Diritto di Prelazione si estingue?

[agenzialeonardo]

Ciao a tutti
Due coniugi hanno acquistato nel 1973 un'appartamento + garage + giardino da un privato che ha fatto inserire la seguente clausola nell'atto notarile: "Qualora gli acquirenti dovessero rivendere quanto in atto, o PARTE dello stesso, il venditore ha diritto di prelazione a pari condizioni, nei confronti di eventuali terzi".
I coniugi sono morti e gli EREDI hanno trovato un'acquirente. La clausola è ancora valida?

Il VENDITORE che ha fatto inserire la clausola, è morto da tempo.
Gli EREDI hanno ereditato il diritto di prelazione?
Sarebbero interessati solo al giardino.
Se non gli dicono niente, possono avanzare diritti dopo il rogito?

GRAZIE

 

[marcellogall]

Ciao a tutti
Due coniugi hanno acquistato nel 1973 un'appartamento + garage + giardino da un privato che ha fatto inserire la seguente clausola nell'atto notarile: "Qualora gli acquirenti dovessero rivendere quanto in atto, o PARTE dello stesso, il venditore ha diritto di prelazione a pari condizioni, nei confronti di eventuali terzi".
I coniugi sono morti e gli EREDI hanno trovato un'acquirente. La clausola è ancora valida?

Il VENDITORE che ha fatto inserire la clausola, è morto da tempo.
Gli EREDI hanno ereditato il diritto di prelazione?
Sarebbero interessati solo al giardino.
Se non gli dicono niente, possono avanzare diritti dopo il rogito?

GRAZIE

Non sono un avvocato ma il buonsenso mi suggerisce quanto segue.
Il diritto di prelazione è un bene trasmissibile agli eredi e quindi è valido sotto tutti gli aspetti.
La clausola inserita a suo tempo nell'atto garantisce agli eredi del venditore la possibilità di acquisire , alle stesse condizioni, quanto venduto.
Poichè gli eredi dell'acquirente intendono vendere l'intera proprietà sarà necessario inviare agli aventi diritto una comunicazione con le regole di Legge
invitandoli a comunicare le loro intenzioni.
Questi possono accettare di effettuare l'acquisto completo ( appartamento, garage e giardino). ma non il solo giardino.
Avrebbero potuto esercitare il loro diritto qualora fosse stato venduto il solo giardino.
Comunque la comunicazione è d'obbligo, per evitare future sicure contestazioni.
La frase" il venditore ha diritto di prelazione a pari condizioni" è chiara.
Pari condizioni vuol dire, in questo caso, acquistare il tutto.

 

[Umberto Granducato]

Ciao a tutti
Due coniugi hanno acquistato nel 1973 un'appartamento + garage + giardino da un privato che ha fatto inserire la seguente clausola nell'atto notarile: "Qualora gli acquirenti dovessero rivendere quanto in atto, o PARTE dello stesso, il venditore ha diritto di prelazione a pari condizioni, nei confronti di eventuali terzi".
I coniugi sono morti e gli EREDI hanno trovato un'acquirente. La clausola è ancora valida?

No non è valida. Il diritto di prelazione in forma pattizia si estingue dopo 5 anni. Diverso se fosse un diritto riconosciuto dalla legge

 

[eldic]

per ignoranza chiedo: che si intende "a pari condizioni?" uno potrebbe anche pensare "a pari condizioni economiche"...

 

[Avv Luigi Polidoro]

No non è valida. Il diritto di prelazione in forma pattizia si estingue dopo 5 anni. Diverso se fosse un diritto riconosciuto dalla legge

concordo pienamente, aggiungo soltanto che quanto scritto da Umberto Granducato è previsto dall'art. 1501 c.c..

 

[CheCasa!]

No non è valida. Il diritto di prelazione in forma pattizia si estingue dopo 5 anni. Diverso se fosse un diritto riconosciuto dalla legge

Credo che la valutazione sia più complessa
"Si ritiene debba essere contenuta entro precisi limiti di tempo (in applicazione analogica dell'art. 1566 c.c., quello di 5 anni fissato per la somministrazione)
Non manca chi esclude la necessità di un termine massimo di durata trattandosi di un patto che non "ostacola" né "impedisce" la alienazione del bene (contrariamente a quanto avviene invece per il divieto di alienazione che limita la libertà contrattuale) in questo senso Cass. 28 luglio 1983 n. 55213, Cass. 13 maggio 1982 n. 3009;
Per Cass. 21 giugno 2013 n. 15709 deve ritenersi ammissibile, ai sensi dell’art. 1183 c.c., un intervento del giudice che su istanza di una delle parti, stabilisca un termine finale, ritenuto congruo per l’esercizio della prelazione) "

 

[Avv Luigi Polidoro]

Credo che la valutazione sia più complessa
"Si ritiene debba essere contenuta entro precisi limiti di tempo (in applicazione analogica dell'art. 1566 c.c., quello di 5 anni fissato per la somministrazione)
Non manca chi esclude la necessità di un termine massimo di durata trattandosi di un patto che non "ostacola" né "impedisce" la alienazione del bene (contrariamente a quanto avviene invece per il divieto di alienazione che limita la libertà contrattuale) in questo senso Cass. 28 luglio 1983 n. 55213, Cass. 13 maggio 1982 n. 3009;
Per Cass. 21 giugno 2013 n. 15709 deve ritenersi ammissibile, ai sensi dell’art. 1183 c.c., un intervento del giudice che su istanza di una delle parti, stabilisca un termine finale, ritenuto congruo per l’esercizio della prelazione) "

Hai pienamente ragione, per errore ho citato la disposizione sul patto di riscatto ma, effettivamente, si tratta di una fattispecie diversa.

 

[marcellogall]

In pratica non c'è stata una risposta chiara.
Io continuo a credere che le clausole contenute in un rogito, riguardanti la prelazione, debbano essere valide e non possano avere scadenza limitata nel tempo.
Se così non è sarà bene che qualcuno più informato chiarisca la questione.

 

[Avv Luigi Polidoro]

CheCasa! ha risposto esaurientemente, si tratta di una fattispecie non disciplinata espressamente dalla legge che è stata esaminata più volte dalla giurisprudenza senza riuscire a trovare una soluzione univoca.
A voler complicare ulteriormente le cose, si pensi che anche sulla trasmissibilità mortis causa della prelazione, soprattutto per quanto concerne la parte obbligata, mancano indicazioni univoche.
Io personalmente ritengo preferibili le soluzioni che limitano sia la trasmissibilità agli eredi degli obblighi, sia l'efficacia temporale del patto.

 

[Umberto Granducato]

Credo che la valutazione sia più complessa
"Si ritiene debba essere contenuta entro precisi limiti di tempo (in applicazione analogica dell'art. 1566 c.c., quello di 5 anni fissato per la somministrazione)
Non manca chi esclude la necessità di un termine massimo di durata trattandosi di un patto che non "ostacola" né "impedisce" la alienazione del bene (contrariamente a quanto avviene invece per il divieto di alienazione che limita la libertà contrattuale) in questo senso Cass. 28 luglio 1983 n. 55213, Cass. 13 maggio 1982 n. 3009;
Per Cass. 21 giugno 2013 n. 15709 deve ritenersi ammissibile, ai sensi dell’art. 1183 c.c., un intervento del giudice che su istanza di una delle parti, stabilisca un termine finale, ritenuto congruo per l’esercizio della prelazione) "

la Cassazione ha preso e ribaltato diverse volte sentenze su diversi temi. Io Sono stato perentorio perchè poco tempo fa mi è capitato un caso praticamente identico a quello in oggetto e il notaio ha ritenuto di non dover mandare nessuna comunicazione in quanto la prelazione era pattizia e risalente agli anni '70