Edilizia Convenzionata e Calcolo Metratura

[Pcard]

Buongiorno a tutti sto acquistando una casa in Edilizia Convenzionata, avrei bisogno di un consiglio da chi di voi se ne intende riguardo al calcolo della metratura.

Qui sotto vi allego due foto, nella prima il comune mi indica il Prezzo Massimo di Cessione e che questo va calcolato in base alla Superficie Complessiva (Sc), ossia la Superficie Utile Abitabile + le Superifici non Residenziali (queste ultime calcolate al 60%).


Qui sotto invece il calcolo delle superfici del perito.


Ora la questione:
- Io sostengo che dobbiamo calcolare la superficie netta (che sono 94m2) + il 60% dei restanti m2, dato che si parla di Superficie Utile Abitabile.

- L'immobiliare dice che dobbiamo calcolare il 100% dell'abitazione (quindi 109 m2) + il 60% dei restanti 54m2, perché dal conto che faccio io rimangono fuori le mura, che altrimenti rimarrebbero "non valutate".

Qual'è il conto giusto da fare?

Grazie a chiunque mi saprà delucidare

 

[Bagudi]

Ma stai comprando un immobile di nuova costruzione o un usato ?

 

[Pcard]

Usato, costruito nel 2006

 

[Bagudi]

E allora è inutile che ti rompi la testa.

La rivalutazione del prezzo si fa partendo dalla cifra pagata all'atto del rogito/assegnazione.

 

[Pcard]

Scusa Bagudi ma non ho capito, in che senso si rifà partendo dall'atto del rogito?

Il vecchio proprietario l'ha pagata 125'000 + IVA. Ho il notaio che mi ha chiamato per indicargli i m² per poter verificare che il nostro prezzo di acquisto non superi il prezzo massimo di cessione che ci ha fatto avere il comune.

 

[Bagudi]

Scusa, se il comune vi ha fatto avere il prezzo massimo di cessione è quello che va indicato in rogito.

Non capisco.

 

[Pcard]

Il comune ci ha dato (sotto richiesta dell'immobiliare) il prezzo massimo di cessione al m² (che è quello che ho postato nel primo messaggio, 1089 €) per verificare che il prezzo di vendita rispetti il limite previsto.

Il Notaio sta preparando la relazione preliminare e aspetta di sapere i m² su cui calcolare il valore.

Io e l'immobiliare siamo in disaccordo sui m² che vanno considerati, ed è un problema perché il prezzo di acquisto concordato è 150'000.
Con il suo calcolo dei m² riporta 154'000, con il mio 138'000.

 

[Bagudi]

Io sostengo che dobbiamo calcolare la superficie netta (che sono 94m2) + il 60% dei restanti m2, dato che si parla di Superficie Utile Abitabile.

Devi calcolare l'abitazione al 100% e cantina e garage al 60%.
Il balcone se è una loggia (chiuso da tre lati) va calcolato al 100%, se è aperto al 50%.

 

[Pcard]

Scusa Bagudi se conti nuovo con le domande, cerco solo di capire bene.

Quando parli di abitazione al 100℅ intendi compresi i muri?Perché il dilemma sta proprio qui:

L'immobiliare, mi dice che il valore da utilizzare è il totale dell'abitazione, ossia 109 m2.
Mentre in comune mi hanno detto che la superficie utile senza muri è 94 m².

Ma se utilizzo la superficie utile senza muri, sto benedetti muri, dove vanno a finire? Cioè quella superficie non viene considerata all'interno del valore dell'immobile?

P.S. i balconi sono coperti su 2 lati ed è un attico, cambia qualcosa?

 

[Bagudi]

Le superfici degli immobili convenzionati vanno valutate diversamente dall'edilizia libera.

Quello che conta è quello che dice la convenzione e se la convenzione parla di SU (superficie utile) quella è da considerare.

Nella convenzione specifica in genere viene citato il criterio con cui misurare le varie superfici, voce per voce, però ogni comune ha poi le sue delibere specifiche

Ti cito comunque un passo tratto dal documento ufficiale

http://www.gazzettaufficiale.it/att...onale=091A2243&atto.tipoProvvedimento=DECRETO

d) superficie utile abitabile (Su) - si intende la superficie del
pavimento degli alloggi misurata al netto dei muri perimetrali e di
quelli interni delle soglie di passaggio da un vano all'altro, degli
sguinci di porte e finestre;
e) superficie non residenziale (Snr) - si intende la superficie
risultante dalla somma delle superfici di pertinenza dell'alloggio
quali logge, balconi, cantinole e soffitte e di quelle di pertinenza
dell'organismo abitativo quali androni di ingresso, porticati liberi,
volumi tecnici, centrali termiche ed altri locali a servizio della
residenza, misurate al netto dei muri perimetrali e di quelli
interni.
Tale superficie dovra' essere contenuta entro il 45% della
superficie utile abitabile. Tale limite del 45% si intende non per
singolo alloggio ma riferito alla superficie complessiva (Su)
dell'organismo abitativo;
f) superficie parcheggi (Sp) - si intende la superficie da
destinare ad autorimesse o posti macchina coperti di pertinenza
dell'organismo abitativo comprensiva degli spazi di manovra.
Tale superficie dovra' essere contenuta entro il 45% della
superficie utile abitabile. Tale limite del 45% si intende non per
singolo alloggio ma riferito alla superficie totale (Su)
dell'organismo abitativo. Alla suddetta percentuale si potra'
derogare in presenza di organismi abitativi composti prevalentemente
da alloggi di superficie inferiore a 60 mq;
g) superficie complessiva (Sc) - si intende la superficie utile
abitabile aumentata del 60% della somma della superficie non
residenziale e della superficie parcheggi:
Sc = Su + 60% (Snr + Sp)