Difformità tra planimetria catastale-comunale e stato di fatto appartamento

[velio]

Salve. Ho sottoscritto recentemente un compromesso di compravendita registrato con l’inserimento nel testo che saranno a carico del venditore la regolarizzazione di eventuali difformità tra planimetria catastale e comunale con lo stato attuale dell’appartamento. In effetti c’è una irregolarità : nel cucinotto , per allungarlo, è stato rimosso un muretto posto a divisorio con un piccolo ripostiglio. Prima di effettuare il contratto definitivo di C/V spetterebbe dunque al venditore sanare : o si ripristina il muretto cucinotto/ ripostiglio e penso che dovrà pagare in Comune una sanzione di 516 euro almeno così mi risulta. Il punto è questo: siccome anche io devo fare dei lavori interni di spostamento pareti è possibile richiedere l’attuale S.C.I.A. compreso del divisorio e di altri lavori? Richiesta fatta dal venditore o meglio da me visto che le attuali normative lo permettono? Faccio presente che l’appartamento dovrà essere periziato per richiesta mutuo e oggi con le difformità attualmente presenti il notaio non può rogitare. Come mi devo comportare per stare tranquillo con le ns. leggi? Spero di essere stato chiaro. Grazie e Auguri a tutti. Velio

 

[carbisig]

o si ripristina il muretto cucinotto/ ripostiglio

Questa è la scelta più sicura.

 

[realkasa]

ripristino del muretto (scelta sicura e gratuita) oppure riaccatastamento (scelta più onerosa e con poco senso), e comunque sia se devi fare tu dei lavori io sconterei sul prezzo il difetto.

 

[velio]

grazie per l'interessamento. Quello che al momento mi sfugge è come faccio io a fare dei lavori nell'appartamento se ancora non è mio per fare poi un nuovo accatastamento a regolarizzazione del divisorio e poi del resto. Voglio dire che anche facendo io (visto che dovrò fare lavori interni ) ed essendoci una perizia di stima per richiesta mutuo come funziona? Alla normativa oggi non si sfugge: si rogita se c'è uniformità tra planimetria catastale e comunale con quella attuale dell'appartamento. Il geometra dice che non ci sono problemi...A me , e scuso la mia ignoranza in materia, non torna molto. Ciao

 

[realkasa]

Quello che al momento mi sfugge è come faccio io a fare dei lavori nell'appartamento se ancora non è mio

difatti lo dovrebbe fare il Venditore prima di rogitare --> scelta più diligente
se tu devi fare dei lavori allora sconta sul prezzo il difetto parti con una DIA - CIL, sulla base dei lavori che intendi fare, e metti a posto il difetto --> scelta meno diligente

Chiaro che se devi accedere ad un mutuo quest'utlima strada non è consigliabile, ma vai avanti con quella più diligente. Il Venditore comunque, con la legge odierna, deve mettere in regola pena la nullità dell'atto e risarcimento danni.

 

[Laura C]

I soggetti aventi titolo alla presentazione di pratiche edilizie (Art. 23 Dpr. 380/2001) sono i proprietari o soggetti aventi titolo (tipo usufruttuari, locatori con autorizzazione del proprietario, ecc..). Nel tuo caso, tu sei il promissario acquirente, quindi non puoi presentare la Scia a tuo nome su di un immobile su cui non hai titolo. Lo può fare però l'attuale proprietario, che rimane tale fino al rogito; poi si può cambiare il nome del richiedente la Scia successivamente al rogito, mettendola a tuo nome, allegando l'atto di compravendita.
Questo, in linea generale, si fa solitamente quando il compratore vuole velocizzare i tempi dei lavori per poter usufruire dell'immobile il prima possibile, senza dover attendere i tempi del rogito.
Nel tuo caso, però, esiste un abuso ( il famoso muretto di cui accennavi) e questa situazione dovrebbe essere regolarizzata prima del rogito perchè questo possa avere luogo (per avere corrispondenza tra stato di fatto e situazione concessionata). Non puoi quindi avvalerti di una unica pratica che va 'a cavallo' del rogito.
Potresti provare a sfruttare un'unica Scia per rifare tutto, compresi gli altri lavori che vuoi fare, mettendoti d'accordo con il venditore per i costi e realizzando tutte le modifiche, terminando i lavori, compreso accatastamento, prima del rogito.
L'altra possibilità è quella di far sanare il muretto (quindi regolarizzando la situazione allo stato attuale) con le spese a carico del venditore (come da contratto) e poi, in un secondo momento, aprire una scia apposita per fare gli altri lavori (che sarà a tuo carico perchè non collegata alla compravendita).
Chido solo una cosa che non mi è chiara: la difformità consiste nel fatto che il muretto fisicamente non c'è più, ma compare nella planimetria del comune? e in quella catastale? se osì fosse non faresti prima a non sanarlo proprio accordandoti con il venditore?
Per quanto riguarda la perizia della banca, potrebbe essere che con una diffromità di questo tipo (facilmente sanabile) eroghino lo stesso il mutuo, oppure che segnalino la cosa e sospendano l'approvazione del mutuo fino al ripristino della difformità.

 

[velio]

Vi sono grato per le delucidazioni date. Al riguardo rispondo a Laura, che ringrazio, dicendoLe che il muretto (divisorio tra cucinotto e ripostiglio) è esistente nella planimetria catastale e comunale rilevandola da quella originale del contratto C/V e che poi è stata allegata copia al compromesso ma non allo stato di fatto attuale dell'appartamento. Per la Banca , penso, risulta diffcile approvare un mutuo dove esiste in perizia di stima e sottoscritta dal perito di fiducia una difformità, oggi per le leggi attuali sostanziale e che non si può dar luogo al rogito. Non ho capito però questo discorso: non faresti prima a non sanarlo proprio accordantoi con il venditore? grazie. velio

 

[carbisig]

Quello che al momento mi sfugge è come faccio io a fare dei lavori nell'appartamento se ancora non è mio per fare poi un nuovo accatastamento a regolarizzazione del divisorio e poi del resto.

Come acquirente non devi fare nessun lavoro. A mettere a posto l'immobile in modo che sia in regola per il rogito e per la successiva perizia del mutuo ci deve pensare il venditore! Parlagli chiaro e pretendi le cose regolari.
In alternativa, se vuoi complicarti la vita, allora puoi metterti d'accordo col venditore, sapendo che sei tu che puoi condurlo alle scelte che più ti convengono, ma sapendo anche che queste scelte possono non essere regolari.

 

[velio]

Grazie di nuovo Carbisig, a questo punto della discussione e con i Vostri apporti ho le idee molto piu' chiare e su alcuni aspetti ho capito in sostanza come deve andare avanti. Ciao

 

[Laura C]

Non ho capito però questo discorso: non faresti prima a non sanarlo proprio accordantoi con il venditore?

Intendevo dire che la situazione per te è abbastanza fortunata, perchè l'abuso è di scarsa rilevanza (non si tratta di un abuso che cambia nella sostanza la disposizione interna degli alloggi o la destinazione d'uso dei vani, oppure addirittura volumi nuovi abusivi che violano le norme urbanistiche, ecc..).
Per sanare la situazione (visto che planimetria in Comune e al Catasto corrispondono) basterebbe ricostruire il muretto.
Ovvio che se per il rogito viene richiesta obbligatoriamente la perizia di un tecnico, la strada percorribile è una soltanto: sanare e poi rogitare. Se invece viene richiesta solo una 'autocertificazione' sulla corrispondenza tra stato di fatto e planimetrie allegate (del Comune e Catasto, che tra loro devono obbligatoriamente essere uguali), allora in questo caso suggerivo un accordo con il venditore. Ovvio che la seconda strada non è quella preferibile, perchè ci si assume una responsabilità in più, e anche perchè a tuo vantaggio c'è anche la clausola già inserita nel contratto di preliminare (che è a carico del venditore sanare eventuali difformità). Ma alle volte, se i tempi sono molto stretti o se c'è un buon rapporto tra le parti, è più semplice accordarsi. A maggior ragione che sai già che successivamente farai dei lavori interni e quindi una pratica edilizia che potrebbe formalizzare l'abuso.