Diritto di prelazione

[Felika]

Buonasera,
chiedo delucidazioni inerente al tema del diritto di prelazione che si può esercitare al termine dei primi 4 anni per i contratti di locazione 4+4.. e se si trattasse invece dei primi 4 anni ma del tacito rinnovo di questo contratto ? Quindi il susseguirsi dei primi 4 anni dopo gli 8 anni,non si esercita comunque il diritto di prelazione?

Grazie in anticipo

 

[IL TRUCE]

Fatte salve tutte le altre condizioni ove cmq il diritto di prelazione non e' esercitabile, ti sei risposto/a da sola.

 

[francesca63]

Buonasera,
chiedo delucidazioni inerente al tema del diritto di prelazione che si può esercitare al termine dei primi 4 anni per i contratti di locazione 4+4.. e se si trattasse invece dei primi 4 anni ma del tacito rinnovo di questo contratto ? Quindi il susseguirsi dei primi 4 anni dopo gli 8 anni,non si esercita comunque il diritto di prelazione?

Grazie in anticipo

Il diritto di prelazione legale per l'inquilino c'è solo se il proprietario intende vendere l'immobile alla fine dei primi 4 anni, come da art. art. 3 c. 1 lett. g, legge 431/1998:

Art. 3 legge sulle locazioni abitative - Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del...

www.brocardi.it

 

[Felika]

Il mio dubbio personalmente era questo: il tacito rinnovo di un contratto 4+4 comporta la proroga del mesimo contratto,se i primi 4 anni l'inquilino poteva avvalersi di un possibile diritto di prelazione, nel caso il proprietario avesse voluto vendere l'appartamento,con il rinnovo del nuovo contratto può avvalersi dello stesso diritto per i primi 4 anni?
Ringrazio in anticipo

 

[IL TRUCE]

Nooooo.
Il diritto e' limitato alla prima scadenza.
Si puo riflettere su una cosa..semmai..ma siam gia' ai cavilli.
L onere della comunicazione ricade sul propietario.
In linea teorica tu potresti essere stato/a ai Caraibi e quindi non essere venuta a conoscenza delle intenzioni del propietario.
In questo caso la cosa si potrebbe anche discutere
IN linea di massima e salvo cavilli che non ho la minima intenzione di spulciarti, la risposta rimane NO.

 

[francesca63]

nel caso il proprietario avesse voluto vendere l'appartamento,con il rinnovo del nuovo contratto può avvalersi dello stesso diritto per i primi 4 anni?

Cos'è il rinnovo del nuovo contratto ? se c'è un rinnovo, non è un nuovo contratto, ma procede il contratto in essere.

Il proprietario non può vendere la casa come libera, se non alla scadenza dei primi 4 anni, se ha dato regolare disdetta, e se rientra nei requisiti di legge.
Se intende vendere durante i primi 4 anni o durante i successivi 4, dovrà vendere la casa occupata, con inquilino dentro e il contratto che viene "ereditato" dall'acquirente.

Ovviamente niente vieta di vendere direttamente all'inquilino in qualsiasi momento, oppure di accordarsi per dargli una buonuscita per convincerlo a risolvere consensualmente il contratto e liberare casa.

 

[Bastimento]

... e se il medesimo contratto viene prorogato al terzo, quarto ecc. quadriennio, il conduttore non ha più alcun diritto di prelazione, salvo sia previsto a contratto (mai visto)

 

[Felika]

Cos'è il rinnovo del nuovo contratto ? se c'è un rinnovo, non è un nuovo contratto, ma procede il contratto in essere.

Il proprietario non può vendere la casa come libera, se non alla scadenza dei primi 4 anni, se ha dato regolare disdetta, e se rientra nei requisiti di legge.
Se intende vendere durante i primi 4 anni o durante i successivi 4, dovrà vendere la casa occupata, con inquilino dentro e il contratto che viene "ereditato" dall'acquirente.

Ovviamente niente vieta di vendere direttamente all'inquilino in qualsiasi momento, oppure di accordarsi per dargli una buonuscita per convincerlo a risolvere consensualmente il contratto e liberare casa.

-Nessuna prelazione, dunque, se la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale dei quattro anni, ma se il locatore ha un altro immobile di proprietà ad uso abitativo? si tratta di un altro immobile che metterà in vendita.

-Il proprietario è obbligato prima di vendere di comunicare preventivamente al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere ?

-Perchè nel mio caso l' ha fatto solo telefonicamente,proponendo la vendita di questo immobile al conduttore ad un prezzo molto alto,2000 euro al metro quadro in più rispetto a quello che è la quotazione immobiliare in quella zona,trattandosi di abitazione civile normale, da ristrutturare totalmente (Milano semicentrale).Il conduttore invece gli ha proposto 100.000 in meno, il locatore non ha accettato avvisando che avrebbe porposto la vendita al proprietario dell' appartamento affianco.
Nel caso riuscissero a pattuire un valore uguale o minore a quello che il conduttore aveva proposto...è perseguibile legalmente in qualche modo tutto ciò considerando che ha abitato in quell'appartamento per 10 anni?

Ringrazio in anticipo

 

[francesca63]

Continua la confusione: sarebbe meglio che spiegassi la situazione concreta nel dettaglio.
Tu chi sei, nel contratto ?
A che punto del contratto ci si trova ?
E’ stata data regolare disdetta alla fine dei 4 anni, o alla fine degli 8 anni ?

in ogni caso, se ci fosse il diritto di prelazione ( e la cosa è ancora dubbia, visto che non si capisce la situazione attuale) la telefonata fatta non avrebbe alcun valore: il venditore deve notificare formalmente l’intenzione di vendere, il prezzo e le condizioni a cui vuole vendere, e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore ha 60 giorni di tempo per decidere se acquistare a quelle condizioni, o no.
Nel caso in cui il proprietario non abbia comunicato al conduttore l’intenzione di vendere il bene, o abbia indicato un prezzo superiore a quello che poi risulterà dal contratto di vendita, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto.

 

[Felika]

Continua la confusione: sarebbe meglio che spiegassi la situazione concreta nel dettaglio.
Tu chi sei, nel contratto ?
A che punto del contratto ci si trova ?
E’ stata data regolare disdetta alla fine dei 4 anni, o alla fine degli 8 anni ?

in ogni caso, se ci fosse il diritto di prelazione ( e la cosa è ancora dubbia, visto che non si capisce la situazione attuale) la telefonata fatta non avrebbe alcun valore: il venditore deve notificare formalmente l’intenzione di vendere, il prezzo e le condizioni a cui vuole vendere, e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore ha 60 giorni di tempo per decidere se acquistare a quelle condizioni, o no.
Nel caso in cui il proprietario non abbia comunicato al conduttore l’intenzione di vendere il bene, o abbia indicato un prezzo superiore a quello che poi risulterà dal contratto di vendita, l’inquilino può esercitare il diritto di riscatto.

Cercherò di spiegare meglio allora:

Il conduttore vive nella appartamento da 10 anni, precedentemente infatti allo scadere del contratto 4+4 c è stato il tacito rinnovo per altri 4 anni con le medesime condizioni,in sostanza mancano ora 2 anni allo scadere di quest'ultimo.
Il locatore vuole comprare una nuova casa in cui viverci ma per farlo ha bisogno di vendere le altre due case di proprietà,la prima in altra regione in cui ci abita attualmente,la seconda è quella di Milano in questione.
Il locatore ‌ha comunicato al conduttore telefonicamente che venderà casa proponendo un prezzo d acquisto al di sopra di quello che ci può aspettare 350.000 euro ,il conduttore ha rifiutato e ha offerto 100.000 euro in meno semmai, il locatore propone l' acquisto al proprietario dell'appartamento di fianco ( sempre verbalmente) il quale al momento ha rifiutato per gli stessi motivi ma vuole contrattare ,non si sa quanto e non so a questo punto se è diritto del conduttore saperlo considerando che è interessato all acquisto da dieci anni! visto che non c è prelazione, ma visto anche che non c'è nulla di scritto, il conduttore che è interessato all'acquisto cosa può fare per evitare che l' appartamento venga acquistato da altri più o meno al prezzo che aveva proposto? insomma il conduttore non ha alcun diritto dopo 10 anni di affitto?il diritto di riscatto è valido anche escludendo la prelazione che non c'è?