"Entro e non oltre" non è termine essenziale . ma come posso ottenre il doppio della caparra?

[Utente Cancellato 84348]

Buonasera a tutti,
in breve: ho firmato un proposta d'acquisto irrevocabile con versamento della caparra del 20% del prezzo pattuito a fine gennaio con la garanzia "a parole" dell'agenzia della stipula del rogito entro 14 giorni ... ma sulla proposta irrevocabile riportiamo il 15 marzo per "essere tutti tranquilli".

Ad oggi, 28/03/2022, non ho ancora la data del rogito ed anzi mi è stata proposta informalmente una proroga addirittura entro il 15 maggio ...

Posto che l'appartamento necessita di ristrutturazione e che per me la data del 15 marzo era già lontana in partenza ... ho chiesto, informalmente, uno sconto parametrato al ritardo nella stipula del rogito (2% al mese: per cui il 4% se rogitiamo entro il 15 maggio) pena la richiesta del doppio della caparra ma il venditore ha rifiutato (informalmente).

Senza stare ad elencare gli "n" motivi che per cui ritenevo giusto uno sconto neanche troppo esoso, direi, a questo punto vorrei capire se con una diffida ad adempiere entro 15 gg. avrei diritto, in caso di mancato adempimento, a recedere dal contratto e a pretendere il doppio della caparra.

Poi vorrei capire se, decorsi inutilmente i 15 gg., devo fare un'ulteriore comunicazione di recesso e di richiesta del doppio della caparra alla parte venditrice o se avendo già inserito tale "minaccia"/richiesta nella diffida ad adempiere mi "basta" agire legalmente per far accertare al giudice la risoluzione per inadempimento ed ottenere l'ordine di versamento del doppio della caparra.

Altra questione: non ho la PEC della parte venditrice ma solo l'indirizzo fisico ricavato da bozze di integrazioni contrattuali ricevute nel frattempo, in quanto nella proposta irrevocabile come parte venditrice è indicati la dicitura "EREDI TIZIO" e l'agenzia si è rifiutata di darmi la PEC (in realtà non so se ne dispone) asserendo che avrebbe provveduto ad inoltrarla lei stessa alla parte venditrice; da cui il dubbio:

- invio la diffida sulla pec dell'agenzia indirizzandola alla venditrice "per il tramite dell'agenzia", chiedendo contestualmente il tempestivo invio dell'evidenza della ricezione della parte venditrice?
- invio una raccomandata alla parte venditrice e per conoscenza all'agenzia?

Domanda: ma l'agenzia non ha l'obbligo di comunicarla immediatamente alla parte venditrice?

Evidentemente nel primo caso rischio di non sapere se la diffida è andata a buon fine mentre nel secondo certamente si allungano i tempi dai quali parte la diffida...

Ringrazio, chiunque voglia contribuire ad aiutarmi per dipanare questa intricata situazione.

 

[francesca63]

con la garanzia "a parole" dell'agenzia della stipula del rogito entro 14 giorni ..

Non sarebbe stato possibile, salvo avere il notaio a tua disposizione da subito (e forse nemmeno in quel caso), e quello che viene detto a voce vale meno di zero: non so come hai fatto a crederci anche solo un secondo.

per me la data del 15 marzo era già lontana in partenza ...

Penso tu sia consapevole che allora non avresti dovuto formulare la proposta con quella “data finale “per il rogito.

ho chiesto, informalmente, uno sconto parametrato al ritardo nella stipula del rogito (2% al mese: per cui il 4% se rogitiamo entro il 15 maggio) pena la richiesta del doppio della caparra ma il venditore ha rifiutato (informalmente).

Quindi o gli invii diffida ad adempiere, o accetti la proroga senza sconto.

con una diffida ad adempiere entro 15 gg. avrei diritto, in caso di mancato adempimento, a recedere dal contratto e a pretendere il doppio della caparra.

Si: devi inviare diffida, convocandolo al rogito per il quindicesimo giorno, con i soldi pronti.

nella proposta irrevocabile come parte venditrice è indicati la dicitura "EREDI TIZIO"

Cioè non sono indicati i nominativi dei venditori, identificati con i rispettivi dati ? Mi pare una follia.
Chi ha firmato per accettazione ?

invio la diffida sulla pec dell'agenzia indirizzandola alla venditrice "per il tramite dell'agenzia", chiedendo contestualmente il tempestivo invio dell'evidenza della ricezione della parte venditrice?

Non avrebbe alcun valore.
Devi inviare diffida ai promittenti venditori, correttamente identificati, ad ognuno presso la sua residenza .
Teoricamente non serve nemmeno informare l’agenzia.

ma l'agenzia non ha l'obbligo di comunicarla immediatamente alla parte venditrice?

No. I rapporti contrattuali riguardano te e i venditori, ormai.

 

[Utente Cancellato 84348]

Grazie per la risposta puntuale!
In effetti sono necessarie alcune precisazioni:

l'immobile in questione è oggetto di una successione e in sede di visita dello stesso ho appreso che il notaio che la cura è lo stesso che avevo scelto per il rogito e, al tempo, mi sembrava anche la soluzione migliore in quanto non avrebbe fatto perdere tempo ...

In realtà si è rivelata una scelta infelice, in quanto evidentemente i 14 gg. al massimo comunicati dall'agenzia derivavavno dalle informazioni ricevute dal notaio.

Ora il problema è che per completare la successione manca un certificato storico che deve rilasciare il comune e, quindi, i tempi si stanno dilatando enormemente; il notaio si trova in una situazione di conflitto di interessi avendo, in qualche modo, determinato l'errore sulla data di stipula del rogito.

Ma a questo punto mi chiedo: posso cambiare notaio, il cui nome è riportato sul preliminare? Come faccio a diffidare la parte venditrice ad adempiere se il notaio mi dice non posso convocarli in quanto i documenti non sono completi ....

O, addirittura, dovrei diffidare il notaio ad adempiere pena il ribaltamento del rischio di peredere il doppio della caparra su di lui?

Grazie per il supporto.

 

[n3m3six]

🤦

 

[Miciogatto]

Altra questione: non ho la PEC della parte venditrice ma solo l'indirizzo fisico ricavato da bozze di integrazioni contrattuali ricevute nel frattempo

Magari i dati che hai già sono quelli giusti ma io non rischierei: chiedi un certificato di residenza per ognuno dei venditori (oggi anche online si può fare) e sei tranquillo.

Come faccio a diffidare la parte venditrice ad adempiere se il notaio mi dice non posso convocarli in quanto i documenti non sono completi ....

Rispondi al notaio che non è colpa tua se i venditori si sono obbligati contrattualmente e ora non adempiono entro il termine concordato.
Ma probabilmente vuole solo tentare una mediazione ma qui sta a te accettare o no.

O, addirittura, dovrei diffidare il notaio ad adempiere pena il ribaltamento del rischio di peredere il doppio della caparra su di lui?

Il notaio non c'entra nulla, non è mica con lui che hai firmato la proposta.

 

[n3m3six]

O, addirittura, dovrei diffidare il notaio ad adempiere pena il ribaltamento del rischio di peredere il doppio della caparra su di lui?

🤦🤦🤦🤦🤦🤦

 

[francesca63]

il notaio si trova in una situazione di conflitto di interessi avendo, in qualche modo, determinato l'errore sulla data di stipula del rogito.

Tendo ad escludere che il notaio possa essersi sbilanciato sui tempi della dichiarazione di successione: sarà stato un”auspicio” dell’agente, non una certezza.
Infatti avete firmato per il 15 marzo.

posso cambiare notaio, il cui nome è riportato sul preliminare?

Si, ma non cambierebbe nulla.

Come faccio a diffidare la parte venditrice ad adempiere se il notaio mi dice non posso convocarli in quanto i documenti non sono completi ....

Il dato di fatto è che la data del rogito è passata inutilmente; puoi diffidarli, ma sei tu che devi valutare se ti interessa la casa o no.

dovrei diffidare il notaio ad adempiere pena il ribaltamento del rischio di peredere il doppio della caparra su di lui?

Ipotesi non perseguibile, e, permettimi, assurda.
In alternativa, se dal ritardo subisci danni dimostrabili, invece della diffida mandi una messa in mora, e tali danni dovranno esserti risarciti

 

[Utente Cancellato 84348]

"Il dato di fatto è che la data del rogito è passata inutilmente; puoi diffidarli, ma sei tu che devi valutare se ti interessa la casa o no."

A questo punto mi interessa avere il doppio della caparra visto l'atteggiamento di tutte le parti, ma per diffidarli non dovrei avere la disponibilità del notaio a darmi una data per il rogito? é questo il punto

 

[brina82]

Tendo ad escludere che il notaio possa essersi sbilanciato sui tempi della dichiarazione di successione: sarà stato un”auspicio” dell’agente, non una certezza.
Infatti avete firmato per il 15 marzo.

Può sempre capitare... io dovevo rogitare entro il 30 Novembre (per fare 2 successioni il notaio ha detto che ci avrebbe messo 2 minuti...). Il risultato è che il rogito ci sarà il 5 Aprile, sempre se tutto va bene...

 

[ab.qualcosa]

Auguri @brina82