E' legale il mandato a vendere verbale?

[pensoperme]

Sono pignolo, lo so, ma incarico verbale è il nome giusto per qualcosa di superfluo, nel senso:
anche se non ci fosse incarico, nel caso in cui un mediatore con i requisiti parlando al bar, conoscesse qualcuno che cerca casa, avesse conoscenza di una casa in vendita che non ha acquisito, si presentasse come mediatore, proponesse allo sconosciuto di andare a visitare la casa per vedere se gli pò piacere e magari comprarla, suonasse il campanello, si presentasse al proprietario come mediatore e dicesse "ho qui una persona per vedere la casa, non mi dovrà nulla se non concludiamo", il proprietario accettase di far visionare la casa e poi l'affare si concludesse CON o SENZA ulteriori inteventi del mediatore, questi HA diritto.

Questo è un assurdo pratico, ma non teorico, a differenza di quello proposto per i giornalini.

 

[leonard]

Sono pignolo, lo so, ma incarico verbale è il nome giusto per qualcosa di superfluo, nel senso:
anche se non ci fosse incarico, nel caso in cui un mediatore con i requisiti parlando al bar, conoscesse qualcuno che cerca casa, avesse conoscenza di una casa in vendita che non ha acquisito, si presentasse come mediatore, proponesse allo sconosciuto di andare a visitare la casa per vedere se gli pò piacere e magari comprarla, suonasse il campanello, si presentasse al proprietario come mediatore e dicesse "ho qui una persona per vedere la casa, non mi dovrà nulla se non concludiamo", il proprietario accettase di far visionare la casa e poi l'affare si concludesse CON o SENZA ulteriori inteventi del mediatore, questi HA diritto.

Questo è un assurdo pratico, ma non teorico, a differenza di quello proposto per i giornalini.

......non è un assurdo, hai descritto un caso che accade.
Chiaro che in una controversia i testi diventano fondamentali e non è detto che il giudice di primo cure li ammetta ..................

 

[STUDIOMINUCCI]

Nel linguaggio immobiliare, anche in virtù di varie sentenze succedutesi nel tempo, i due termini (per quanto indichino entrambi un contratto) vengono utilizzati con un significato diverso:

"incarico" è quello che conferisci ad un agente immobiliare che debba reperire acquirenti per il tuo immobile, il quale mettendo in relazione le due parti, porta a conclusione l'affare, e si guadagna la mediazione da entrambe le parti; in questo caso, abbiamo la cosiddetta "mediazione tipica" in cui il mediatore è un soggetto imparziale;

"mandato" in genere sottintende "a titolo oneroso" e indica un incarico dato da un venditore (es. un'impresa di costruzione) a un agente che agisce in nome e per conto del venditore (quindi in un rapporto di dipendenza o paradipendenza) e incassa la mediazione solo da questi, senza chiederla all'acquirente, il che si configura come "mediazione atipica". Es. io, spesso, vendendo cantieri in costruzione avevo da parte della proprietà un mandato e non un semplice incarico, con il divieto espresso nel contratto di prendere mediazione dall'acquirente.

Per questo noi facciamo sempre distinzione tra i due termini, per inquadrare la situazione che ci viene posta...

Verissimo, poi, che non esiste alcuna equivalenza tra "incarico" ed "esclusiva", proprio perchè l'incarico può essere anche verbale.

Giuro che ho problemi. Me li prendo io, fa niente, giuro.

Sono mandati.
Per legge sono tutti mandati.
Lo sono quelli orali, quelli scritti, quelli in esclusiva, quelli senza esclusiva, quelli per cercare gli acquirenti, quelli per cercare gli immobili da acquistare...
Qualunque incarico è un mandato, secondo legge!
Anche la famosa "procura a vendere" (speciale o generale) lo è . Solo che quella richiede per legge la forma scritta.
Tra l'incarico (che può essere verbale) e l'esclusiva non c'è alcuna equivalenza NON "perchè l'incarico può essere anche verbale", bensì perchè qualunque incarico , verbale O SCRITTO, può essere in esclusiva oppure no , semplicemente.

Tra scritto e orale resta una sola differenza, secondo me non indifferente : con patti scritti ognuno sa a cosa si è impegnato.
Con patti orali (indimostrabili sempre e per natura) nessuno ha mai certezza dei limiti e confini del mandato conferito ...se l'ha conferito.
Ed ecco che...con l'ausilio della solita regoletta del codice civile che risale al tempo dei piccioni viaggiatori.....i forum tematici si riempiono di Gente che si chiede perchè-come-quando-come mai ...dovrebbe pagare xMILA euro a qualcuno che non ha mai incaricato di alcunchè.
Poi ci sono anche quelli che invece hanno incaricato verbalmente e sembrano soffrire di amnesie, e siamo d'accordo!!!! Sapessi quanto poco mi siano simpatici!!!

Ma...appunto: se, per evitare questa bagarre, basta mettere per iscritto quattro parole, chiare e limpide fin da PRIMA....perchè non farlo e perchè detestare così visceralmente quelle quattro parole scritte?????

 

[Bagudi]

La specifica non era per te, ma per gli utenti che ci vedono disquisire sui punti e sulle virgole e non capiscono di cosa stiamo parlando....

E' chiaro che un incarico in esclusiva tutela l'agente immobiliare molto di più, ma, in realtà, dovrebbe tutelare solo lui e non le parti, perchè un agente immobiliare che si rispetti non cambia atteggiamento nè mentale nè sostanziale nei confronti di un compito, che è quello di trovare un acquirente per quell'immobile...

Abbiamo però visto spesso, sul forum, torme di proprietari che comunque cercano di aggirare l'ostacolo, coadiuvati da altrettanti acquirenti privi di scrupoli e di rispetto nei confronti del lavoro altrui...

 

[pensoperme]

Perchè lo scritto non è sempre meglio che il non scritto? Dipende dallo scritto!

Perchè spessisimo lo scritto non risolve i problemi, li crea, specie in caso di esclusiva, in italia, con ampissima casistica, quotidiana direi.
Li crea perchè le persone non li rispettano, perchè le persone li scrivono male, perchè il diritto non li rende certi affatto, e perchè spesso sono vessatori.
Li creano perchè i vostri clienti ne rimangono INSODDISFATTI il più delle volte e cercano di sgusciarne appena possono! Bella pubblicità! Bel modo di promuoversi!
Li crea perchè a volte un incarico in esclusiva si contrappone a un diritto alla provvigione da codice civile (che è più alto in grado, di un mero contratto), come nel caso che ho riportato.
Quindi, teoricamente lo scritto aiuta, ma NON è affatto la cura.
Inoltre, scendndo nelllo specifico, l'esclusiva come viene intesa, anche dal nostro Thai agent, non mi convince.

Si vuole unire i diritti del mediatore, nati come tali per garantirne l'indipendenza, e rafforzarli, distorgerli a favore del mediatore, senza contropartita. Ci sono indirizzi giurisprudenziali che sconfessano l'aspetto della atipica in molti casi e la assimilano al mandato, secondo me più che giustamente.
Se invece chi vuole rapporti contrattuali precisi, sconfessando anche il concetto di trattativa con prezzi certi (come ho sentito in giro) e prefissati, allora si ricorra al mandato.

1) Mi firmi il mandato tu proprietario, a te rispondo, da te vengo pagato. Lo comunico pure all'acquirente potenziale, per trasparenza. Immetterò il tuo immobile in un circuito di agenzie che praticamente copre tutto il territorio e quindi sei a posto.

2) Fissiamo un prezzo al quale io ho svolto il mio mandato, se trovo un offerta a quel prezzo ho venduto, a prescindere da cosa cegli tu, quindi paghi, quindi quando dirò all'acquirente potenziale che il prezzo è quello faro solo il mio dovere e se punterò a fartelo ottenere sarò un mandatario con i fiocchi (non saresti invece un mediatore altrettanto bravo).

3) Quando è finito il mio mandato, nulla mi devi, mi paghi le spese (pubblicità, disturbo, stima)come fissato e ciao.

4) Se trovi da vendere da solo va benissimo, basta che non lo promuovi,fai pure, se vuoi la mia assistenza paghi (fermo restando ceh pagherai spese di pubblicità, disturbo, stima).


Questo è un professionista, che secondo me ci mette anche poco a farsi firmare il mandato, farsi firmare l'esclusiva come è intesa qua, non è professionismo, è opportunismo.




Penso che l'empirismo vada bene abbastanza, nel caso.

 

[STUDIOMINUCCI]

La specifica non era per te, ma per gli utenti che ci vedono disquisire sui punti e sulle virgole e non capiscono di cosa stiamo parlando....

E' chiaro che un incarico in esclusiva tutela l'agente immobiliare molto di più, ma, in realtà, dovrebbe tutelare solo lui e non le parti, perchè un agente immobiliare che si rispetti non cambia atteggiamento nè mentale nè sostanziale nei confronti di un compito, che è quello di trovare un acquirente per quell'immobile...

Abbiamo però visto spesso, sul forum, torme di proprietari che comunque cercano di aggirare l'ostacolo, coadiuvati da altrettanti acquirenti privi di scrupoli e di rispetto nei confronti del lavoro altrui...

Uno scritto...se è ben fatto tutela tutti (perchè tutelerebbe solo l'agente? non capisco!) e se è mal fatto crea problemi a tutti.

Un non-scritto, invece, lascia tutto al territorio della scaltrezza individuale estemporanea.
La quale...a volte è di clienti, e altre volte è di agenti.
Non saprei dirne le proporzioni ma....se ci sono così tanti agenti che schifano lo scritto...vita mi insegna a NON credere che lo facciano per spirito missionario.

O vogliamo dire che l'Italia e l'Europa sian pieni di agenti immobiliari così altruisti che...non vogliono incarichi scritti perchè pensano al bene del cliente?

Il bene di tutti è la chiarezza. E quando è scritta è dimostrabile, a vantaggio di tutti: agente e cliente.

 

[pensoperme]

In mediazione non esiste il NON scritto, c'è il codice civile, che è BEn scritto. Quando se ne esce fuori cominciano i casini, e per uscirne ci sono due modi, uno con scritti poco fatti bene, due con la mala fede.

Inoltre si parlava di esclusiva, anche. Un conto è un incarico che chiarisca alcuni aspetti, un conto è una scrittura che limita libertà e fissa patti d'onore... nel caso, ci si allontana dal concetto di mediazione.

 

[Bagudi]

Vorrei chiarire che io non odio affatto nè l'incarico scritto, nè l'esclusiva. Ci mancherebbe.
Però lavoro allo stesso modo su un'esclusiva come su un verbale, intendendo per verbale ovviamente non un rapporto di estraneità con il cliente, ma possibilmente di fiducia reciproca...

Cerco solo di pormi al di fuori delle parti - essendo un moderatore - e guardare le cose da tutti i punti di vista, com'è giusto che sia.

 

[pensoperme]

figurati io. Ma odio le ipocrisie, mi piace sviscerarle, farle venire a galla, perchè a me piacciono i mediatori e i mandatari, le figure ibride, specie a pro-loro e basta, mi danno fastidio.

E ho forte paura di chi da a metodi proprietà taumaturgiche.

Ps.
L'incarico è un incarico, nel senso proprio della parola, del termine, in italiano. il mandato può contenere un incarico, è un termine che ha una connotazione giuridica, è una cosa differente.

 

[sarda81]

Ciao si puoi farlo! La legge non lo vieta!!magari ti fai firmare dal cliente la cosiddetta presa visione dell immobile!! Peró anche se ormai questi incarichi verbali stanno andando sempre piu di moda( almeno dalle mie parti) ti consiglio che e sempre meglio avere un incarico scritto in esclusiva! ti tutela meglio e ti da la possibilita di gestire bene e con tutta calma le tue trattative! Senza poi sentirti dire dal proprietario ' non vendo piu, ho cambiato idea, oppure ho venduto ieri sera!' e avrai l immobile solo tu piuttosto che averlo diverse agenzie contemporaneamente! avrai meno immobili da vendere, ma piu tranquillita nel tuo lavoro! io lavoro presso un agenzia e pensa che la mia mansione e solo quella di portare incarichi in esclusiva!!