Quale deve essere il ruolo dell'agente immobiliare? Ma soprattutto quali sono i suoi compiti e quando deve intervenire. Abbiamo fatto il punto della situazione con Paolo Bellini, presidente nazionale Anama
Quali sono i compiti degli agenti immobiliari: dove inizia e dove finisce il loro lavoro?
L'agente immobiliare è innanzitutto un imprenditore che deve conoscere e monitorare il mercato al fine di predisporre un portafoglio immobili e clienti necessario per svolgere la sua attività professionale. Per raggiungere questo obiettivo è fondamentale che l'agente immobiliare si faccia le ossa presso un'agenzia collaudata per apprendere non solo i dati normativi e procedurali legati all'immobile ma soprattutto per imparare la psicologia che sta alla base del rapporto con la clientela. Non si nasce agenti immobiliari ma si diventa! Questo è il monito che campeggia nei manuali operativi delle grandi organizzazioni dedite all'intermediazione immobiliare. A confermare quella linea di pensiero, che considera le agenzie immobiliari "imprese guidate da professionisti" vi è l'idea che l'agenzia immobiliare non sia un semplice negozio ma un insieme di attrezzature, conoscenze, know how e strumenti all'avanguardia uniti alla competenza e all'aggiornamento delle risorse umane che vi lavorano. Il ritratto che ne esce disegna un'attività che inizia con il monitoraggio del mercato e ... non finisce mai! Perché? Sì perché nonostante l'agente immobiliare abbia come obiettivo professionale quello di concludere gli affari questi non si esauriscono con il rogito notarile ma restano patrimonio professionale dell'agente che dovrà essere in grado di non disperdere potenzialità di incrementare il portafoglio aziendale garantendo alla clientela una presenza costante nell'assistenza e nella consulenza.
Quali sono i compiti che l'agente deve adempiere e quelli che sono facoltativi?
Non vi è dubbio che non è sufficiente adempiere a quanto dettato dal codice civile in materia di responsabilità ed obblighi del mediatore e cioè "comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare" perché l'agente immobiliare moderno è tenuto a seguire il cliente in ogni passo della trattativa. Il primo grande compito è la fase ricognitiva dell'affare, che si concretizza nella verifica puntuale dello stato in essere del bene oggetto di compravendita.
Vanno verificati gli aspetti giuridici e i vincoli che gravano sull'immobile, poi ci sono quelli urbanistici ed infine quelli economico – commerciali. In sostanza un agente immobiliare professionale deve consultare la Conservatoria dei Registri Immobiliari e il Catasto; deve effettuare visure esplorative in Comune e presso gli Enti pubblici di riferimento. Inoltre deve informarsi sulle autorizzazioni e sui Permessi comunali, deve fare un particolareggiato sopralluogo sul posto per analizzare lo stato dei luoghi ed intuire quali possono essere i punti deboli del bene, da un punto di vista giuridico, come: servitù, vincoli e pesi derivanti dalla conformazione dei confini, delle realizzazioni esistenti nelle proprietà a ridosso del bene, della viabilità ma anche da un punto di vista tecnico come: adeguamenti strutturali, conformità dello stato di fatto con il Catasto. Poi deve accertarsi che l'immobile sia dotato di tutte le certificazioni per gli impianti, quella energetica ed in particolare l'agibilità. Da questa verifica nasce la collaborazione tra l'agente e le figure professionali abilitate alla messa in regola degli immobili oltre che al notaio in vista del rogito notarile. Quindi di facoltativo l'agente immobiliare non ha nulla: è il soggetto al centro della trattativa dal quale dipendono, poi, le relazioni, le attività di tutti coloro che concorrono alla " … serena conclusione dell'affare". Non è più quindi sufficiente "mettere in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare" per avere diritto alla provvigione ma bisogna svolgere un ruolo di "regista" dell'affare, attiva ndo tutti dai protagonisti, come possono essere il notaio, la banca, il comune alle comparse come i tecnici, gli artigiani, gli enti territoriali di riferimento.
In quali casi è possibile contestare l'operato dell'agente?
L'agente quindi è al centro della "vicenda affare" con tutto il portato di responsabilità che detto ruolo comporta. Pensate che il legislatore ha imposto all'agente immobiliare controlli, sulla bontà dell'affare e dei contraenti, importanti. Basti pensare alla legge sull'antiriciclaggio che obbliga il professionista ad annotare sul registro apposito tutte le trattative "sospette" e comunque quelle che vedono passaggio di denaro contate sopra la soglia minima prevista; o a quella che obbliga l'agente immobiliare alla registrazione delle scritture private anche contro la volontà delle parti stesse, pena il pagamento delle imposte da parte del mediatore. Inoltre le nuove disposizioni normative caricano di valenza e responsabilità la funzione dell'agente anche in sede di rogito notarile dove il notaio è obbligato a mettere in atto il nome e le generalità del mediatore, con la sua iscrizione in camera di commercio e gli estremi della fattura e forma di pagamento con la quale le parti hanno pagato la provvigione. Nessun altro professionista ha questo obbligo e quindi si è dato all'agente immobiliare una sorta di "centralità" di funzione, attorno al quale gravitano le altre professionalità. Ecco quindi che l'agente è contestabile in ogni ambito: sia per l'affare in sé come la valutazione e la congruità del prezzo e delle modalità di pagamento; sia per la commercializzazione dell'immobile, con le verifiche tecnico – urbanistiche; sia per la libertà del bene da vincoli, pesi e gravami. In sostanza la giurisprudenza non libera l'agente in nessun modo e lo pone di fronte alle sue responsabilità che sono moltissime. E allora si capisce perché la provvigione deve essere adeguata al carico di responsabilità che grava sull'agente immobiliare; ecco perché si pag ano somme importanti all'agenzia immobiliare dalla quale i clienti devono pretendere professionalità, competenza e capacità operative. Solo in presenza di professionisti esperti e soprattutto in regola ci si può considerare "in buone mani"!. Ecco spiegata la ragione di doversi affidare a soggetti responsabili e non a degli abusivi, incompetenti ed improvvisati: le conseguenze sul piano giuridico ed economico sono troppo importanti.
Quando, invece, si può essere sollevati dal pagare la parcella?
Intanto va chiarito che la provvigione è un compenso "a risultato" mentre la parcella configura un compenso "a prestazione". E la differenza è fondamentale! Per il mediatore è quindi vitale giungere alla conclusione dell'affare per meritarsi quanto disposto dal codice civile che recita: "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento". E il più delle volte è questa esasperazione alla "conclusione dell'affare" che porta certi agenti immobiliari a forzare le trattative pur di concludere gli affari. Un cliente deve sempre puntare ad affidarsi ad un'organizzazione forte e responsabile che possa dargli garanzia che gli affari … non vanno fatti per forza! Ma solamente quando tutte le carte e le situazioni sono a posto. L'entità della provvigione è un patto definito tra le parti stesse visto che, anche in questo caso, è la norma ad imporre la trattativa sulla provvigione e non d à un indirizzo preciso sulla sua entità. Come per i professionisti "a prestazione" corre in soccorso il tariffario professionale così per gli agenti immobiliari, regolati "dal risultato" ciò che vale è l'accordo tra le parti. Non per niente il codice civile stabilisce che: "la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità". Quindi serve il patto, serve l'accordo preventivo tra le parti anche perché i tariffari per gli agenti immobiliari sono stati vietati dall'antitrust e se non ci si accorda per iscritto prima la base di riferimento diventa l'uso e la consuetudine locale.
L'agente immobiliare va comunque e sempre pagato se l'affare si è concluso grazie al suo intervento, magari in proporzione se la conclusione è stata frutto dell'attività congiunta di più mediatori. Non va pagato se "il professionista" non ha la qualifica professionale richiesta e non è iscritto nell'apposito registro della Camera di Commercio. Vige ancora la norma che stabilisce che la provvigione va pagata solamente al mediatore in regola e se, inavvertitamente si è pagato ad un abusivo il cliente ha diritto alla restituzione di quanto versato.
Quali sono le responsabilità legali?
Il professionista intermediario immobiliare porta con sé responsabilità civili e penali ad ampio raggio. Essendo garante della trattativa ha poteri di guidarla, di seguirla intromettendosi nelle ragioni delle parti ma risponde a pieno del suo operato, della fiducia che ottiene e delle dichiarazioni che saranno rese negli atti privati e notarili. Non può pensare un mediatore professionale di andare indenne da responsabilità: la sua figura è troppo importante perché l'ordinamento giuridico non ne pretenda pieno coinvolgimento in ogni passaggio della trattativa. E non è sufficiente invocare la buona fede contrattuale o l'ignoranza di taluni fatti per andare indenne dalla "chiamata in causa". Ecco quindi l'obbligo alla copertura assicurativa, contro il rischio professionale, imposta ai professionisti per dare inizio all'attività a tutela del consumatore.
L'agente immobiliare è innanzitutto un imprenditore che deve conoscere e monitorare il mercato al fine di predisporre un portafoglio immobili e clienti necessario per svolgere la sua attività professionale. Per raggiungere questo obiettivo è fondamentale che l'agente immobiliare si faccia le ossa presso un'agenzia collaudata per apprendere non solo i dati normativi e procedurali legati all'immobile ma soprattutto per imparare la psicologia che sta alla base del rapporto con la clientela. Non si nasce agenti immobiliari ma si diventa! Questo è il monito che campeggia nei manuali operativi delle grandi organizzazioni dedite all'intermediazione immobiliare. A confermare quella linea di pensiero, che considera le agenzie immobiliari "imprese guidate da professionisti" vi è l'idea che l'agenzia immobiliare non sia un semplice negozio ma un insieme di attrezzature, conoscenze, know how e strumenti all'avanguardia uniti alla competenza e all'aggiornamento delle risorse umane che vi lavorano. Il ritratto che ne esce disegna un'attività che inizia con il monitoraggio del mercato e ... non finisce mai! Perché? Sì perché nonostante l'agente immobiliare abbia come obiettivo professionale quello di concludere gli affari questi non si esauriscono con il rogito notarile ma restano patrimonio professionale dell'agente che dovrà essere in grado di non disperdere potenzialità di incrementare il portafoglio aziendale garantendo alla clientela una presenza costante nell'assistenza e nella consulenza.
Quali sono i compiti che l'agente deve adempiere e quelli che sono facoltativi?
Non vi è dubbio che non è sufficiente adempiere a quanto dettato dal codice civile in materia di responsabilità ed obblighi del mediatore e cioè "comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare" perché l'agente immobiliare moderno è tenuto a seguire il cliente in ogni passo della trattativa. Il primo grande compito è la fase ricognitiva dell'affare, che si concretizza nella verifica puntuale dello stato in essere del bene oggetto di compravendita.
Vanno verificati gli aspetti giuridici e i vincoli che gravano sull'immobile, poi ci sono quelli urbanistici ed infine quelli economico – commerciali. In sostanza un agente immobiliare professionale deve consultare la Conservatoria dei Registri Immobiliari e il Catasto; deve effettuare visure esplorative in Comune e presso gli Enti pubblici di riferimento. Inoltre deve informarsi sulle autorizzazioni e sui Permessi comunali, deve fare un particolareggiato sopralluogo sul posto per analizzare lo stato dei luoghi ed intuire quali possono essere i punti deboli del bene, da un punto di vista giuridico, come: servitù, vincoli e pesi derivanti dalla conformazione dei confini, delle realizzazioni esistenti nelle proprietà a ridosso del bene, della viabilità ma anche da un punto di vista tecnico come: adeguamenti strutturali, conformità dello stato di fatto con il Catasto. Poi deve accertarsi che l'immobile sia dotato di tutte le certificazioni per gli impianti, quella energetica ed in particolare l'agibilità. Da questa verifica nasce la collaborazione tra l'agente e le figure professionali abilitate alla messa in regola degli immobili oltre che al notaio in vista del rogito notarile. Quindi di facoltativo l'agente immobiliare non ha nulla: è il soggetto al centro della trattativa dal quale dipendono, poi, le relazioni, le attività di tutti coloro che concorrono alla " … serena conclusione dell'affare". Non è più quindi sufficiente "mettere in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare" per avere diritto alla provvigione ma bisogna svolgere un ruolo di "regista" dell'affare, attiva ndo tutti dai protagonisti, come possono essere il notaio, la banca, il comune alle comparse come i tecnici, gli artigiani, gli enti territoriali di riferimento.
In quali casi è possibile contestare l'operato dell'agente?
L'agente quindi è al centro della "vicenda affare" con tutto il portato di responsabilità che detto ruolo comporta. Pensate che il legislatore ha imposto all'agente immobiliare controlli, sulla bontà dell'affare e dei contraenti, importanti. Basti pensare alla legge sull'antiriciclaggio che obbliga il professionista ad annotare sul registro apposito tutte le trattative "sospette" e comunque quelle che vedono passaggio di denaro contate sopra la soglia minima prevista; o a quella che obbliga l'agente immobiliare alla registrazione delle scritture private anche contro la volontà delle parti stesse, pena il pagamento delle imposte da parte del mediatore. Inoltre le nuove disposizioni normative caricano di valenza e responsabilità la funzione dell'agente anche in sede di rogito notarile dove il notaio è obbligato a mettere in atto il nome e le generalità del mediatore, con la sua iscrizione in camera di commercio e gli estremi della fattura e forma di pagamento con la quale le parti hanno pagato la provvigione. Nessun altro professionista ha questo obbligo e quindi si è dato all'agente immobiliare una sorta di "centralità" di funzione, attorno al quale gravitano le altre professionalità. Ecco quindi che l'agente è contestabile in ogni ambito: sia per l'affare in sé come la valutazione e la congruità del prezzo e delle modalità di pagamento; sia per la commercializzazione dell'immobile, con le verifiche tecnico – urbanistiche; sia per la libertà del bene da vincoli, pesi e gravami. In sostanza la giurisprudenza non libera l'agente in nessun modo e lo pone di fronte alle sue responsabilità che sono moltissime. E allora si capisce perché la provvigione deve essere adeguata al carico di responsabilità che grava sull'agente immobiliare; ecco perché si pag ano somme importanti all'agenzia immobiliare dalla quale i clienti devono pretendere professionalità, competenza e capacità operative. Solo in presenza di professionisti esperti e soprattutto in regola ci si può considerare "in buone mani"!. Ecco spiegata la ragione di doversi affidare a soggetti responsabili e non a degli abusivi, incompetenti ed improvvisati: le conseguenze sul piano giuridico ed economico sono troppo importanti.
Quando, invece, si può essere sollevati dal pagare la parcella?
Intanto va chiarito che la provvigione è un compenso "a risultato" mentre la parcella configura un compenso "a prestazione". E la differenza è fondamentale! Per il mediatore è quindi vitale giungere alla conclusione dell'affare per meritarsi quanto disposto dal codice civile che recita: "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento". E il più delle volte è questa esasperazione alla "conclusione dell'affare" che porta certi agenti immobiliari a forzare le trattative pur di concludere gli affari. Un cliente deve sempre puntare ad affidarsi ad un'organizzazione forte e responsabile che possa dargli garanzia che gli affari … non vanno fatti per forza! Ma solamente quando tutte le carte e le situazioni sono a posto. L'entità della provvigione è un patto definito tra le parti stesse visto che, anche in questo caso, è la norma ad imporre la trattativa sulla provvigione e non d à un indirizzo preciso sulla sua entità. Come per i professionisti "a prestazione" corre in soccorso il tariffario professionale così per gli agenti immobiliari, regolati "dal risultato" ciò che vale è l'accordo tra le parti. Non per niente il codice civile stabilisce che: "la misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità". Quindi serve il patto, serve l'accordo preventivo tra le parti anche perché i tariffari per gli agenti immobiliari sono stati vietati dall'antitrust e se non ci si accorda per iscritto prima la base di riferimento diventa l'uso e la consuetudine locale.
L'agente immobiliare va comunque e sempre pagato se l'affare si è concluso grazie al suo intervento, magari in proporzione se la conclusione è stata frutto dell'attività congiunta di più mediatori. Non va pagato se "il professionista" non ha la qualifica professionale richiesta e non è iscritto nell'apposito registro della Camera di Commercio. Vige ancora la norma che stabilisce che la provvigione va pagata solamente al mediatore in regola e se, inavvertitamente si è pagato ad un abusivo il cliente ha diritto alla restituzione di quanto versato.
Quali sono le responsabilità legali?
Il professionista intermediario immobiliare porta con sé responsabilità civili e penali ad ampio raggio. Essendo garante della trattativa ha poteri di guidarla, di seguirla intromettendosi nelle ragioni delle parti ma risponde a pieno del suo operato, della fiducia che ottiene e delle dichiarazioni che saranno rese negli atti privati e notarili. Non può pensare un mediatore professionale di andare indenne da responsabilità: la sua figura è troppo importante perché l'ordinamento giuridico non ne pretenda pieno coinvolgimento in ogni passaggio della trattativa. E non è sufficiente invocare la buona fede contrattuale o l'ignoranza di taluni fatti per andare indenne dalla "chiamata in causa". Ecco quindi l'obbligo alla copertura assicurativa, contro il rischio professionale, imposta ai professionisti per dare inizio all'attività a tutela del consumatore.
