Divisione giudiziale di un immobile:regolarizzare le parti abusive o rimandare?

[ginestra]

Sono in causa con mio fratello per la divisione di un immobile caduto in eredità. Siccome la soffitta è abusiva(non risulta sul progetto originario risalente agli anni cinquanta) e c'è una legge che dice di mettere in regola gli edifici che hanno parti abusive,entro il 31 dicembre 2010, vorrei sapere se è necessario che ci muoviamo lo stesso per regolarizzarla e in che modo, prima di questa scadenza. Oppure se ne parlerà dopo la decisione del giudice, non si sa fra quanto...Che ne pensate?Quali sono le vostre conoscenze in proposito?Certo se si deve regolarizzare credo che troverò un muro dall'altra parte e allora quasi quasi mi converrebbe lasciare che le cose vadano da sè, però mi interesserebbe sapere ugualmente la cosa giusta.
Ginestra

 

[Umberto Granducato]

Quali sono le altezze della soffitta?
Se esiste una soffitta abusiva come potrà assegnarla il giudice se non esiste? Non sono state fatte perizie?

 

[ginestra]

Il sottotetto ha una superficie di 106 mq, il punto più alto supera i 2 metri, poi finire a zero e c'è un vano scala di 14 mq. Qualcuno mi sa dire quanto costerebbe una sanatoria per un locale del genere?
Questo sottotetto risulta accatastato, l' ICI è stata sempre pagata, anche se inconsapevolmente, dal momento che nella visura catastale risulta contrassegnato da un numero e risulta accatastato insieme ad uno degli appartamenti che costituisce l'immobile. Non è stata fatta una perizia e devo dire che il geometra contattato, nonostante l'impegno assunto di redigere una proposta di divisione immobiliare a mio fratello, prima della causa, non si era accorto che sul progetto la soffitta non c'era. Inoltre sui certificati di abitabilità non risultano tutti i vani che ci sono effettivamente e qualche finestra non risulta al suo posto.E' stato l'avvocato che ci ha messo la pulce nell'orecchio:non c'è sul progetto, non esiste come disegno sui documenti catastali, anche se , come ho detto prima, risulta accatastata con uno degli appartamenti. Insomma:un disastro
Ho mandato un allegato, forse si può capire meglio, io non sono un tecnico. Ritorno a formulare la domanda di partenza, secondo le vostre conoscenze è da sistemare o lo farà il giudice? Perchè comunque andrà assegnata. Se il giudice non può decidere su qualcosa che non c'è allora devo dedurre che la cosa va sistemata indipendentemente dalla causa, o no?
Grazie

 

[Umberto Granducato]

Se il giudice non può decidere su qualcosa che non c'è allora devo dedurre che la cosa va sistemata indipendentemente dalla causa, o no

Esatto. Risparmierai tempo e denaro.
Con un tecnico del posto riuscirai a mettere a posto tutto abbastanza velocemente. Se ci sono finestre o pareti non corrispondenti probabilmente riuscirai a sanare tutto, ma solo un tecnico del tuo comune riesce a darti indicazioni precise.

 

[roberto.spalti]

La Legge 122/2005 obbliga le parti a dichiarere la conformità catastale dei beni oggetto della cessione pena nullità dell'atto, poiché la divisione è un atto di cessione di immobili ritengo che sia obbligatorio sanare la situazione indipendentemente dalla sentenza.

 

[ginestra]

Entro il 31 dicembre di questo anno o tale scadenza vale solo per le cessioni di immobili? Nel mio caso la cessione non si sa quando di fatto avverrà, perchè bisogna aspettare la sentenza. Dovendo aspettare, quindi, possiamo anche rimandare ad anno nuovo essendo la proprietà indivisa e indivisibile, considerato come si sono messe le cose.
Per quanto riguarda la casa il problema non sono tanto le porte e le finestre che non sono al loro posto ma la soffitta fantasma sul progetto, ma più che evidente nella realtà e che non si sa quanto ci porterà via, in aggiunta a tutto il resto.
Grazie per le risposte
Ginestra

Aggiunto dopo 3 minuti :

Aggiungo: se provvedo io a sanare la soffitta e tutto il resto potrò in sede giudiziale rivendicare le se fatte anche per conto di mio fratello che non se ne è mai voluto interessare?
Se così fosse non so quanto mi converrebbe risolvergli il problema dal momento che lui ha sia la legittima, sia la disponibile. Potrebbe capitarmi di dovergli restituire un conguaglio maggiore.

 

[roberto.spalti]

Sono due cose diverse, quelle che cito io e qullo che citi tu.
Entro il 31/12 è obbligatorio denunciare al Catasto gli immobili fantasma (parziali o totali), facendolo non si pagano sanzioni.
La Legge 122 dice invece che sono NULLI (quindi privi di qualsiasi efficacia) gli atti di cessione di immobili la cui planimetria catastale non sia rispondente allo stato di fatto (nel tuo caso quindi puoi sistemare anche alla sentenza ma pagherai le sanzioni a causa della norma sopra).
Perché tuo fratello non vuole regolarizzare?

 

[brunobr]

La Legge 122 dice invece che sono NULLI (quindi privi di qualsiasi efficacia) gli atti di cessione di immobili la cui planimetria catastale non sia rispondente allo stato di fatto (nel tuo caso quindi puoi sistemare anche alla sentenza ma pagherai le sanzioni a causa della norma sopra).

Mi sentirei di precisare che la norma non si applica agli atti giudiziari. A mio parere, il giudice potrebbe benissimo mettere all'asta e trasferire in modo valido la proprietà di un immobile che presenta irregolarità segnalate in perizia dal ctu, con oneri di regolarizzazione a carico dell'aggiudicatario e con riapertura dei termini di sanatoria, e dividere il ricavato tra gli eredi (inutile dire che il ricavato sconterebbe più o meno pesantemente gli oneri di regolarizzazione).
Ciao.
Bruno

 

[roberto.spalti]

Mi sentirei di precisare che la norma non si applica agli atti giudiziari. A mio parere, il giudice potrebbe benissimo mettere all'asta e trasferire in modo valido la proprietà di un immobile che presenta irregolarità segnalate in perizia dal ctu, con oneri di regolarizzazione a carico dell'aggiudicatario e con riapertura dei termini di sanatoria, e dividere il ricavato tra gli eredi (inutile dire che il ricavato sconterebbe più o meno pesantemente gli oneri di regolarizzazione).
Ciao.
Bruno

Su questo sono assolutamente d'accordo però consiglio lo stesso di sistemare perché se poi l'assegnazione non è giudiziaria ma notarile perché alla fine trovano un accordo?

 

[ginestra]

Andiamo per gradi:
-entro il 31/12 si dovrebbe denunciare la soffitta che non c'è sul progetto e non pago sanzioni? La sanatoria allora è un'altra cosa?
Non sono un tecnico e forse dico corbellerie, ma voglio capire, perdonatemi.
- L'avidità di mio fratello(fratello per modo di dire), ci ha fatto arrivare davanti al giudice, tutte le scuse sono buone per fare ostruzionismo, tutti i pretesti sono validi quando non si vuole riconoscere che un altro ha i tuoi stessi diritti e se qualcuno ne ha acquisiti di più non è certo per merito, ma lasciamo stare questa storia pietosa.
Io voglio capirci qualcosa per tutelare i miei interessi.
- Però se regolarizzo la casa aumenta di valore?
-Spiegatemi: denunciare al catasto vuol dire solo che andranno fatti da un geometra i disegni della soffitta che mancano, in questo modo si regolarizzerà? Come pure i disegni delle finestre e delle porte non al loro posto, ma in questo caso mi sembra che comunque qualche sanzione vada pagata.
-Se faccio io poi mio fratello non mi pagherà, però, potrei sempre rivendicare la somma davanti al giudice o no?Il giudice può obbligare quella brava persona a darmi quello che mi è dovuto, oltre a tutto quello che mi deve?
- Per quanto riguarda la sanatoria, invece, che si paga, forse per quella è meglio aspettare il giudice?Perchè se la casa aumenta di valore gli importi dei conguagli schizzano al rialzo. Dico bene? Scusatemi, faccio un altro lavoro, sto cercando di capirci qualcosa, perchè è una situazione pesante.Io a mio "fratello" non voglio fare piaceri, se devo pagare l'avvocato,i giudici, le cause è colpa sua.
Grazie per l'aiuto.