E' legale il mandato a vendere verbale?

[andrea boschini]

Magari puo' essere utile..scritto da un avvocato ma non in legalese..si evince che mandato ed incarico sono due cose distinte e diverse

Differenze tra mandato e incarico

Fonte : Avv. Massimo Chimienti - Studio legale Chimienti
Spessissimo si sente parlare, con riferimento al rapporto che lega il venditore e l’acquirente all’agente immobiliare di incarico o di mandato. Quale delle due affermazioni è corretta. Il mandato, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1703 c.c. è il contratto “col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti per conto di un’altra”. Ciò comporta che il mandatario è responsabile nei confronti del mandante e tale tipo di responsabilità ha natura contrattuale. Secondo un recente orientamento giurisprudenziale, invece, la responsabilità del mediatore ha natura extracontrattuale e viene definita da “contatto sociale” che si concretizza ogniqualvolta il fatto illecito sia posto in essere da un soggetto che, onde poter esercitare una determinata professione, deve possedere requisiti formali ed abilitativi, come nel caso di specie in cui è prevista l’iscrizione ad un apposito ruolo, e deve esercitare la propria attività a favore di quanti, utenti-consumatori, fanno particolare affidamento nella stessa per le sue caratteristiche. La mediazione “tipica” di cui all’art. 1754 c.c., comporta che il mediatore, senza vincoli e quindi in posizione di imparzialità, ponga in essere un’attività di messa in relazione tra due o più parti, idonea a favorire la conclusione di un affare. Tale attività è incompatibile con un sottostante rapporto di mandato tra il c.d. mediatore ed una delle parti che ha interesse alla conclusione dell’affare stesso, in quanto in tal caso il c.d., mediatore – mandatario non avrebbe più diritto alla provvigione da ciascuna delle parti ma solo dal mandante.
In conclusione, poichè l’agente immobiliare non conclude un’affare per conto di un’altro soggetto ma mette in contatto due soggetti al fine di far loro concludere un’affare, è corretto parlare di conferimento di incarico e non di mandato.

 

[pensoperme]

@Sarda81: Grazie per il post, contiene freschezza e verità, infatti contiene tutte le qualità dell'esclusiva e a chi quelle qualità sono riservate.

ti consiglio che e sempre meglio avere un incarico scritto in esclusiva! ti tutela meglio e ti da la possibilita di gestire bene e con tutta calma le tue trattative! Senza poi sentirti dire dal proprietario ' non vendo piu, ho cambiato idea, oppure ho venduto ieri sera!' e avrai l immobile solo tu piuttosto che averlo diverse agenzie contemporaneamente! avrai meno immobili da vendere, ma piu tranquillita nel tuo lavoro! io lavoro presso un agenzia e pensa che la mia mansione e solo quella di portare incarichi in esclusiva!!

 

[STUDIOMINUCCI]

In mediazione non esiste il NON scritto, c'è il codice civile, che è BEn scritto. Quando se ne esce fuori cominciano i casini, e per uscirne ci sono due modi, uno con scritti poco fatti bene, due con la mala fede.

Son contenta che , di tutta l'Italia, ti sia gradito almeno l'articoletto (dell'era dei piccioni viaggiatori) che dice "tizio t'ha messo in contatto e , se Tizio è iscritto al ruolino, lo devi pagà a carati".
Io, personalmente, di quell'articoletto non so che farmene e mi vergognerei come un cane ad agirlo contro qualcuno.
E' da quando mi iscrissi nel lontanissimo 89 che vedo, intorno a me, Belle Persone che NON vogliono in alcun modo nè intrufolarsi nè profittare di quell'articoletto, e che , da vere Signore, pretendono di essere pagate SE hanno avuto un incarico e , invece, non spostano un capello senza un incarico VERO.
Ho conosciuto di questi in Fiaip come in Fimaa.
Di quell'articoletto del codice civile dell'era dei piccioni viaggiatori non sanno che farsene.
Chiaro che non chiedono il contratto scritto al Cliente trentennale che è come un fratello, ci mancherebbe.
Ma poi finisce lì.
Li ho visti LAVORARE e tanto, e bene.
Li ho visti non aver tempo nè voglia per partecipare ad alcun forum.
Non li ho mai visti....litigare per avere xmila euro da qualcuno che li consiserasse semplici intrusi.
E ...marò quanto mi piacciono!!!!
Questi...anche se l'articoletto del cc dell'era piccioni viaggiatori venisse cancellato domano mattina...possiamo star certi che campano alla grandissima , e meritatamente. Gli altri..quelli che s'aggrappano all'articoletto...bah...temo proprio che non avrebbero sorte ugualmente serena!

 

[pensoperme]

Magari puo' essere utile..scritto da un avvocato ma non in legalese..si evince che mandato ed incarico sono due cose distinte e diverse

e io che gliela avevo lasciata passare liscia, per stavolta....

 

[pensoperme]

Son contenta che , di tutta l'Italia, ti sia gradito almeno l'articoletto (dell'era dei piccioni viaggiatori) che dice "tizio t'ha messo in contatto e , se Tizio è iscritto al ruolino, lo devi pagà a carati".
Io, personalmente, di quell'articoletto non so che farmene e mi vergognerei come un cane ad agirlo contro qualcuno.
E' da quando mi iscrissi nel lontanissimo 89 che vedo, intorno a me, Belle Persone che NON vogliono in alcun modo nè intrufolarsi nè profittare di quell'articoletto, e che , da vere Signore, pretendono di essere pagate SE hanno avuto un incarico e , invece, non spostano un capello senza un incarico VERO.
Ho conosciuto di questi in Fiaip come in Fimaa.
Di quell'articoletto del codice civile dell'era dei piccioni viaggiatori non sanno che farsene.
Chiaro che non chiedono il contratto scritto al Cliente trentennale che è come un fratello, ci mancherebbe.
Ma poi finisce lì.
Li ho visti LAVORARE e tanto, e bene.
Li ho visti non aver tempo nè voglia per partecipare ad alcun forum.
Non li ho mai visti....litigare per avere xmila euro da qualcuno che li consiserasse semplici intrusi.
E ...marò quanto mi piacciono!!!!
Questi...anche se l'articoletto del cc dell'era piccioni viaggiatori venisse cancellato domano mattina...possiamo star certi che campano alla grandissima , e meritatamente. Gli altri..quelli che s'aggrappano all'articoletto...bah...temo proprio che non avrebbero sorte ugualmente serena!

Beh, hai espresso la tua opinione. Lecitissima. E ti ringrazio perchè mi faciliti il lavoro. Io sono meno assoluto, e so che quando il diritto c'è, c'è. S e nn c'è, nessuno rivendicherà nulla (anzi, lo farà e probabilmente pagherà il lusso, i giudici non hanno in simpatia la vostra categoria). Invece spesso so di gente che in forza di incarichi in esclusiva ha tenuto fermo immobili uori dal mercato per fare il taglio del salame, con calma, o di gente che voleva acquistare la casa e non poteva adempiere a un dovere civico, riconoscendo la mediazione al mediatore giusto, perchè qualcuno con il suo contrattino era subentrato, o di persone con acquirenti alla porta legati d aun contratto in esclusiva che non potevano vendere senza pagare la penale, pur avendone bisogno urgente.... La vita è piena di tante sfaccettature, ognuno ne vede assieme tante quante ne può vedere.

e penso fortemente, pure, che l'incarico in esclusiva proposto ultimamente su questo forum non è un incarico di mediazione.

 

[STUDIOMINUCCI]

Magari puo' essere utile..scritto da un avvocato ma non in legalese..si evince che mandato ed incarico sono due cose distinte e diverse

Non vorrei apparire irriverente verso l'avvocato linkato, ma....il suo uso dell'apostrofo dove non va... qualcosa indica pure....

Le elucubrazioni degli avvocati sono splendide sempre.
Non ci sarebbero tomi di giurisprudenza se non ci fossero le "originalate" del mondo forense.
E infatti : il peggior caos si ebbe quando (noto a tutti) ...ne trasformarono tanti in giudici di pace e in giudici onorari.....

Chiedo scusa per la divagazione.
L'avv. Chimienti è un mio Collega.
Rispetto la sua opinione, certamente.
Ma...mi si permette di non andarci a ripetizione?

 

[STUDIOMINUCCI]

Beh, hai espresso la tua opinione. Lecitissima. E ti ringrazio perchè mi faciliti il lavoro. Io sono meno assoluto, e so che quando il diritto c'è, c'è. S e nn c'è, nessuno rivendicherà nulla. Invece spesso so di gente che in forza di incarichi in esclusiva ha tenuto fermo immobili uori dal mercato per fare il taglio del salame, con calma, o di gente che voleva acquistare la casa e non poteva adempiere a un dovere civico, riconoscendo la mediazione al mediatore giusto, perchè qualcuno con il suo contrattino era subentrato, o di persone con acquirenti alla porta legati d aun contratto in esclusiva che non potevano vendere senza pagare la penale, pur avendone bisogno urgente.... La vita è piena di tante sfaccettature, ognuno ne vede assieme tante quante ne può vedere.

e penso fortemente, pure, che l'incarico in esclusiva proposto ultimamente su questo forum non è un incarico di mediazione.

Ma perchè non ci capiamo neanche quando diciamo le stesse cose?
Non confondiamo le carte in tavole, please!

Io non considero sacro lo scritto per il fatto puro e semplice di essere scritto. Ok?
Chiaro che sia possibilissimo scrivere assurdità e che sia possibile, se controparte è sprovveduta, avere nello scritto il miglior "cavallo di *****" per i propri finalismi scorretti.
Ma non è questo in discussione!!!!
In discussione è solanto che uno scritto, bello o brutto, dice chiaro cosa intendo dare e cosa intendo ricevere. STOP. E che un non-scritto , ad oggi e grazie alla regoletta del tempo dei piccioni viaggiatori, mi espone come venditore di casa mia...a sentirmi chiedere XXXXXmila euro di "mediazione" da uno che manco conosco e che men che mai ho incaricato di alcunchè...solo perchè...ha letto un mio annuncio (pagato da me, in cui magari dicevo pure "no intermediari") e l'ha usato per fare o' professional!!!!!!!

TUTTO QUI, per me!!!

 

[pensoperme]

E io per altrettanta chiarezza, non contesto nient'altro che la certezza che uno scritto sia la panacea.
Se si fa una analisi onesta come quella che proponi nessuno che abbia un minimo di sale in zucca può esser contrario a priori. Sono contrario quando esprimi concetti assoluti sull'esclusiva, escludendo chi non li segue dalla categoria dei professionisti e addirittura mettendoli tra coloro che devono subire atroci conseguenze e il pubblico ludibrio come a me è parso di leggere, ma potrei sbagliarmi. ( e poi non ti perdono di costringermi a difendere gli agenti immobiliari)

Per riassunto: il principio è corretto, non lo è la certezza. La teoria cozza con la pratica quotidiana e con i risultati sul campo.

Poi ho una assoluta allergia al concetto di esclusiva che passa in italia, che trovo terribilmente squilibrato, un arraffatutto vergognoso.

 

[Nicola71]

Vorrei chiarire che io non odio affatto nè l'incarico scritto, nè l'esclusiva. Ci mancherebbe.
Però lavoro allo stesso modo su un'esclusiva come su un verbale, intendendo per verbale ovviamente non un rapporto di estraneità con il cliente, ma possibilmente di fiducia reciproca...

Cerco solo di pormi al di fuori delle parti - essendo un moderatore - e guardare le cose da tutti i punti di vista, com'è giusto che sia.

mi spiega come mai quando si diventa agenti si devono consegnare i vari mandati o incarichi in camera di commercio in modo da non poterne usare altri. Se si accettano incarichi verbali potremmo farne a meno di consegnare queste copie inutili.
Questo, secondo il mio pensiero lo si fa per rispettare delle regole (scritte o non scritte) di rispetto della categoria e non per fare ognuno come vuole.

 

[andrea boschini]

Una piccola precisazione...l'esclusiva e' una delle clausole vessatorie quando non esiste la reciprocita'.
Vorrei vedere quanti incarichi a vendere depositati nelle CCIAA la contengono e quanti sono farlocchi.