Diritto di trascinamento

[cristian casabella]

Scoperto da poco, il diritto di trascinamento può avvenire anche in caso di vendita di immobili con più proprietari. La domanda è se una volta venduta una parte di quota di proprietà dell'immobile, se in un precedente rogito notarile era previsto il diritto di trascinamento, questo si trasferire al futuro compratore.
Oppure, una volta venduta la propria quota il nuovo proprietario è esente da questo vincolo?

 

[Utente Cancellato 72152]

(giuro che sto cercando su Google cos'è il diritto di trascinamento)

 

[cristian casabella]

(giuro che sto cercando su Google cos'è il diritto di trascinamento)

Nel diritto societario è l'obbligo da parte del socio minoritario di vendere le proprie quote se il socio maggioritario vendendo le sue, lo pretende. Dovrebbe valere anche nel caso contrario ma solo se concordato nello statuto... Mi diceva un legale che si può applicare anche in caso una persona fisica possegga il 70% di un immobile e vendendo la sua quota possa obbligare chi ha il 30% di vendere la propria. Questo ovviamente a valori di mercato reali

 

[Utente Cancellato 72152]

Sul fatto che si tramandi di rogito in rogito devo documentarmi con Google, finora non ho trovato nulla.

Secondo me, se non viene menzionato espressamente, al primo rogito utile si estingue.

 

[cristian casabella]

Sul fatto che si tramandi di rogito in rogito devo documentarmi con Google, finora non ho trovato nulla.

Secondo me, se non viene menzionato espressamente, al primo rogito utile si estingue.

Lo penso anch'io, tra l'altro sto cercando pure io su Google ma trovo solo riferimenti al diritto societario

 

[marcanto]

Mi associo.......anche io non conoscevo cosa fosse il "diritto di trascinamento" !

per certi versio, sembra interessante questo passaggio

Mi diceva un legale che si può applicare anche in caso una persona fisica possegga il 70% di un immobile e vendendo la sua quota possa obbligare chi ha il 30% di vendere la propria.

sarebbe interessante sapere questa affermazione da quali fonti derivi.
sarebbe una soluzione nei tanti casi delle comproprietà .......anche se lederebbe i diritti dei minoritari di mantenere le proprie quote (minoritarie) della comproprietà.

 

[Utente Cancellato 72152]

Comunque anche se troviamo una Sentenza della Corte Suprema, sappiate che non fa legge.

Però sarebbe già qualcosa.

Continuerò a ravanare con calma, il quesito è molto interessante.

In mancanza di pezze legali d'appoggio, secondo me (senza presunzione di esattezza) vale la logica: se nel primo rogito utile non viene menzionato il diritto di trascinamento, si perde, perché la parte acquirente non poteva sapere della sua esistenza.

Mi diceva un legale che si può applicare anche in caso una persona fisica possegga il 70% di un immobile e vendendo la sua quota possa obbligare chi ha il 30% di vendere la propria

Se non c'è un atto costitutivo di tale diritto di trascinamento, tale diritto non può scaturire giocoforza, a mio avviso.
O si trova un rogito dove la parte acquirente acquisisce e prende atto e accetta senza riserva alcuna il diritto di trascinamento per sé e aventi causa, oppure il diritto di trascinamento a mio parere non è applicabile.
Anche perché abbiamo detto a più riprese, e in più thread, che si può vendere anche una frazione di immobile. Lasciate stare il fatto che nel caso reale nessuno comprerebbe 1 / 12 di un appartamento, però si può fare. E se hai 11 / 12 di proprietà su un appartamento, non puoi obbligare a vendere anche chi detiene 1 / 12, a meno che nel titolo costitutivo del diritto di proprietà di chi ha 1 / 12 non sia menzionato e accettato dall'acquirente tale diritto di trascinamento.

Tra l'altro tale clausola deve essere ORIGINARIAMENTE INTRODOTTA ALL'UNANIMITA':

È necessaria l’unanimità per introdurre tale clausola nello statuto sociale?
La clausola drag along, diversamente dalla tag along, non è assimilabile a una mera clausola che limita la circolazione delle partecipazioni sociali, ma implica un meccanismo ben più gravoso che determina a carico del socio di minoranza uno stato di soggezione, senza termine alcuno, al potere della maggioranza volto alla cessione del rapporto sociale. Per questo motivo la dottrina maggioritaria e la Giurisprudenza, che si è occupata dall’argomento, ritengono che tale clausola debba essere introdotta all’unanimità e in particolare con il consenso di quei soci di minoranza che potrebbero, potenzialmente, subire gli effetti della clausola di drag along.

FONTE: La clausola di drag along

 

[marcanto]

Anche perché abbiamo detto a più riprese, e in più thread, che si può vendere anche una frazione di immobile.

esatto ........altrimenti il problema delle tante comproprietà sarebbe facilmente risolvibile.
Sono dello stesso avviso che nell'ambito degli immobili convenzionali il "diritto di trascinamento" debba rientrare in un accordo tra le parti, liberamente formalizzato.

 

[Utente Cancellato 72152]

Traslando nel caso degli immobili, il titolo costitutivo del diritto di trascinamento deve essere accettato da tutti i partecipanti al rogito.

In occasione di una compravendita bisogna procurarsi TUTTI GLI ATTI NOTARILI DELLE PRECEDENTI COMPRAVENDITE, e verificare:

- Quando è stato costituito il diritto di trascinamento, e chi ha coinvolto;
- Se l'accettazione è solo per sé, oppure per sé ed aventi causa;
- Se esistono rogiti successivi dove viene applicato anche se non più menzionato;
- Se non esistono rogiti successivi di applicazione del medesimo diritto.

E' importante, insomma, definire l'ambito di applicazione e la portata del diritto di trascinamento.

Già il fatto che venga costituito "per sé" oppure "per sé ed aventi causa" cambia radicalmente le cose: nel secondo caso, diminuisce enormemente il valore dell'immobile, perché pluriproprietari si trovano alla mercè del detentore della quota maggiore, che può fare loro il bello e il cattivo tempo e vendere al prezzo che vuole e quando vuole.

Un'altra cosa che mi sento di dire è che al primo rogito utile conviene, se esistono atti precedenti che fanno leva sul diritto di trascinamento, dichiarare che la parte venditrice dichiara estinto tale diritto, per sé ed aventi causa, ad ogni effetto di legge, e senza corresponsione di indennizzo alcuno.

Solo chi ha acquistato in forza del diritto di trascinamento può scegliere, sul rogito notarile della prima vendita utile, di estinguerlo.

 

[cristian casabella]

esatto ........altrimenti il problema delle tante comproprietà sarebbe facilmente risolvibile.
Sono dello stesso avviso che nell'ambito degli immobili convenzionali il "diritto di trascinamento" debba rientrare in un accordo tra le parti, liberamente formalizzato.

Di certo deve essere contemplato e accettato da tutte le parti, nel mio caso specifico si tratta di un immobile ad oggi di unica proprietà che per motivi commerciali sarà venduto in quota per il 30% a soggetti privati. Lo scopo essendo un immobile di pregio è quello di poi rivenderlo a prezzo maggiorato facendo guadagnare tutti ma ci si deve garantire che la minoranza della quota non possa opporsi in caso (ovvio) che il probabile futuro acquirente voglia il 100% della proprietà e non il 70%; ciò a detta di un legale è possibile ma si deve fin dal primo preliminare prevederlo
La mia domanda era se, nel caso il 30% appena acquistato, venga venduto successivamente ad altri, il diritto previsto nel rogito appena sottoscritto passi anche al nuovo proprietario del 30%