Disdetta contratto di locazione con più proprietari

[joemini]

Buonasera a tutti vorrei chiedere un consiglio su una situazione ingarbugliata riguardo una proprietà adibita ad uso commerciale con più proprietari.
La proprietà è divisa così :
Soggetto A = 25 % nuda proprietà;
Soggetto B = 25 % nuda proprietà;
Soggetto C = 50 % usufrutto;
Soggetto D = 25 % nuda proprietà + 25 % usufrutto;
Soggetto E = 25 % nuda proprietà + 25 % usufrutto.
I soggetti A, B, C appartengono ad una famiglia, mentre i soggetti D ed E appartengono ad un'altra famiglia.
I soggetti C, D ed E hanno affittato ad una società composta dai soggetti D ed E la proprietà ad uso commerciale, pattuendo un canone di locazione verbalmente di 1500 € ma da contratto soltanto di 500 €.
Il conduttore dopo 4 anni in cui corrispondeva 1500 €, ha deciso ora di corrispondere soltanto i 500 €.
Il soggetto C sta cercando di annullare il contratto visto che bonariamente la parte conduttrice non ne vuole sapere di corrispondere la cifra originariamente pattuita.
La domanda è questa : poichè a gennaio scade il termine dei 12 mesi per inviare lo sfratto, può il soggetto C inviare lo sfratto alla scadenza dei primi 6 anni alla società conduttrice ottenendo l'annullamento del contratto, oppure c'è bisogno che tutti i proprietari inviino la disdetta?
Se il soggetto C cedesse il suo usufrutto ai soggetti A e B, il contratto potrebbe essere annullato visto che non l'hanno sottoscritto loro?
C'è qualche altro modo per annullare il contratto?
Grazie mille per le risposte.

 

[Bastimento]

1) Il contratto di locazione, andava stipulato dai soli usufruttuari (C,D,E), a favore dei soli conduttori D e E.
A e B giustamente non hanno titolo per firmare il contratto
2) Anche se C cedesse l'usufrutto, il contratto rimane in essere.
3) C potrebbe inviare la disdetta: ma il problema non sono A e B; anche D e E sono a loro volta sia usufruttuari che conduttori. Sicuramente loro non si auto-disdettano. Non saprei dire cosa succeda in tale situazione.
4) Il canone pattuito sul contratto, salvo diversa specificazione, dovrebbe essere ripartito fra tutti gli usufruttuari: al 50% a C e 25% ciascuno a D ed E: quindi se il canone è € 500, a C spetterebbero solo €250.
Perchè ciò non accada doveva essere indicato sul contratto che i 500€ sono solo la quota di spettanza del solo C.
5) Con la disdetta di un contratto commerciale scattano varie condizioni:

5.1) Se il contratto era 6+6, i locatori possono dare disdetta solo al 11° anno, e non al 5°, salvo i pochi gravi motivi elencati nella legge 392/78
5.2) Ammessa la possibilità di disdettare, scatta la buonuscita a favore dei conduttori pari a 18 mensilità contrattuali
5.3) L'attuale conduttore gode del diritto di prelazione sia in caso di vendita che di nuova locazione

6) L'accordo verbale non ha efficacia nei confronti del conduttore: se invece ne venisse a conoscenza la AdE, credo si profilerebbe una bella sanzione per evasione IRPEF a carico di C, ed evasione imposte di registro a carico di C,D,E.

La situazione, più che ingarbugliata, direi che è indecorosa ....

Si può capire il disappunto se la lite è tra parenti: comunque è una buona lezione per chi continua a precepire in nero ..

 

[Bagudi]

Ci vuole un avvocato contrattualista.

Silvana

 

[Bastimento]

Ci vuole un avvocato contrattualista

... più che altro un avvocato fiscalista ..... e civilista ... ...


Vorrai mica dirmi che un avvocato contrattualista riesce a sbiancare un contratto in nero ....!

 

[joemini]

La cosa è veramente indecorosa soprattutto perchè è una cosa in famiglia. Tuttociò è avvenuto alla morte del soggetto F (25 % usufrutto poi passato a C), marito di C e fratello e cognato di D ed E. Alla morte di F il soggetto C ha chiesto a D ed E di regolarizzare il contratto dichiarando i 1500 € al mese che lei percepiva e l'effettiva quadratura del locale ( lo stabile è dichiarato per 90 mq circa mentre è circa il doppio), ma D ed E si sono categoricamente rifiutati e per ripicca corrispondono i 500 € del contratto.
A proposito se indipendemente C va a dichiarare che lo stabile non è di 90 mq ma di circa 180 mq, il contratto può essere annullato o almeno rinegoziato legalmente e non bonariamente?