Dubbi prima di effettuare la mia prima proposta d'acquisto

[Cagnulein]

Buongiorno ragazzi, mi sono iscritto al forum in quanto, dopo 7 anni di affitto, mi sono finalmente deciso a comprar casa.

Dopo circa un anno di ricerca ho finalmente trovato una casa che piace ad entrambi (a me e alla mia ragazza ) e stiamo iniziando a valutare una possibile proposta (siamo comunque in mano ad un'agenzia).

Prima di tutto parliamo dell'immobile e dei difetti (i pregi è inutile menzionarli ):

• immobile di 10 anni (costruito da zero eliminando un vecchio casale) in classe energetica F (quanto impatta questo sul valore dell'immobile?)
• l'immobile è in vendita da 6 anni (sembra che il venditore non abbia molta fretta di vendere e fosse partito da cifre fuori di testa a detta dell'agenzia)
• l'immobile presenta un problema sulla pianta catastale: un muro che divide la sala da pranzo da una stanza definita "loggia" non è presente nella realtà. A detta dell'agenzia, il venditore dovrà ricostruire questa parete a sue spese prima del compromesso.
• vorrei essere sicuro della staticità dell'immobile: la casa è una bifamiliare, oltre ai muri perimetrali e il muro che divide la "nostra" parte da quella del vicino non ha altri muri portanti. Come faccio a capire se la casa è sicura? Per esempio esiste una semplice formuletta che dica "ogni tot mq è necessaria una colonna portante"? Considerate che la pianta della casa è 10mx10m (ovviamente da dividere in 2) e comprende garage interrati e un piano superiore oltre chiaramente al piano terra
• esiste una certificazione sull'uso del cemento armato? vorrei essere sicuro che fondamenta e colonne portanti siano stati fatti come si deve
• l'immobile è attualmente occupato da una famiglia (2 adulti + 1 bambino + 2 bambini appena nati) in affitto turistico transitorio con scadenza 31/12/17. Questo elemento incide ovviamente sul prezzo finale vero? In che % in media?

Ammesso che i vostri probabili consigli sulle verifiche strutturali vadano per il verso giusto, io pensavo di fare una proposta inserendo queste sospensioni (è il termine corretto?):

• ottenimento mutuo (non dovrebbero esserci problemi, ma meglio stare sicuri)
• casa libera e visione dell'immobile dopo l'uscita degli attuali inquilini
• costruzione del muro "mancante"

Vi sembra la via migliore di procedere? Il mio concetto è quello di non tirare fuori un € fino a che tutti i nodi non si siano sciolti. Confermate? L'AI mi parlava di inserire queste voci solo nel compromesso, lo fa per ricevere la propria parcella anche se l'affare non si dovesse concludere?

Aggiungo inoltre che l'attuale AI ci sembra disponibile e competente (non è una cosa scontata), ma ho preferito avere anche un vostro parere, giusto per sicurezza.

Grazie mille a chiunque voglia rispondermi.
Buona domenica

 

[SALVES]

Posso darti qualche informazione circa la parte tecnica per gli altri quesiti aspettiamo pareri degli addetti del settore

immobile di 10 anni (costruito da zero eliminando un vecchio casale)

Quindi esiste un documento che abilita alla realizzazione dell'immobile spiego meglio esiste una concessione edilizia o permesso per costruire?

l'immobile presenta un problema sulla pianta catastale: un muro che divide la sala da pranzo da una stanza definita "loggia" non è presente nella realtà. A detta dell'agenzia, il venditore dovrà ricostruire questa parete a sue spese prima del compromesso.

L'eliminazione del muro per la definizione scritta è stata realizzata senza i necessari titoli autorizzativi, inoltre se muro portante la sua eliminazione ha portato ad una compromissione della staticità dell'immobile, quidi come realzzerà la messa i ripristino?

vorrei essere sicuro della staticità dell'immobile: la casa è una bifamiliare, oltre ai muri perimetrali e il muro che divide la "nostra" parte da quella del vicino non ha altri muri portanti. Come faccio a capire se la casa è sicura? Per esempio esiste una semplice formuletta che dica "ogni tot mq è necessaria una colonna portante"? Considerate che la pianta della casa è 10mx10m (ovviamente da dividere in 2) e comprende garage interrati e un piano superiore oltre chiaramente al piano terra

Per questo dovrai farti assistere da un tecnico che visioni i luoghi e ti conferma se le condizioni dello stato di fatto sono sufficienti per avere una idonea statictà dell'edificio, in base alle attuali norme antisismiche.
Dalla tua descrizone occorre che ti fai assistere circa l'esistenza o meno dei titoli autorizzativi dei lavori svolti sino ad ora dal propietario.

 

[Cagnulein]

Quindi esiste un documento che abilita alla realizzazione dell'immobile spiego meglio esiste una concessione edilizia o permesso per costruire?

Ecco perchè mi sono rivolto a voi: non so, non ho chiesto e ignoravo. Chiedo subito. Grazie

L'eliminazione del muro per la definizione scritta è stata realizzata senza i necessari titoli autorizzativi, inoltre se muro portante la sua eliminazione ha portato ad una compromissione della staticità dell'immobile, quidi come realzzerà la messa i ripristino?

Dunque sulla planimetria il muro sembra portante (è più largo degli altri interni) ma l'AI mi ha confermato che non lo sia (questo muro non è presente nel garage sottostante, quindi non fa corpo unico [questa la spiegazione dell'AI]).
Come dicevo se non è portante, il venditore lo ricostruirà in cartongesso, se è portante, beh se è portante si terranno la casa, non ne voglio sapere di acquistare una casa con muri portanti demoliti.

Per questo dovrai farti assistere da un tecnico che visioni i luoghi e ti conferma se le condizioni dello stato di fatto sono sufficienti per avere una idonea statictà dell'edificio, in base alle attuali norme antisismiche.
Dalla tua descrizone occorre che ti fai assistere circa l'esistenza o meno dei titoli autorizzativi dei lavori svolti sino ad ora dal propietario.

Già lo pensavo, a questo punto seguirò sicuramente il tuo consiglio.
Grazie mille

 

[Bagudi]

l'immobile presenta un problema sulla pianta catastale: un muro che divide la sala da pranzo da una stanza definita "loggia" non è presente nella realtà. A detta dell'agenzia, il venditore dovrà ricostruire questa parete a sue spese prima del compromesso.

Una loggia non è una stanza, ma un balcone chiuso da tre lati, il che significa che il proprietario si è allargato includendo la loggia, il che determina un aumento di superficie ed è un abuso.

 

[Cagnulein]

L'AI non mi ha mosso nessun dubbio in merito, ma chiedo assolutamente. Grazie @Bagudi

 

[ita.user]

Il mio concetto è quello di non tirare fuori un € fino a che tutti i nodi non si siano sciolti. Confermate? L'AI mi parlava di inserire queste voci solo nel compromesso, lo fa per ricevere la propria parcella anche se l'affare non si dovesse concludere?

Probabile che cerchi di blindare il suo profitto.

Personalmente, ne parlerei serenamente con l'AI, e andrei avanti nella ricerca di un immobile "tranquillo" al 100%.

 

[Cagnulein]

@ita.user per parlarne con l'AI assolutamente d'accordo. E' quello che voglio fare appena ci incontreremo. Se non fosse d'accordo per me l'affare finisce lì. Per quello che riguarda la tranquillità la penserei come te se non fosse che è da 1 anno che cerchiamo, investendo ogni cavolo di weekend andando a vedere immobili, e questa è la prima volta che troviamo qualcosa di realmente "acquistabile".

Ci sono problemi risolvibili e non risolvibili: fino a che non sbatteremo contro ad un muro, proviamo ad andare avanti

Grazie comunque per il consiglio

 

[Cagnulein]

Piccolo update: dopo miei vari solleciti ho ricevuto ieri le planimetrie depositate al comune che evidenziano una nuova differenza rispetto al reale, ovvero una porta finestra diventata finestra. Ovviamente il venditore si prenderà l'onere di risolvere la cosa prima del compromesso.

Sabato appuntamento per chiarire un po' tutti gli aspetti.
Se avete domande da suggerirmi fate pure

 

[Bagudi]

Ovviamente il venditore si prenderà l'onere di risolvere la cosa prima del compromesso.

Il suo dovere comunque è di sanare prima del rogito, non prima del compromesso.

 

[Cagnulein]

Grazie @Bagudi tuo ovviamente parli a dovere di legge, ma è una richiesta così fuori dal mondo la mia (ovvero quello di sanare tutto prima di movimenti di denaro)? Ovviamente mi vincolerei facendo una proposta di acquisto con sospensione fino a sistemazione di questi "cavilli