Difformità tra elementi presenti nell'atto notarile e lo stato di fatto

[stella_1981]

Nel 2000 mio padre ha comprato un terreno con abitazione e oggi vorremmo venderlo.
Nell'atto di vendita stipulato all'epoca erano presenti solo le particelle del vigneto e dell'abitazione, nel tra il 2008 e il 2010 dopo accertamento fiscale abbiamo accatastato una cantina con dichiarazione di fabbricato ante 67.
Oggi vorremmo vendere questo immobile pero' la banca di un possibile compratore ha chiesto di sanare la cantina, poichè non è presente nell'atto di compravendita, ma tengo a precisare che nell'atto non è presente nemmeno un altro piccolo edificato che rappresenta l'entrata di una grotta e due pozzi di cui oggi ne è rimasto solo uno ma occupa almeno 20 mq ed è coperto da tettoia.

Comunque da quello che ho potuto leggere se un immobile è stato dichiarato ante 67 (e risiede al di fuori del cento urbano) è in regola sotto il punto di vista edilizio/urbanistico, che cosa posso dire al compratore circa la difformità tra i beni presenti di fatto e quelli elencati nell'atto di compravendita. Cosa potrei fare per regolarizzare l'atto?

Grazie mille
Marina

 

[Rosa1968]

Incaricare un geometra che con un sopralluogo verifica se ci sono delle difformità tra lo stato dei luoghi e
la provenienza e ti dice cosa bisogna fare per regolarizzare.

 

[stella_1981]

Il geometra ha già regolarizzato la cantina sotto il punto di vista catastale rimane la difformità nell'atto notarile e non è materia del geometra almeno così mi ha detto

 

[CheCasa!]

Il geometra ha già regolarizzato la cantina sotto il punto di vista catastale rimane la difformità nell'atto notarile e non è materia del geometra almeno così mi ha detto

Come hai giustamente rilevato, per l'urbanistica vale la dichiarazione del venditore. Ma se successivamente al 1967, nel 2000, in un atto pubblico il venditore dichiara che non è presente alcuna cantina e/o tettoia, come posso successivamente sostenere che i due fabbricato erano stati edificati precedentemente?

Il perito della banca ha rilevato correttamente una incongruenza.
Egli dà precedenza alla dichiarazione resa nell'atto pubblico dal venditore che a quella resa al catasto dall'acquirente (per altro nel 2008/2010) e ritiene abusivo il manufatto, richiedendo di sanarlo in comune.

In alcuni casi, se per cantina ti riferisci ad un manufatto uso deposito presente all'interno del terreno, così come per una eventuale tettoia, possono risultare utili le eventuali foto aeree dell'epoca, se disponibili.

 

[stella_1981]

Ho chiesto all'IGM se ci fossero foto aeree, ma gli unici anni disponibili sono del 54 e del 84..non so se possono essere utili. Qualora accertassi l'esistenza della cantina (uso deposito) come faccio per regolarizzare? Devo andare al comune e loro mi devono rilasciare qualche documento?

 

[stella_1981]

Oggi mi è sorta un'altra domanda, ma se nell'atto di vendita è menzionata la frase

"La vendita comprende ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza servitù attive e passive ........."

Posso affermare che la cantina, grotta e i restanti beni presenti sul terreno erano presenti in questa forma, solo non specificati perchè non accatastati, la cantina è stata accatastata perchè delle dimensioni superiori ai 9 mq, le restanti pertinenze no perchè non necessario.

 

[CheCasa!]

gli unici anni disponibili sono del 54 e del 84..non so se possono essere utili.

Le foto aeree possono esserti utili. Se da quelle del '54 si rileva la presenza dei manufatti puoi effettivamente provare la loro esistenza ante 67... se viceversa non sono presenti nelle foto dell'84 avrai la sicurezza che dovranno essere sanati...
In tutti i casi, dovrai rivolgerti ad un tecnico che ti suggerirà la soluzione più idonea.

"La vendita comprende ogni accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza servitù attive e passive ........."

No. La frase che hai riportato è presente in tutti gli atti e non ha l'utilità propria delle dichiarazioni urbanistiche.

 

[stella_1981]

Le foto aeree possono esserti utili. Se da quelle del '54 si rileva la presenza dei manufatti puoi effettivamente provare la loro esistenza ante 67... se viceversa non sono presenti nelle foto dell'84 avrai la sicurezza che dovranno essere sanati...
In tutti i casi, dovrai rivolgerti ad un tecnico che ti suggerirà la soluzione più idonea.


No. La frase che hai riportato è presente in tutti gli atti e non ha l'utilità propria delle dichiarazioni urbanistiche.

Io non mi riferivo alla dichiarazione di conformità urbanistica, mi chiedevo solo se con quella frase potesse essere riconosciuta l'esistenza di ulteriori immobili diversi dall'abitazione principale, nel mio caso la cantina accatastata C2.
Cercando in internet ho trovato questa chiarificazione:

"Sono pertinenze le cose immobili di cui all'articolo 817 del codice civile, classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche".

 

[Marco Giovannelli]

a mio parere occorre fare una rettifica all'atto originale. Dovresti parlare con un notaio di tua fiducia. la questione è se dimostrabile o meno il fatto che sia ante 67. Comunque prova a rivolgerti ad un notaio. il collega non può fare nulla.

saluti