E' possibile rogitare in presenza di difformità?

[MaricaBadenzi]

Ciao a tutti,
è possibile fare un rogito valido quando

-la concessione edilizia rilasciata dal comune è per la costruzione di una casa con (tra le altre stanze) 2 camere ed 1 garage

-Al catasto risultano 3 camere (cioè il garage è diventato camera)

-Il precedente rogito parla di 3 camere

Non sono state fatte/trovate sanatorie in merito a questa questione

Se non si può rogitare, cosa si può fare per sistemare la situazione ?

Grazie a tutti

 

[tantan]

Buonasera, nella realtà il garage è un garage o una camera? se fosse vera la prima basterebbe rettificare la planimetria al catasto, altrimenti bisogna sanare

 

[MaricaBadenzi]

Nella realtà è una camera.
In che modo è possibile sanare?


Grazie per l'attenzione

 

[tantan]

come spiego sempre dipende dal comune.
comunque... 1. puoi ripristinare la camera come garage? considera che può avere sempre il collegamento con le altre camere, il riscaldamento... non paghi sanzioni, puoi rogitare ma credo che perde di valore l'immobile. 2. devi sanare un cambio di destinazione d'uso, nel lazio si parla di un importo pari al doppio del valore aggiunto all'immobile o il triplo dei costi di costruzione, sempre che esista la possibilità di farlo (cubatura da utilizzare). non ti spaventare, se intendi sanare vai all'ufficio tecnico e chiedi quale strada è più conveniente, magari il tecnico ti propone qualcosa di alternativo e semplice.
spero di averti aiutato, buona serata

 

[MaricaBadenzi]

Sono preoccupata perchè un notaio non rogita, un altro rogita senza problemi e l'avvocato
mi parla di nullità dell'atto.

1. Il fatto che nel rogito precedente si parla già di 3 camere non è un problema ?
Oggi chiedo una sanatoria per qualcosa che agli atti risulta già camera.

2. Il comune attualmente sta cambiando il piano regolatore. Ed un tecnico del comune mi dice
che non c'è modo di sanare. Non ho ancora capito perchè.
Forse proprio per la cubatura (chiederò).

3. Potrei ripristinare il garage (porta di accesso larga) ed usarla come camera?

Grazie mille per l'attenzione




Sulla base di cosa

Il comune attualmente sta cambiando il piano regolatore e dice che non si può fare niente.

 

[tantan]

diverse cose sono cambiate a luglio di quest'anno, quindi il precedente atto è stato fatto rispettando la normativa vigente in quel momento. io sistemerei la cosa prima di rogitare, proprio perchè la responsabilità è tua non del notaio che magari con qualche postilla può scaricare la responsabilità dell'atto.

se non c'è modo di sanare, ripristina il garage. contatta un tecnico che si informerà sia al comune che al catasto.
in bocca al lupo

 

[MaxMatteo]

Se urbanisticamente non è a posto ed -in più- la planimetria catastale non corrisponde esattamente allo stato di fatto dell'immobile l'atto è nullo!
1^ragione di nullità: mancanza di licenze/concessione/dia/etc... (L.47/1985) - anche se parziali;
2^ragione di nullità: mancanza di conformità dello stato di fatto con la plan.catastale (L.78/2010).
Oltre alle dovute sanzioni penali per dichiarazioni mendaci...

 

[roberto.spalti]

-la concessione edilizia rilasciata dal comune è per la costruzione di una casa con (tra le altre stanze) 2 camere ed 1 garage
Verifica intatnto che lo stato di fatto corrisponda almeno ai progetti depositati in Comune (parlo di muri non di destinazione d'uso dei locali)

-Al catasto risultano 3 camere (cioè il garage è diventato camera)
Il catasto italiano non è probatorio quindi la planimetria catastale non ha valore ai fini urbanistici

-Il precedente rogito parla di 3 camere
Può essere stato un errore del notaio, che però sosterrà: di aver preso i dati dalla planimetria catastale, che non è compito suo verificare l'urbanistica, che il venditore ha dichiarato e lui autentica le firme (che è il lavoro dei notai).

La soluzione, salvo aspettare quello che prevede il nuovo regolamento in corso di approvazione, è di ripristinare l'appartamento come risulta dai progetti depositati in Comune, sistemare il Catasto e rogitare (naturalmente ad un valore congruo alla nuova disposizione).

 

[MaricaBadenzi]

x MaxMatteo

1. lo stato di fatto è conforme al catasto
2. se noi presentassimo una DIA per trasformare il garage in camera... che poi magari il comune non approva... ma che intanto accompagna l'atto
poi sarò io una volta comperata la casa a portare avanti la pratica...
Tieni presente che le differenze sono: la destinazione d'uso e 2 fineste mancanti nella realtà

Potrebbe essere una soluzione?

 

[MaricaBadenzi]

-la concessione edilizia rilasciata dal comune è per la costruzione di una casa con (tra le altre stanze) 2 camere ed 1 garage
Verifica intatnto che lo stato di fatto corrisponda almeno ai progetti depositati in Comune (parlo di muri non di destinazione d'uso dei locali)

[Marica] Lo stato di fatto corrisponde al catasto ma NON ai progetti in comune. Nel progetto il garage diventato camera ha 2 finestre ed una porta, nella realtà c'è solo una finestra.
Nella realtà oltretutto non è possibile usare quella stanza come garage perchè è impossibile arrivarci con la macchina. Il progetto infatti fu presentato con 2 lotti di terreno in piu'.


La soluzione, salvo aspettare quello che prevede il nuovo regolamento in corso di approvazione, è di ripristinare l'appartamento come risulta dai progetti depositati in Comune, sistemare il Catasto e rogitare (naturalmente ad un valore congruo alla nuova disposizione).
[Marica] E si può rogitare con garage anche se il precedente atto di vendita parla di camera?