Ennesima domanda su difformità tra piantina catastale e realtà

[sologin]

Ciao a tutti,
ho questo problemino qua: ho fatto un compromesso per un immobile un mese fa con data del rogito entro febbraio 2012; l'immobile presenta delle difformità tra la pianta catastale e la realtà, nel dettaglio:
- presenza di una scala a chiocciola tra il primo e il secondo piano per fare un collegamento diretto tra due stanze;
- accesso al terrazzo "coperto" direttamente dalla scala interna invece che dalla cucina ;
- murata la porta di una stanza;
- unito il ripostiglio con un'altra camera;
al momento del compromesso la parte venditrice si è impegnata ad adeguare la piantina catastale alal realtà visto che il notaio non potrebbe rogitare in mancanza di ciò; nel compromesso è scritto espressamente:
"la parte promittente venditrice si impegna ad effettuare entro il rogito notarile la DIA relativa alla diversa distribuzione degli spazi interni".
Ieri mi chiama l'ai e mi chiede se era possibile per il propietario non fare l'adeguamento perchè:
- costa un po' di soldini e i venditori sono in difficoltà (avrebbe dovuto infoprmarsi prima sul costo e considerarlo quando ho fatto la proposta e, ad ogni buon conto, io non sono rockfeller, anzi...);
- non è necessario perchè le variazioni della pianta sono fatti con dei pannelli di cartongesso (anche se l'accesso al terrazzo coperto è fatto con un muro di mattoni "veri") e in quanto tali non si deve fare la modifica della planimetria e le altre modifiche che ho riportato sono minimali;
- l'attuale propietario potrebbe pagare delle multe e l'iter sarebbe lungo (non è stato chiaro e non capisco che multe potrebbe pagare);
- di contrappunto se io acquistassi così senza modficha della planiemtria e dovessi fare io la dia il giorno in cui dovessi vendere o dovessi fare delle modifiche non pagherei alcuan multa perchè l'ho acquistata così com'è (non mi è chiaro perchè l'attuale propietario dovrebbe apgare delel multe e io no....);
Vorrei il vs parere:
1 è vero che le modifiche che sono state fatte non richiedono l'adegamento della planimetria catastale? 2 che genere di multe possono saltare fuori?
3 se rogito senza adeguare la planiemtria a quali rischi vado incontro?
Grazie mille

 

[SALVES]

Ciao sologin
1) le modifiche apportate sono oggetto di variazione catastale.
2) fai verificare da un tecnico se tali modifiche sono conformi al regolamento edilizio del comune ed eventuali vincoli, altrimenti non puoi regolarizzare, le sanzioni ed i requisiti per regolarizzare il tutto sono quelle previste dall'art.37 comma 4 d.p.r. 380/01.
3) se rogiti così senza variazione di planimetria catastale e autorizzazione urbanistica dia, non fai altro che dare una dichiarazine mendace al rogito, passibile se controllato e verificato della mendace dichiarazione di annullabilità del rogito stesso.
Ciao salves

 

[mlabriola]

3) se rogiti così senza variazione di planimetria catastale e autorizzazione urbanistica dia, non fai altro che dare una dichiarazine mendace al rogito, passibile se controllato e verificato della mendace dichiarazione di annullabilità del rogito stesso.

non è il compratore che deve dichiarare la corrispondenza tra stato di fatto e planimetria catastale, bensi' il venditore (o un tecnico incaricato), quindi chi compra non fa nessuna dichiarazione mendace. ciò non toglie che comunque l'atto sarà basato su una falsa dichiarazione, ergo necessita variazione catastale

 

[sologin]

Grazie mille per le cortesi risposte, avevavo il "vago" presentiemnto che mi stessero raccontando un bel po' di baggianate...

 

[essegiacomo]

se oltretutto sologin devi accedere ad un mutuo per l'acquisto della casa il perito della banca non consegnerà la perizia per difformità e quindi niente mutui.

 

[Bagudi]

se io acquistassi così senza modficha della planiemtria e dovessi fare io la dia il giorno in cui dovessi vendere o dovessi fare delle modifiche non pagherei alcuan multa perchè l'ho acquistata così com'è (non mi è chiaro perchè l'attuale propietario dovrebbe apgare delel multe e io no....);

Questa è una solenne stupidaggine: un agente immobiliare serio non dovrebbe fare affermazioni di questo genere.

Silvana

 

[mata]

Da quel che ho capito il problema non è solo catastale, ma urbanistico.
Fare una variazione catastale non è molto onerosa (in genere < 1.000 €, se non ci sono da fare i rilievi), il problema è che -secondo me- quelle modifiche sono abusive. La DIA, poi, si fa prima di fare i lavori, non dopo. Chi la fa incorre nel reato -penale- di falso ideologico (sia il proprietario che il tecnico progettista). Inoltre probabilmente le stesse opere non si possono (potrebbero) realizzare (magari sono contrari ai regolamenti edilizi, urbanistici o di igiene). Non è assolutamente vero, poi, che per un cartongesso non occorra la DIA: è un tramezzo come lo è una foratella in muratura od un pannello di legno.

 

[sologin]

Sinceramente non penso che mettere una scala a chiocciola interna ed eliminare una parete divisoria tra uno sgabuzziono ed una stanza siano contrari ai regolamenti edilizi, urbanistici o di igiene.

 

[SALVES]

il problema è che -secondo me- quelle modifiche sono abusive. La DIA, poi, si fa prima di fare i lavori, non dopo. Chi la fa incorre nel reato -penale- di falso ideologico (sia il proprietario che il tecnico progettista). Inoltre probabilmente le stesse opere non si possono (potrebbero) realizzare (magari sono contrari ai regolamenti edilizi, urbanistici o di igiene).

Mi pare che l'articolo 37 comma 4 del d.p.r. 380/01 cita tutt'altra cosa. Che ne pensi?

 

[akaihp]

Sinceramente non penso che mettere una scala a chiocciola interna ed eliminare una parete divisoria tra uno sgabuzziono ed una stanza siano contrari ai regolamenti edilizi, urbanistici o di igiene.

potrebbero esserlo.
L'unione di una stanza con uno sgabuzzino potrebbe generare una stanza priva dei corretti rapporti areoilluminanti.
Il collegamento con una scala a chiocciola, a seconda di che spazi collega, potrebbe essere contrario ad una serie di norme locali o nazionali. (tra le quali ad esempio la verifica statica, se effettuato in assenza di calcoli e titolo edilizio).