Diritto di prelazione inaspettato

[Gamakazzu]

Ciao a tutti,
nel mese di marzo ho effettuato tramite agenzia una proposta (che all'accettazione si è perfezionata in preliminare) per un immobile che mi è piaciuto subito molto, versando tutte le caparre alla parte venditrice e la commissione all'agenzia (al momento sono fuori di circa 50 mila euro).
Nello stesso documento si fa riferimento all'immobile specificando che trattasi di edilizia privata/libero, senza vincoli o ipoteche, con provenienza "acquisto", e viene indicata una data di rogito entro il 30/06 (quindi la fine del mese corrente). Non mi è mai stato specificato null'altro.
Oggi l'agenzia mi contatta per informarmi che l'immobile è in realtà un ex Aler (casa popolare), riscattato dal comune dall'attuale proprietà 17 anni fa, ma potrebbero esserci degli slittamenti sulla data del rogito (45-60 giorni) poichè esiste un diritto di prelazione da parte dell'Aler, per la quale la parte venditrice deve versare il 10% del valore dell'immobile per ottenere la rinuncia al diritto di prelazione.
La parte venditrice è propensa a sanare la situazione, ma ovviamente lo slittamento in avanti del rogito comporta per me dei costi non indifferenti (proprio settimana scorsa ho iniziato ad acquistare cucina, piastrelle, porte in vista dell'imminente ristrutturazione, senza contare il fatto che avevo previsto di alloggiare in albergo solo per un breve periodo per il cambio di casa). Inoltre, la situazione di poca chiarezza non è rassicurante per me: ad oggi a parte il documento della proposta e il catasto, non ho in mano nulla, l'agenzia si sta occupando di tutto. Vi confesso che se fossi stato a conoscenza della condizione particolare dell'immobile al momento della proposta non avrei fatto la mia offerta, poichè sto investendo tutti i risparmi della mia vita e ho cercato di evitare qualsiasi situazione poco chiara.
La domanda che vi faccio è questa: il preliminare resta valido, anche se effettuata in un momento in cui l'immobile si trovava in regime di edilizia convenzionata/con diritto di prelazione e solo all'atto del futuro rogito slittato diverrà edilizia privata? Ci sono gli estremi per annullarlo e/o chiedere i danni? Anche in considerazione del periodo di coronavirus, che ha comportato ritardi da parte di tutti, è possibile farsi riconoscere le spese anche solo per il ritardo rispetto alla data di rogito concordata?
Grazie anticipatamente per le risposte.

 

[francesca63]

Bisognerebbe leggere bene cosa hai firmato di preciso, conoscere altri dettagli, e sapere se devi fare mutuo.
In linea di massima il contratto è valido, e mi pare che, se la casa ti piace come hai detto, tu debba/possa portare avanti la compravendita, prendendo accordi chiari per definire la procedura da seguire.
Il venditore ti ha promesso in vendita una casa libera da qualsiasi gravame, quindi "liberarsi" in tempo del diritto di prelazione dell'aler è una sua responsabilità: se non potrete rispettare la data prevista per "colpa" del venditore, che solo ora si accorge della prelazione, secondo me hai diritto al risarcimento di tutte le spese che dovrai sostenere a causa del ritardo.
L'alternativa per il venditore sarebbe peggiore, perché potresti , dopo il 30/6, metterlo in mora, e dovrebbe renderti il doppio della caparra o risarcirti i danni, provvigioni comprese.
Quindi il suggerimento è quello di trovare un accordo, e scalare dal prezzo almeno il costo del tuo affitto, dopo aver chiarito quali sono i tempi davvero necessari per rogitare.

 

[Gamakazzu]

Ciao @francesca63 grazie per la risposta.
Per rispondere alle tue richieste di chiarimenti: ho firmato il classico modulo compilato da parte dell'agenzia di la proposta/preliminare dove non si faceva alcun riferimento a prelazione in essere o edilizia convenzionata, non ero a conoscenza del fatto che l'immobile fosse stato riscattato dall'Aler e che il contesto fosse quello di una casa popolare. Specifico che l'intera palazzina e in ottime condizioni e non era facilmente intuibile. Ho effettuato anche richiesta di mutuo, ma solo di una piccola parte dell'importo.
Il nodo della questione adesso è che, anche se l'appartamento continua a piacermi, avrei certamente fatto valutazioni diverse se l'agenzia fosse stata chiara sin da subito, tenendo conto che non sto acquistando a due spicci (stiamo parlando di una cifra intorno ai 300.000 euro). Sono sincero, ho il timore che considerato il contesto dell'edificio, di cui sono venuto a conoscenza solo adesso, io abbia preso una mezza fregatura. Oltretutto non avendo ancora avuto dall'agenzia alcuna documentazione circa la provenienza dell'immobile, non ho modo di verificarne i dettagli. Tutto quello che so è che il compromesso non era formalmente corretto e che ad oggi molto probabilmente non sarà possibile rogitare entro il 30/06 mancando la rinuncia al diritto di prelazione da parte dell'ente.
Non so ancora come agire perchè non so cosa sia in mio diritto fare: resto convinto dell'acquisto in s'è, ma con la consapevolezza di essere stato comunque preso in giro, ed è una brutta sensazione considerando che l'acquisto di una casa dovrebbe essere motivo di gioia e non di tante preoccupazioni.
Per questo motivo, vorrei almeno essere a conoscenza di cosa sia in mio diritto fare, in caso dovesse essere necessario. Aggiungo inoltre che ho commesso la leggerezza di accettare il notaio propostomi dall'agenzia (anche se questo è avvenuto solo 2 giorni fa) e ad oggi, visto i nuovi elementi emersi, mi sentirei piu' tranquillo a rivolgermi a un mio notaio di fiducia.
Che voi sappiate, è possibile cambiare notaio senza dover pagare ingenti somme? E sarebbe possibile mettere in mora il venditore in qualsiasi caso se non si rogita entro la data stabilita nel preliminare (e nonostante la "scusante" che si potrebbe trovare per il periodo di coronavirus)? Il fatto che nel preliminare non si facesse menzione alcuna di diritti di prelazione da parte di enti comunali, anzi si parlava unicamente di edilizia privata e provenienza acquisto, non ha alcuna valenza? Considerando quanto ormai sono esposto (circa 30k di caparre + 20k di agenzia) mi conviene in ogni caso concludere l'affare accordandomi per il buon esito dell'operazione senza poter pretendere nulla?
Mi rendo conto di avere molte più domande che risposte in questo momento.

 

[Utente Cancellato 72152]

Il fatto che nel preliminare non si facesse menzione alcuna di diritti di prelazione da parte di enti comunali, anzi si parlava unicamente di edilizia privata e provenienza acquisto, non ha alcuna valenza?

Bisogna vedere esattamente cosa è stato firmato.
Se veramente da nessuna parte si parla di edilizia convenzionata, e se veramente da nessuna parte si parla di dover attendere che l'ente rinunci al diritto di prelazione, io citerei in giudizio sia il venditore che l'agenzia, se il venditore non restituisce spontaneamente quanto versato sinora e se l'agenzia non rinuncia alla provvigione.
A mio avviso sei stato indotto a versare soldi senza conoscere la reale situazione di diritto, che è una truffa.

Vorrei sentire altri cosa ne pensano.

 

[Utente Cancellato 72152]

In linea di massima il contratto è valido

Se per caso nel contratto non si parla di edilizia convenzionata e di diritto di prelazione da parte dell'ente (vanno bene anche termini come "diritto di superficie" o "proprietà superficiaria"), a mio avviso il contratto è ANNULLABILE.
Ma ci vuole un legale, ovvio.
Urlando contro il venditore e l'agenzia non si risolve niente.

 

[Avv Luigi Polidoro]

Tendenzialmente il contratto preliminare sottoscritto in costanza di vincolo di prelazione Ater è valido ed efficace, deve solo essere prevista una data di sottoscrizione del rogito successiva al termine della procedura di liberazione del bene.
Nel caso di specie, abbiamo due criticità:
1) la mancata indicazione della causa di prelazione e del regime giuridico del bene
2) una data di adempimento antecedente alla effettiva liberazione del bene.
Il problema sub 2) è facilmente aggirabile, mediante scrittura modificativa del preliminare che vada a fissare una nuova data ed in quella occasione potrete negoziare la modifica di alcune condizioni (penso naturalmente ad una riduzione del prezzo che tenga conto dei danni da te subiti e della scarsa trasparenza di parte venditrice / mediatore).
L'ipotesi di far saltare l'affare è percorribile IN ASTRATTO tenendo conto della criticità sub 1) e sul superamento della data per la sottoscrizione del definitivo (ma non so se il termine per la stipula è stato definito essenziale, immagino di no).
Volendo parlare in astratto (perché solo questo possiamo fare su un social, senza aver letto quanto firmato ed avere diretta percezione della vicenda) il mio consiglio è quello di finalizzare l'affare, provando a negoziare condizioni diverse che tengano conto di quanto accaduto.
L'abbandono della trattativa è rischioso, considerate anche le somme che sono state già versate al venditore.

 

[Bagudi]

L'acquisto di un immobile in edilizia convenzionata è come quello di qualsiasi altro (ci sono delle ville nate in edilizia convenzionata), quindi la bontà dell'affare non la metterei in dubbio.

La mancanza della specifica nella proposta è importante, ma purtroppo accade spesso che ci si accorga di qualche vincolo al momento in cui si va dal notaio o si legga per bene l'atto...
Inoltre ci sono diversi agenti immobiliari che non conoscono questo tipo di normativa, che è molto particolare, e questo spiega la sorpresa dell'ultimo momento.

La rinuncia al diritto di prelazione da parte dell'ALER non dovrebbe avere nessun problema perchè non ho mai visto gli enti pubblici esercitare questo diritto di prelazione e i tempi dovrebbero essere appunto circa i 60 giorni.

Pretendi un incontro a tre (o ancora meglio dal notaio, che farà il suo dovere anche se è il notaio dell'agenzia, anche perchè sei tu che lo paghi.... toglietevi dalla testa che i notai siano di parte), riformulate la proposta con lo slittamento dei tempi e il pagamento delle tue spese aggiuntive non previste, e andate avanti.

 

[Utente Cancellato 72152]

La rinuncia al diritto di prelazione da parte dell'ALER non dovrebbe avere nessun problema perchè non ho mai visto gli enti pubblici esercitare questo diritto di prelazione e i tempi dovrebbero essere appunto circa i 60 giorni.

Nel caso del mio box in diritto di superficie, coi 60 giorni addirittura vale il "silenzio assenso": ovvero sia, se l'ente non risponde entro 60 giorni, si sottintende il benestare dell'ente. Chiaramente la comunicazione all'ente va fatta in modo tracciato: da pec a pec, oppure raccomandata a/r, o entrambe le cose purché con medesimo contenuto.

 

[Bagudi]

Vero, ma qui il venditore deve pagare.

 

[francesca63]

Vero, ma qui il venditore deve pagare.

Io avevo capito, leggendo sul sito dell'Aler , che o si comunica l'intenzione di vendere, con i dettagli di prezzo e condizioni,e quindi l'ente ha 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione ( non succede mai che lo eserciti), oppure si paga il 10 %, per estinguere il diritto.
Se fosse così, forse servono meno di 60 giorni (covid escluso).