Dubbio acquisto immobile antecedente il 1967

[gino1]

Buongiorno mi chiamo gino e ho un quesito da chiedervi.
Come da titolo ho intenzione di acquistare un immobile, tramite agenzia immobiliare, costruito antecedente il 1967.
Però dopo aver dato uno sguardo alla documentazione mi sono sorti molti dubbi:
- Atto di Provenienza: è un atto di donazione (1958) con cui il padre , deceduto da ormai 30 anni, dona al figlio un lotto di terreno (quindi non viene fatta menzione dell'immobile in oggetto, ma solo del lotto di terreno)
- Al comune non risulta assolutamente nulla riguardo a quest'immobile.
- Planimetria e Visura catastale invece sono presenti. (anche se nella planimetria non è riportato un vano)
In tutto questo l'agente immobiliare mi dice che posso acquistare l'immobile poichè il notaio può rogitare inserendo una clausola detta "ante 67" che mi permette di acquistare questo immobile.
Ora vi chiedo : Come è possibile acquistare un immobile "abusivo" che non ha nessun titolo praticamente (ne concessione edilizia, ne titolo abitativo ecc.) cioè che non esiste al comune.
Se acquisto quest'immobile a cosa vado incontro? (sempre se è possibile acquistarlo logicamente.)
Grazie mille in anticipo.

 

[jos611]

Ora vi chiedo : Come è possibile acquistare un immobile "abusivo" che non ha nessun titolo praticamente (ne concessione edilizia, ne titolo abitativo ecc.) cioè che non esiste al comune.

Perché abusivo?
L'abuso sussiste laddove venga violata una norma: nel caso tale norma non esista, tutto è libero e quindi non esistono neanche gli abusi.
La clausola ante '67 indica appunto questo: prima di quella data le norme edilizie esistevano a macchia di leopardo (nei centri storici, per esempio) e in gran parte del territorio nazionale non vi erano piani regolatori atti a disciplinare le costruzioni. Quindi tutto era lecito, salvo non vi fosse norma contraria.
In questi casi, fa testo la documentazione esistente. Nel tuo caso, sembrerebbe legittimo l'immobile ma con un abuso limitato al vano mancante nella planimetria catastale. Dunque è su questo aspetto che dovrai focalizzare l'attenzione, se vuoi acquistare.
Nulla di più, nulla di meno

 

[gino1]

Grazie jos611. Secondo te per quanto riguarda il vano mancante come mi dovrei muovere visto che è un fabbricato ante 67? Il fatto che abbia quell anno di costruzione può pregiudicare la sistemazione di quel vano mancante? Grazie mille

 

[Abacus]

- Al comune non risulta assolutamente nulla riguardo a quest'immobile.

La parte urbanistica è la cosa più importante di tutte, la parte catastale ha fini meramente fiscali per imposte e tasse comunali e non è probatorio.
La normativa ante 67 va a sanare eventuali difformità ma non certo un abuso totale!
o comunque dovrebbe accertare che con la successiva legge 47/85 siano state sanate ma se dice che in comune non risulta nulla.... mah!!

cmq anche se fosse un abuso può esser commerciabile, quindi vendibile, basta sapere cosa si acquista..

 

[jos611]

Grazie jos611. Secondo te per quanto riguarda il vano mancante come mi dovrei muovere visto che è un fabbricato ante 67? Il fatto che abbia quell anno di costruzione può pregiudicare la sistemazione di quel vano mancante? Grazie mille

No, il fatto che sia ante '67 certifica solo una situazione di fatto, nulla di più.
Come già detto, in mancanza di altra documentazione (concessione edilizia, per esempio) vale la documentazione esistente. In altre parole, la situazione legittima è quella risultante dalla planimetria catatsale esitente (se vi fosse stato un progetto urbanistico depositato all'UT comunale il catasto non sarebbe stato probante, come giustamente fa notare Abacus. ma poichè null'altro esiste, vale e fa testo il catastino).
Dunque dovrai informarti circa la possibilità, e gli eventuali i costi, per regolarizzare il vano non risultante. Per farlo, o ti affidi a un tecnico privato di tua fiducia oppure ti rechi personalmente all'uff. tecnico competente

 

[gino1]

Ma quindi nel caso lo acquistassi potrei presentare scia e avere altri permessi per effettuare ristrutturazione? Acquistare un immobile in queste "condizioni" mi può pregiudicare una futura vendita o altro? Grazie mille.

 

[jos611]

E' un normale immobile come tutti gli altri. Quindi ci puoi fare tutto ciò che è permesso e nella norma.
L'unica cosa da risolvere, prima dell'acquisto, è la questione del vano non risultante in pianta

 

[nuovo mediatore]

Ante 1 settembre 1967

 

[Bruno2301]

Gino, il fatto che la documentazione catastale non è probatoria, vuol dire che se ti richiedono la documentazione dell'immobile e tu gli presenti quella catastale non puoi provargli nulla. Io mi acceterei meglio in comune o cercando delle foto aeree di quel tempo dove si può provare che già prima del 67 l'immobile era presente, almeno quella è una prova concreta. Sentirei qualche tecnico privato e/o comunale per sistemare la cosa perchè è vero che se non c'è documentazione il comune non può provare nulla ma se viene fuori che all'epoca non c'erano permessi per costruire in quel terreno sei fregato e cioè a dire demolire o sanare con i relativi costi!!!!
In bocca al lupo e buona giornata.

 

[giuseppebiu]

Anche io sono interessato ad un immobile ante '67, nel mio caso l' agenzia mi fornisce una foto aerea del '68, una planimetria del '90, come pensano di venderlo questo immobile non so, vale la pena firmare una proposta condizionata alla regolarità urbanistica se già si capisce che non è così?