Disdetta da parte del locatore per vendita dell'immobile

[luce olte]

Salve. Ho stipulato un regolare contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo (studio professionale di architettura) in un appartamento (categoria catastale A3) alla fine del 2014 per la durata di 6 anni. Il proprietario ha venduto l'immobile (dandomi la possibilità di prelazione "a voce") e dopo qualche tempo, con lettera inviata a mezzo raccomandata A/R, mi chiede di lasciare l'immoblie poichè intendono abitarci i futuri acquirenti (prima casa). Devo? Ci sono delle tutele o delle indennità che posso richiedere? Ringrazio chi vorrà aiutarmi in questa spiacevole situazione.

 

[Zagonara Emanuele]

Se hai stipulato un regolare contratto di affitto con scadenza a sei anni direi che hai tutti i diritti di rimanere almeno sino alla scadenza contrattuale (questo sia nel caso in cui il contratto sia stato regolarmente registrato come immagino sia, ma anche nel caso non sia ancora stato registrato -cosa che comunque è ancora possibile fare anche se tardivamente-).

Male ha fatto il proprietario a venderlo "libero" poichè libero non è e non lo sarà a breve.

 

[luce olte]

Caro Emanuele, sono del tuo stesso parere ed immagini bene che il contratto sia regolare. Il proprietario ha omesso di specificare che l'immobile è occupato sino al 2020, ed ho avvisato io il futuro (ignaro?) acquirente che un contratto non è solo una cartaccia ma qualcosa che definisce diritti e doveri.
A tuo avviso ci sono gli estremi per richiedere un indennizzo, frutto di un accordo tra le parti, tipo Indennità per la perdita dell’avviamento benchè per questa ultima specifica dicitura si escludono gli studi professioanli?

 

[Zagonara Emanuele]

Caro Emanuele, sono del tuo stesso parere ed immagini bene che il contratto sia regolare. Il proprietario ha omesso di specificare che l'immobile è occupato sino al 2020, ed ho avvisato io il futuro (ignaro?) acquirente che un contratto non è solo una cartaccia ma qualcosa che definisce diritti e doveri.
A tuo avviso ci sono gli estremi per richiedere un indennizzo, frutto di un accordo tra le parti, tipo Indennità per la perdita dell’avviamento benchè per questa ultima specifica dicitura si escludono gli studi professioanli?

Se sei proponsa a lasciare l'immobile prima della scadenza contrattuale, puoi avanzare una richiesta economica diciamo di "buonuscita" e/o indennizzo.
Tale richiesta può essere da te sottoposta sia al venditore, sia all'acquirente.

Eviterei però di mettere qualcosa di scritto al riguardo almeno nelle fasi iniziali della trattaiva (mi riferisco alla tua richiesta) per evitare reazioni spropositate da parte di una delle due parti (mi riferisco ad un'accusa per tentata estorsione e/o simile).

 

[PyerSilvio]

Caro Emanuele, sono del tuo stesso parere ed immagini bene che il contratto sia regolare. Il proprietario ha omesso di specificare che l'immobile è occupato sino al 2020, ed ho avvisato io il futuro (ignaro?) acquirente che un contratto non è solo una cartaccia ma qualcosa che definisce diritti e doveri.
A tuo avviso ci sono gli estremi per richiedere un indennizzo, frutto di un accordo tra le parti, tipo Indennità per la perdita dell’avviamento benchè per questa ultima specifica dicitura si escludono gli studi professioanli?

Certo che puoi e' nel tuo pieno diritto.
Mi par di ricordare che ti spettino 18 mensilita'.

 

[Bagudi]

Ho stipulato un regolare contratto di locazione per uso diverso da quello abitativo (studio professionale di architettura) in un appartamento (categoria catastale A3) alla fine del 2014 per la durata di 6 anni

Però si tratta di un appartamento ad uso residenziale e non di un ufficio, quindi non so se questo faccia la differenza.

Io al tuo posto chiederei una buonuscita al proprietario e cercherei altro.

 

[PyerSilvio]

Però si tratta di un appartamento ad uso residenziale e non di un ufficio, quindi non so se questo faccia la differenza.

Io al tuo posto chiederei una buonuscita al proprietario e cercherei altro.

La buonuscita non esiste.

Il contratto è di uso diverso dal residenziale.

La durata lo conferma.

In teoria il locatore, avrebbe potuto richiedere l'oggetto, solo per poterlo destinare ad un figlio o ad un congiunto.

Mi pare pure che di norma, il locatore oltre a dover riconoscere le 18 mensilità di avviamento, per il locatario uscente, esiste la facoltà entro un anno, di andare a verificare se poi effettivamente l'oggetto è stato destinato come il locatore aveva giustificato.

Diversamente dovrebbe riconoscere altre 12 mensilità al locatario.

 

[Bagudi]

Il contratto è di uso diverso ma in una unità immobiliare NON ad uso diverso.

Le 18 mensilità valgono per un contratto commerciale in ul locale commerciale: dubito che uno studio professionale in un appartamento possa richiederle.

Indennità per la perdita di avviamento commerciale

 

[PyerSilvio]

Il contratto è di uso diverso ma in una unità immobiliare NON ad uso diverso.

Le 18 mensilità valgono per un contratto commerciale in ul locale commerciale: dubito che uno studio professionale in un appartamento possa richiederle.

Indennità per la perdita di avviamento commerciale

In linea di principio non si può non essere d'accordo con quanto esponi.

Tuttavia :

A, Non si capisce a che pro l'azione del locatore a dare la prelazione al locatario.

B, All'interno dell'unità, seppur con uso diverso dal commerciale, si presume vi sia una attività che prevede un contatto diretto con il pubblico, con gli utenti e con i consumatori.
Che resta pure quello uno dei requisiti fondamentali per il presupposto dell'applicazione.

 

[Bagudi]

Non so, PYEr, è un caso particolare.
Dubito.
E credo che uno studio professionale non rientri nelle categorie commerciali.

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L'indennità da avviamento commerciale. Riflessioni sul dibattito giurisprudenziale