Doppia donazione

[SSandrini]

Buongiorno a tutti
Vi espongo il mio problema:
A breve mio padre dovrà donare, contestualmente, due case una a me ed una a mio fratello.
Il valore è nettamente a favore di mio fratello ma abbiamo deciso tra di noi, e lo metteremo anche per iscritto dal notaio, che compenseremo con l'eredità futura di nostra madre.
Ora, mentre mio fratello vivrà nella casa che gli verrà donata io vorrei sistemarla e, in futuro non troppo lontano, venderla per comprare casa nel posto dove ora lavoro.
visto che ci saranno 2 donazioni, una a me e una a mio fratello, tral'altro a favore di lui, potrò avere problemi a venderla derivando da donazione? O come ci è stato detto dal geometra questo non dovrebbe avvenire in quanto è comunque statta fatta una "doppia donazione" tra l'altro a favore non mio? avremo problemi in futuro per l'eredità di nostra madre?
Grazie dei consigli.
Saluti.

 

[od1n0]

Buongiorno a tutti

Il valore è nettamente a favore di mio fratello ma abbiamo deciso tra di noi, e lo metteremo anche per iscritto dal notaio, che compenseremo con l'eredità futura di nostra madre.

Ora, mentre mio fratello vivrà nella casa che gli verrà donata io vorrei sistemarla e, in futuro non troppo lontano, venderla per comprare casa nel posto dove ora lavoro.

visto che ci saranno 2 donazioni, una a me e una a mio fratello, tral'altro a favore di lui, potrò avere problemi a venderla derivando da donazione? O come ci è stato detto dal geometra questo non dovrebbe avvenire in quanto è comunque statta fatta una "doppia donazione" tra l'altro a favore non mio? avremo problemi in futuro per l'eredità di nostra madre?

Grazie dei consigli.

Saluti.

Ti rispondo nella veste di possibile acquirente non comprerei mai una casa che deriva da donazione come nel tuo caso anche se tu puoi dimostrare che la donazione fatta a tuo fratello e' superiore e quindi potenzialmente non va a intaccare le quote di legittima. Ma il problema e' che solo potenzialmente non lo fa e solo quando ci sara' la successione sara' tutto stabilito chiaramente.

 

[Kurt]

il problema esiste e non è sanato dalla doppia donazione, così come non sono valide pattuizioni su futura eredità in quanto in contrasto con il dettato del codice civile.

Chi compra o finanzia l'acquisto deve considerare che qualsiasi donazione può essere revocata (in particolari condizioni), così come essere soggetta a collazione.
Nessuno può sapere se queste donazioni lederanno i diritti di altri eredi o chiamati alle future eredità sia del donante sia dei beneficiati.

Giusto per darti un esempio che spero avvenga tra 1 milione di anni. Avete previsto che manchi prima vostro padre e che non ci siano altri eredi oltre tua madre e voi 2 figli. In linea teorica vostro padre potrebbe avere avuto un figlio fuori dal matrimonio che un domani si potrebbe presentare e chiedere la sua parte.

La materia è oggetto di diatribe infinite e la soluzione che viene più comunemente applicata è quella di fare firmare anche il donante il rogito di vendita del bene oggetto di donazione.

Però vista la delicatezza della materia il consiglio che posso darti è di consultare il tuo notaio. Egli saprà consigliarti per il meglio avendo davanti a se sia le carte sia coloro che vogliono ottenere un certo risultato

 

[SSandrini]

si spende molto di piu con l'atto di vendita?
a quel punto però deve farlo anche mio fratello vero?
Non dovrò mica tenermi casa sul groppone per i prossimi 20 anni? considerato che prima o poi vorrò comprare casa dove vivo attualmente...

 

[od1n0]

si spende molto di piu con l'atto di vendita?

a quel punto però deve farlo anche mio fratello vero?

Non dovrò mica tenermi casa sul groppone per i prossimi 20 anni? considerato che prima o poi vorrò comprare casa dove vivo attualmente...

Puoi far vendere da tuo padre a terzi e ti fai donare il ricavato.

 

[Kurt]

Indubbiamente l'atto di vendita costa di più per l'incisione che comporta l'imposta di registro.

Un breve riassunto delle imposte può essere il seguente:

In ipotesi di donazione di immobile è dovuta una specifica imposta la cui aliquota è del 4% per il coniuge ed i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun erede, 1.000.000,00 di euro
Se a beneficiare della donazione è una persona portatrice di handicap riconosciuta secondo la legge 104/92, l'imposta sarà dovuta solo sulla parte di valore eccedente € 1.500.000,00.

Anche nel caso della donazione, così come avviene per la successione, vanno versate:

1. l'imposta ipotecaria, pari al 2% del valore dell'immobile
2. l'imposta catastale, pari all'1% del valore dell'immobile
3. l’imposta di registro, con la circolare n. 44/E del 7 ottobre 2011, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per la registrazione di un atto di donazione, se di valore inferiore ai limiti stabiliti per le franchigie, non è dovuta imposta di registro.

Se però sussistono i requisiti per ottenere le agevolazioni "prima casa",le imposte ipotecaria e catastale si pagano nella misura fissa di € 168,00 ciascuna.

Se acquisti le imposte sono le seguenti:

1. imposta di registro del 7%
2. imposta ipotecaria del 2%
3. imposta catastale del 1%

Che in ipotesi di prima casa divengono

1. imposta di registro del 3%
2. imposta ipotecaria fissa di 168 euro
3. imposta catastale fissa di 168 euro

Ne consegue che se l’immobile vale meno di 1 milione di euro comprando come prima casa paghi il 3% del valore catastale rivalutato moltiplicato per 100, somma dovuta a titolo di imposta di registro che sale al 7% per chi compra non prima casa.


Detto ciò consiglio d'acquistare e successivamente farsi donare il denaro. L’immobile non soggetto a donazione è libero da qualsiasi problema, se non avete il denaro per effettuare le transazioni cedete l'immobile con costituzione di debito nei confronti del cedente (ricordandosi di esentare da iscrizione ipotecaria) e successivamente il cedente/creditore farà una remissione liberatoria di debito.

Infine. trattandosi di atti tra padre e figli gli atti possono essere anche diversi. Uno acquista e l'altro accetta la donazione, oppure tutti e due acquistano, oppure uno acquista e l'altro non fa nulla. Qualsiasi decisione prendiate, viste le somme in gioco, anche nel caso di donazione di denaro (o remissione di debito)
al momento dell'apertura dell'eredità convoglierete nell'asse ereditario i controvalori e potrete regolare i conteggi tra di voi senza problemi.