Difformità tra volontà testamentaria e visura catastale di un immobile

[FRANCESCA CARLINO]

Esiste dichiarato in un testamento la volontà di lasciare in eredità a due nipoti una villa con mansarda. Viene espressamente scritto che ad una nipote va in eredità tutta la casa con annesso terreno ed all'altra la sola mansarda. L'immobile è unico (si accede alla mansarda da una scala interna ed una esterna). Non vengono indicate, nel dettaglio, né le superfici della casa né della mansarda (la superficie della mansarda è inferiore al resto della casa). E' stata anche presentata la dichiarazione di successione. Nella visura catastale dell'immobile risultano ognuna delle due nipoti proprietarie del 50% dell'immobile ed entrambe pagano uguale importo relativo all' F4 . Cosa fare in caso di vendita? Ha valore il testamento o la visura catastale? Grazie mille. Francesca

 

[Utente Cancellato 72152]

In caso di vendita al momento vale più la visura catastale.

Il testamento è stato pubblicato, se nessuno si oppone con un avvocato, la ripartizione è quella che risulta da catasto, a mio avviso e senza presunzione di esattezza.

Quindi al momento entrambe le nipoti sono comproprietarie al 50%.

Sentiamo anche altri pareri.

 

[marcanto]

Non ci vuole tanto per smentirti .
Vale più la visura catastale ? Ma dai !!!!!
Supponiamo testamento tutto fatto regolarmente, stessa cosa per la dichiarazione di successione ma quando si passa a fare la voltura si commette un errore da cui ne risultano le quote sbagliate della visura.

Il catasto conta come un due di picche.

Sentenza TAR Toscana: Valore probatorio dei dati catastali

Sentenza del TAR Toscana Sez. III n. 1149 del 22 luglio 2019 I dati catastali non possono ritenersi, neppure dal punto di vista topografico, fonte di prova certa sulla situazione di fatto esistente sul piano immobiliare, rappresentando l'accatastamento un adempimento di tipo fiscale-tributario...

www.immobilio.it

 

[Utente Cancellato 72152]

OK, mi avete smentito.

Però come fa un poveraccio che compera, a rendersi conto che è stata fatta male la voltura?

Mi spiego.

Nello storico compravendite, un poveraccio vede che c'è stata una successione mortis causa e che l'immobile è stato splittato in due, 50% ciascuna persona.

Nessuno, in fase di compravendita, chiederebbe una copia del testamento!

I più pignoli come il sottoscritto fanno visure ipotecarie e catastali, ma non vanno a leggere i testamenti, il cui testo non finisce certo nello storico compravendite.

Quindi, vi do ragione e vi ringrazio per avermi smentito, però volevo solo sottilineare che in fase di compravendita un potenziale acquirente interessato, anche molto cauto, potrebbe non venire a sapere che la voltura catastale mortis causa è stata fatta male, e non si sognerebbe mai di andare a leggere il testamento e verificare se le decisioni testamentarie siano state rispettate o meno.

Si rischia, in simile fattispecie, di vendere un immobile con quote distribuite diversamente da quanto deciso dal testatore, senza che nessuno (a parte i venditori) se ne accorga.

Dico bene o no?

 

[Miciogatto]

Si rischia, in simile fattispecie, di vendere un immobile con quote distribuite diversamente da quanto deciso dal testatore, senza che nessuno (a parte i venditori) se ne accorga.

Forse il notaio?

 

[Utente Cancellato 72152]

Forse il notaio?

Onestamente il notaio verifica solo l'esistenza del titolo di provenienza e la sua registrazione (successione mortis causa), ma nella fattispecie dubito vada a leggersi puntualmente il testamento.

Una situazione del genere rischia di andare avanti fino al rogito con le due persone comproprietarie al 50% senza che nessuno se ne accorga.

Ora, io non so come operano realmente i notai, ma visto che personalmente hanno commesso una barca di errori in rogiti che mi riguardano (intercettati e corretti il giorno prima del rogito perché avevo chiesto una bozza dell'atto), semplicemente per copiare gli estremi dei titoli di provenienza, non ce li vedo che vanno a leggersi la copia di un testamento che chissà se viene digitalizzata da qualche parte oppure è necessario farsele consegnare con un accesso agli atti.

 

[Miciogatto]

Al notaio serve la continuità delle trascrizioni.

Se l'immobile apparteneva al decuius e gli attuali proprietari non dicono che c'è un testamento, farà fare la trascrizione di accettazione tacita di eredità secondo le quote di legge.

Se poi si scopre che c'è un testamento che è stato nascosto qualcuno passerà i guai.

 

[Utente Cancellato 72152]

OK. Comunque qui il testamento non viene nascosto, è stata presentata la dichiarazione di successione, immagino facendo riferimento al testamento.

Il volturante ha sbagliato ripartendo in pari quote anziché dando ad una persona la sola mansarda, da qui il problema.

Al catasto risulta 50% e 50%, la volontà testamentaria era differente, ma se il notaio che rogherà la futura compravendita si accontenta della trascrizione della successione mortis causa, e della relativa voltura catastale, autorizzerà e trascriverà una compravendita al 50% e 50% anche se magari sarebbe all'80% e 20%.

Può essere un problema secondo voi?

 

[Miciogatto]

Il notaio sa molto bene che il catasto non è probante. Non è certo dal catasto che lui rileva la proprietà dell'immobile e lo stesso dovresti fare tu. Il catasto puoi usarlo come indizio sapendo che nel 90% dei casi ci azzecca. Ma non è mai una certezza.

Però, dal 2010 se non erro, l'intestazione catastale deve corrispondere alla proprietà.

Quindi il notaio chiederà di correggere il catasto prima di poter rogitare.

 

[Migbenit]

Se posso dire la mia ... In occasione della divisione effettuata in morte di mio padre fra noi fratelli il notaio ha preteso (e noi fatto fare da un geometra), una revisione completa AGGIORNATA alla data di divisione della visura catastale di tutti i beni. Molte cose non erano a posto, essendo nel corso degli anni cambiate leggi e obblighi di dichiarare (prima del 1957 se non sbaglio), per cui abbiamo dovuto fare rifare piante e disegni di alcune parti dell'immobile che erano stati cambiati specie nella suddivisione interna, prima di vendere. Il geometra in questione ha di fatto certificato al notaio per iscritto che le visure catastali erano conformi allo stato di fatto.
Quando abbiamo venduto l'Aquirente ha di fatto controllato anche lui con i suoi tecnici la esatta corrispondenza dell'immobile con quanto dichiarato nella visura catastale che peraltro è obbligatorio per i proprietari tenere aggiornato.
Figuratevi che il mio architetto mi ha fatto fare il cambio anche al catasto per lo spostamento da un muro ad un altro di una porta del bagno!!