Difformità tra Preliminare ed Atto

[panagulis]

Salve a tutti.
Domani mattina 30/09/2010 devo andare dal notaio per firmare l' atto di vendita del mio piccolo appartamento. Poco fa, il notaio, che è stato scelto dalla parte acquirente, mi ha inviato copia dell' atto. Nel Preliminare era stato scritto che pur avendo tutti i documenti in regola dell' edificio, non era stata mai presentata domanda per il certificato di agibilità, "esonerando fin da ora parte promittente venditrice a consegnare il certificato in questione". Ora, sull' Atto non si fa nessun accenno alla mancanza del certificato di agibilità. Il mio dubbio è che la parte acquirente potrebbe dopo la firma dell' Atto pretendere da me il certificato, (perchè mi hanno detto che l' Atto annulla quello che è scritto sul Preliminare).
Devo pretendere di far scrivere la mancanza dell' agibilità anche sull' Atto come era scritto sul preliminare? oppure può andar bene così perchè la parte acquirente non avrebbe il diritto di pretendere in seguito nulla da me?
Grazie.
Spero tanto di ricevere una risposta tempestiva, visto che mancano poche ore all' Atto di compravendita.

 

[Maurizio Zucchetti]

A mio avviso devi (e puoi) assolutamente pretendere che il rogito riporti tutte le clausole riportate nel preliminare, fra cui quella in oggetto! Considera poi che il certificato di agibilità non è un elemento essenziale per la stipula del rogito, e se l'acquirente si rifiutasse di rogitare l'inadempiente sarebbe lui!
Fin qui la legge, rimane però l'aspetto "etico" della cosa, come ho scritto qualche tempo fa nel post che riporto qui sotto (se mi perdoni l'auto-citazione ):

A me risulta che il Certificato di Agibilità non sia un elemento ESSENZIALE del contratto di compravendita, nel senso che l'unità immobiliare può essere venduta anche senza di esso. La sua richiesta sarà poi eventualmente un'incombenza che l'acquirente dovrà affrontare in sede di DIA (non te la accettano se non hai l'Agibilità).
Fermo restando che l'AI ha il dovere di informare il potenziale acquirente dello stato delle cose, e che il potenziale venditore ha l'obbligo "etico" di produrre tale certificato (alla fine si tratta, nel peggiore dei casi nel quale l'intero palazzo non lo abbia, di una spesa sui 2500 euro, almeno a Roma), in caso di offerta già accettata sarebbe quindi inadempiente l'acquirente che rifiutasse di procedere nella compravendita in caso di mancata consegna

(scusate il tono pedante, ma recentemente per 'sta storia dell'agibilità mi stava saltando un preliminare, che poi per fortuna sono riuscito a salvare! )

 

[panagulis]

Grazie Maurizio per la risposta.
Comunque per me il problema non è che l' acquirente sta pretendendo il certificato prima di rogitare, dato che sul preliminare ha dichiarato di esserne a conoscenza della mancanza e che mi esonerava da ogni obbligo a produrlo. Per l' agibilità non mi ha fatto problemi, anzi, sono stato proprio io a voler scrivere sul preliminare della mancanza di tale certificato, quindi lei domani mattina si presenterà tranquillamente dal notaio per rogitare. Ma, pensando sempre al peggio, per cercare di evitarlo, il mio dubbio è che non essendo riportato anche sull' atto, il giorno dopo, ipoteticamente, l' acquirente potrebbe dirmi che non sapeva della mancanza dell' agibilità, dato che sull' Atto io non l' avevo messa a conoscenza, e per questo potrebbe pretendere in seguito da me tale certificato o chiedermi le spese per produrlo. Per questo volevo sapere se il problema dell' agibilità non inserito anche sull' Atto poteva portarmi a conseguenze poco gradite. Ripeto, la preoccupazione viene perchè mi era stato detto che, anche se era specificato sul preliminare ma poi non riportato anche sull' Atto, è come se non fosse stato mai dichiarato, perchè è l' ultimo contratto quello che vale.
Ciao.

 

[gtgt]

Considera poi che il certificato di agibilità non è un elemento essenziale per la stipula del rogito, e se l'acquirente si rifiutasse di rogitare l'inadempiente sarebbe lui!
Fin qui la legge, rimane però l'aspetto "etico" della cosa, come ho scritto qualche tempo fa

Ciao Maurizio,

sei sicuro di questa cosa?
Perché anche a me è saltata la vendita del mio appartamento perché il certificato di agibilità è mancante (e il notaio dell'acquirente lo voleva), anche se c'erano tutti gli altri documenti a posto (sanatoria pagata, permesso di costruire, planimetria corrispondente allo stato dei luoghi).
Quindi sarebbe bastato dire al notaio che il certificato non era disponibile?
Ciao e grazie

 

[acquirente]

se nel compromesso c'era scritto che il documento di agibilita' doveva esserci pena la decadenza del contratto, l'acquirente aveva diritto a pretenderlo.
anzi, addirittura nella proposta di acquisto e' meglio specificarlo.

 

[Antonello]

Sono del parere che tu faccia scrivere a chiare lettere dal notaio che l'immobile è deficiatrio del certificato.
Ti allego qualcosa di interessante al riguardo.
Poi sa sentanza è di chiarezza estrema.

 

[panagulis]

Come è scritto all' ultimo punto dell' allegato inviato da Antonello, è importante che l' acquirente ne sia a conoscenza e che esoneri il venditore a consegnare tale documento. Per questo motivo a me preoccupava il fatto che quella rinuncia al certificato di agibilità, che era stata sottoscritta sul preliminare, non fosse riportata anche nell' atto. Comunque io il problema l' ho risolto, perchè, quando siamo andati in banca per firmare l' atto, ho spiegato al notaio che doveva riportare la stessa clausola, riguardante l' agibilità, anche sull' Atto di compravendita, e lui senza problemi a trascritto fedelmente parola per parola. In questo modo, l' acquirente, ha dichiarato esplicitamente la sua rinuncia e mi ha anche esonerato a richiederlo.
Ciao a tutti.

 

[Antonello]

In questo modo, l' acquirente, ha dichiarato esplicitamente la sua rinuncia e mi ha anche esonerato a richiederlo.

Beh, oramai hai risolto, potevi anche far sottoscrivere una malleva dall'acquirente...per evitare per l'appunto l'alio pro aliud............