Mi scuso per il ritardo della risposta.
La lettera con la quale si intende comunicare l’esercizio della clausola risolutiva espressa è utile, e con essa si comunica l’intenzione di esercitare l’articolo 1456 e porre termine al contratto in corso, tuttavia per concretizzare il termine del contratto di locazione e ottenere il rilascio dell’immobile occorre procedere con uno sfratto per morosità (procedura che permette di ottenere l’immobile ) oltre ad una ingiunzione di pagamento (procedura che permette di ottenere il pagamento dei canoni insoluti).
In caso di ritardi o mancati pagamenti del canone di locazione, il locatore, generalmente invia una lettera raccomandata a.r. (ossia con ricevuta di ritorno) in cui sollecita il pagamento dei canoni arretrati entro e non oltre una certa data (generalmente 15 giorni).
Nel caso in cui l'invio di questa raccomandata non produca alcun effetto, il locatore si rivolgerà ad un avvocato di fiducia per avviare la pratica di sfratto. A seconda del foro competente, le cause di sfratto durano in media dai 6 ad un massimo di 12 mesi. Se il pagamento continua a non avvenire l'avvocato del locatore procederà seguendo l’iter dello sfratto per morosità, che nel tentativo di semplificare, riportiamo in poche fasi:
- L’Avvocato notificherà l'intimazione di sfratto (l’atto attraverso il quale viene certificata la morosità) e la citazione per la convalida, in cui l'inquilino moroso viene citato a comparire in Tribunale ad una data udienza.
- L'inquilino che si presenta all'udienza può richiedere il cosiddetto "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative, non per quelle commerciali), ovvero un periodo entro cui poter pagare, saldando in questo modo la sua morosità.
In questi casi il Giudice è solito concedere al conduttore un adeguato periodo di tempo per il rilascio dell'immobile, periodo che di solito varia tra i tre e i quattro mesi.
- Nel caso in cui l'inquilino non si presenti (in contumacia) oppure non si opponga, lo sfratto viene convalidato ed il Giudice fissa la data per il rilascio dell'immobile, solitamente circa un mese dopo la data dell'udienza.
- L’atto viene inviato alla cancelleria per l'apposizione della formula esecutiva. Con questa formula si ordina a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l'atto di sfratto ed in caso di necessità richiedere l'assistenza della forza pubblica.
- Se il conduttore comunque non rispetta la data per il rilascio fissata dal Giudice, l’ avvocato provvederà con un atto di precetto nel quale viene intimato il rilascio dell'unità immobiliare entro circa 10 giorni dalla notifica.
In difetto si procederà con l'esecuzione forzata.
- A questo punto se l'inquilino non provvede a lasciare l'immobile, allora occorrerà procedere con una "monitoria di sgombero". Tale atto verrà notificato al conduttore e l'Ufficiale Giudiziario del Tribunale comunica al conduttore il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'immobile occupato, con l'assistenza della forza pubblica.
- L'Ufficiale Giudiziario eseguirà materialmente lo sfratto avvalendosi se necessario della forza pubblica.
- L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" in cui l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuto sfratto.
Nell'ipotesi in cui siano presenti mobili dell'inquilino moroso, l'Ufficiale Giudiziario ne redigerà un dettagliato elenco, nominando il proprietario custode e responsabile dei beni che l'inquilino non è riuscito a portare via.
Per quanto riguarda la fidejussione rilasciata dal conduttore a beneficio del locatore, occorre verificare sul contratto come è stata imputata tale forma di garanzia. Se imputata a deposito cauzionale, potrà essere escussa in caso di eventuali danni arrecati all’immobile; se imputata per ogni adempimento contrattuale, potrà essere anche utilizzata in conto pigione. In entrambi i casi è valida.
