La donazione è sempre impugnabile ed è il modo più sicuro per rendere un immobile incommercializzabile, quindi ti suggerirei di adottare un'altra via. Quanto alla domanda specifica, un immobile ricevuto in donazione va comunque conteggiato nell'insieme del patrimonio del de cuius e tale conteggio si apre dal momento del decesso del soggetto, quindi il valore che gli eredi potrebbero impugnare sarebbe comunque quello che l'immobile avrà in tale data.
Il mio consiglio (se ovviamente ti è possibile) è quello di non donare, ma mettere tuo figlio usufruttuario dell'immobile. In questo modo egli potrà disporne quasi come fosse proprietario (ossia potrà abitarlo e/o locarlo a suo piacimento) tranne che non potrà venderlo. Per farlo occorrerà il consenso della piena proprietà, vale a dire (in soldoni) la firma sull'atto tanto del nudo proprietario (te in questo caso) quanto dell'usufruttuario (ossia la sua).
Ti suggerisco vivamente questa strada, in quanto l'immobile (un domani) sarà commercializzabile, mentre con la donazione le cose si complicano e non poco, basti pensare che nessun istituto di credito concederebbe un mutuo su un immobile ricevuto per donazione.
