essere rimosse, come può mettere nel preliminare che gli abusi devono essere conservati; forse c'è un po' di confusione. Le sanatorie sono sempre meglio non metterle in evidenza, o segnalarle ma farle rimiovere prima che si stipuli qualsiasi atto e che nello stesso sia indicato che l'immobile e libero di vincoli, abusi o difformità.

 

[francesca63]

Quello che vorrei capire è se secondo voi la situazione sia sanabile o meno.

Mi pare improbabile: tra l’altro, se fosse possibile sanare, non si spiega perché non l’abbiano fatto prima di mettere in vendita.

Un'agenzia c'è, ma ha minimizzato la questione.
Di fatto quindi l'unico modo per comprare questa casa sarebbe non dover prendere mutuo e "fregarsene" delle eventuali sanatorie... o sbaglio?

Di, fatto, sarebbe l’unico modo, con la consapevolezza di avere degli abusi, di cui poi dovrai rispondere tu, e che farai fatica a rivendere, quando sarà il momento.
Fai delle verifiche, o fai proposta con sospensiva, come suggerito da @Giuseppe Di Massa

 

[francesca63]

da quando un'opera di cantiere non è sanabile,

Forse da quando tutta l’anima volumetria abitabile è stata già utilizzata.

Se devono essere rimosse, come può mettere nel preliminare che gli abusi devono essere conservati; forse c'è un po' di confusione

Intende dire che nella sospensiva deve essere specificato che la casa non deve avere abusi: ma l’assenza di abusi significa che devono essere eventualmente sanati i due bagni, non rimossi.
Se non si possono sanare, e vanno rimossi, evidentemente non comprerà, perché la sospensiva non si sarà avverata: oppure potrà fare un altro preliminare, per una cifra inferiore.