Quesito urgente per gli esperti di Immobilio:
- E’ corretto/lecito costituire due condomini separati per un unico fabbricato costituito da due lotti/scale che però presentano diverse parti strutturali e di uso/proprietà comune, nonché contro la previsione contrattuale di tabelle/regolamento per l’unico fabbricato?
- E’ corretta/lecita la delibera di assegnare l’incarico di redazione tabelle millesimali per un solo lotto che determina artificiose ed arbitrarie suddivisioni delle parti strutturali comuni, e, che è contro le previsioni contrattuali originarie?
scusatemi, ma avrei bisogno di una risposta urgente:
l'edificio ove abito è costituito da un unico fabbricato composto da due lotti aventi scale e tetti separati, ma con un locale commerciale sottostante che si estende per tutto il corpo di fabbrica senza soluzione di continuità, nonchè passetto comune con servitù perpetua di passaggio per tutti i condomini e viale di accesso e civico comune. Inoltre, l'unico fabbricato, costituito da due lotti/scale, è iscritto in catasto con un'unica particella e le unità immobiliari dell'edificio sono contraddistinte con sub progressivi da 1 a 18 senza tenere conto dell'appartenenza a ciascun singolo lotto.
Gli atti di compravendita sono fatti a mò di fotocopia in quanto dante causa originario è l'unico proprietario venditore, e gli stessi rogiti stabiliscono che i due lotti fanno parte di un unico fabbricato. I contratti recitano testualmente che a iniziativa del venditore sarebbero state redatte le tabelle millesimali del fabbricato ed il regolamento condominiale, quest'ultimo in accordo ed in coordinamento con gli altri edifici/u.i. del parco. Le costruzioni risalgono a circa 40 anni fà, e mai sono state realizzate le tabelle ed il relativo regolamento, per cui, circa due anni fà, per ragioni connesse ad una migliore sistemazione dell'edificio si è deciso di procedere alla costituzione formale di due condomini per l'unico fabbricato (uno per ciascuno singolo lotto/scale).
Dopo varie vicende si è addivenuto alla decisione di affidare l'incarico di redazione delle tabelle millesimali solo per un lotto, con delibera scaturita da o.d.g. di assemblea inviata parzialmente ai soli proprietari di un lotto e conseguente decisione a maggioranza da parte dei proprietari del predetto unico lotto (decisione già formalmente consolidata e non impugnabile ai sensi dell'art. 1137 c.c., ma solo - eventualmente - per i casi di nullità previsti dalla teoria generale sui contratti).
La mia domanda è questa:
- è lecita/corretta la decisione di costituire due condominii parziali e la successiva decisione di affidare, sempre in maniera parziale, l'incarico di redigere le tabelle millesimali per un singolo lotto, determinando così necessariamente artificiose divisioni delle parti in comuni ai due lotti (locale commerciale sottostante, nonchè manutenzione passetto e viale di accesso comune)?
Nel caso propendiate per una risposta in senso negativo (così come è il mio approccio alla situazione), vogliate indicarmi brevemente quali potrebbero essere i rimedi - principalmente giudiziari - più efficaci per ovviare e risolvere il più velocemente possibile tale situazione, possibilmente anche con l'indicazione della via processuale che consenta il minimo esborso economico.
Ringrazio anticipatamente chi vorrà prodigarsi per una risposta, e, restando a disposizione per eventuali altri dettagli e/o chiarimenti che dovessero rendersi necessari, porgo cordiali saluti.
08 settembre 2011
- E’ corretto/lecito costituire due condomini separati per un unico fabbricato costituito da due lotti/scale che però presentano diverse parti strutturali e di uso/proprietà comune, nonché contro la previsione contrattuale di tabelle/regolamento per l’unico fabbricato?
- E’ corretta/lecita la delibera di assegnare l’incarico di redazione tabelle millesimali per un solo lotto che determina artificiose ed arbitrarie suddivisioni delle parti strutturali comuni, e, che è contro le previsioni contrattuali originarie?
scusatemi, ma avrei bisogno di una risposta urgente:
l'edificio ove abito è costituito da un unico fabbricato composto da due lotti aventi scale e tetti separati, ma con un locale commerciale sottostante che si estende per tutto il corpo di fabbrica senza soluzione di continuità, nonchè passetto comune con servitù perpetua di passaggio per tutti i condomini e viale di accesso e civico comune. Inoltre, l'unico fabbricato, costituito da due lotti/scale, è iscritto in catasto con un'unica particella e le unità immobiliari dell'edificio sono contraddistinte con sub progressivi da 1 a 18 senza tenere conto dell'appartenenza a ciascun singolo lotto.
Gli atti di compravendita sono fatti a mò di fotocopia in quanto dante causa originario è l'unico proprietario venditore, e gli stessi rogiti stabiliscono che i due lotti fanno parte di un unico fabbricato. I contratti recitano testualmente che a iniziativa del venditore sarebbero state redatte le tabelle millesimali del fabbricato ed il regolamento condominiale, quest'ultimo in accordo ed in coordinamento con gli altri edifici/u.i. del parco. Le costruzioni risalgono a circa 40 anni fà, e mai sono state realizzate le tabelle ed il relativo regolamento, per cui, circa due anni fà, per ragioni connesse ad una migliore sistemazione dell'edificio si è deciso di procedere alla costituzione formale di due condomini per l'unico fabbricato (uno per ciascuno singolo lotto/scale).
Dopo varie vicende si è addivenuto alla decisione di affidare l'incarico di redazione delle tabelle millesimali solo per un lotto, con delibera scaturita da o.d.g. di assemblea inviata parzialmente ai soli proprietari di un lotto e conseguente decisione a maggioranza da parte dei proprietari del predetto unico lotto (decisione già formalmente consolidata e non impugnabile ai sensi dell'art. 1137 c.c., ma solo - eventualmente - per i casi di nullità previsti dalla teoria generale sui contratti).
La mia domanda è questa:
- è lecita/corretta la decisione di costituire due condominii parziali e la successiva decisione di affidare, sempre in maniera parziale, l'incarico di redigere le tabelle millesimali per un singolo lotto, determinando così necessariamente artificiose divisioni delle parti in comuni ai due lotti (locale commerciale sottostante, nonchè manutenzione passetto e viale di accesso comune)?
Nel caso propendiate per una risposta in senso negativo (così come è il mio approccio alla situazione), vogliate indicarmi brevemente quali potrebbero essere i rimedi - principalmente giudiziari - più efficaci per ovviare e risolvere il più velocemente possibile tale situazione, possibilmente anche con l'indicazione della via processuale che consenta il minimo esborso economico.
Ringrazio anticipatamente chi vorrà prodigarsi per una risposta, e, restando a disposizione per eventuali altri dettagli e/o chiarimenti che dovessero rendersi necessari, porgo cordiali saluti.
08 settembre 2011
