Disdetta contratto locazione dopo primi 4 anni

[verdoni60]

Salve: ho dato in locazione un immobile che però ho necessità di vendere.
E' possibile dare disdetta del contratto alla prima scadenza (ossia dopo 4 anni)? Grazie

 

[acquirente]

Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti comunicando la disdetta 6 mesi prima della scadenza, inviandogli una A/R motivando la sua volontà a vendere l'immobile e offrendogli la prelazione da accettare entro 60 giorni. se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si ritiene rinnovato automaticamente.
L'altra opzione che ha è vendere l'immobile con l'inquilino e il contratto in vigore anche prima (o dopo ) la prima scadenza. Il nuovo acquirente erediterà il contratto.
Art. 3
Disdetta del contratto da parte del locatore
1. Alla prima scadenza dei contratti
...
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità ...

 

[carlor]

Dopo i 4 anni il contratto può essere sciolto da una delle due parti

Non 'da una delle due parti', ma dal proprietario!

 

[Manzoni Maurizio]

ciao, il diritto di prelazione c'è solo se prevista in contratto.

 

[Bastimento]

ciao, il diritto di prelazione c'è solo se prevista in contratto.

No: i contratti 4+4 sono regolati dalla 431/98 (patti in deroga).
L'art. 3 comma g), oltre a stabilire la possibilità per il locatore di dare disdetta alla prima scadenza in caso di vendita (purchè non abbia altro immobile oltre quello proprio di residenza) sancisce anche il diritto di prelazione per il conduttore, da esercitare con le modalità di cui agli art. 38 e 39 della L 392/78 (equo canone).

 

[carlor]

Nel caso di contratti a canone concordato (n + 2) per il comune di Roma, per default NON c'è diritto di prelazione.

 

[mf.gestimm]

Legge 431/98 Non è la legge dei patti in deroga -
Legge 8/8/92 n° 359 = Patti in deroga

Alla scadenza del 4° anno sembra essere obbligatorio concedere la prelazione ma consiglio a Verdoni60 di rivolgersi
a un legale per l'applicazione corretta del meccanismo che prevede tempistiche e comunicazione con "atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". Io stessa sono caduta in errore applicando il diritto di prelazione lo scorso anno pensando
(erroneamente) di aver eseguito la legge a pennello.

 

[Bastimento]

Legge 431/98 Non è la legge dei patti in deroga -
Legge 8/8/92 n° 359 = Patti in deroga

Alla scadenza del 4° anno sembra essere obbligatorio concedere la prelazione ma consiglio a Verdoni60 di rivolgersi
a un legale per l'applicazione corretta del meccanismo che prevede tempistiche e comunicazione con "atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". Io stessa sono caduta in errore applicando il diritto di prelazione lo scorso anno pensando
(erroneamente) di aver eseguito la legge a pennello.

Mi scuso per l'errata citazione: mi era sfuggita la legge del 92. (dal forum imparo sempre qualcosa di nuovo)
L'errore non inficia però la sostanza della mia risposta: il conduttore in base alla 431/98 ha diritto alla prelazione. Circa le modalità, concordo col consiglio di mf. In ogni modo sono descritte all'art. 38 della 392/78.

Non sono in grado di precisare la situazione per quanto riguarda i contratti "concordati" locali: forse a Roma è stato specificato qualcosa di diverso.
A parte che il post sembra non riguardare questa specie, l'art. 2 comma 5 della 431/98 semra richiamare, per quanto riguarda la possibilità di disdetta alla prima scadenza (3° anno), il medesimo art. 3 comma g.: quindi in generale anche i contratti concordati mi sembrano soggetti alla stessa prelazione.

 

[carlor]

Il problema, d'altronde, non è tanto prelazione sì o prelazione no, ma prelazione con quale prezzo di vendita: quello dell'immobile come occupato o quello dell'immobile come libero? Sarebbe bene precisarlo nel contratto, perché naturalmente l'inquilino si aspetta di comprarlo come occupato (da lui stesso), il che secondo me non è giusto!

 

[Bastimento]

Beh, un conto è la prelazione, che attiene ad un problema giuridico, un conto è il prezzo, che è un aspetto di tipo commerciale.

Nel caso esposto, si presenta sicuramente anche l'aspetto prezzo: nella comunicazione all'inquilino va indicato il prezzo richiesto. Questo dato diventa vincolante, nel senso che se poi il proprietario dovesse vendere, o dichiarare sull'atto, un prezzo inferiore, l'inquilino potrebbe rivalersi entro 6 mesi riscattando allo stesso prezzo dichiarato, l'immobile (ex art. 39 della 392/78). Questo è un aspetto da considerare e rispettare.

Se il venditore ha urgenza a vendere, certamente potrà essere costretto ad accettare una svalutazione corrispondente al fatto che l'alloggio è occupato. Ma potrebbe anche trovare nell'inquilino, interesse ad acquistare ad un prezzo interessante per entrambi.
La negoziazione è un conto: i vincoli legali un altro; ogni parte cercherà di far leva sull'aspetto che torna a proprio favore.