Esclusiva .... ma di prezzo?

[Maurizio Zucchetti]

Vorrei porre una domanda sulla base di un caso concreto che si sta presentando ad un cliente diventato amico.
Gianni, prima del rogito di acquisto della casa che gli ho venduto io ( ) deve vendere la sua casa di Bologna, e per far ciò ha dato un incarico non in esclusiva e con lo stessa richiesta economica a due agenzie, che sanno ciascuna dell'esistenza dell'altra. Una di queste agenzie ha presentato un'offerta di acquisto, congrua come prezzo ma non come tempistica. Per motivi di tempo e di agevolazioni prima casa Gianni potrebbe essere costretto a vendere prima la casa al padre, e chiaramente vorrebbe farlo ad un prezzo largamente inferiore a quello di mercato. Gli ho detto che in questo modo potrebbe avere dei problemi con l'agenzia che, sebbene in regime di non esclusiva, vedendo che la casa è stata venduta ad un prezzo inferiore a quello dell'offerta presentata potrebbe richiedere (giustamente secondo me) la penale. Voi che ne pensate? :?
Preciso che Gianni non vuole assolutamente scavalcare l'agenzia, ma anzi vorrebbe essere aiutato nella triangolazione Gianni-papà-acquirente, ma siccome la stessa sta facendo pressioni, vorrebbe avere un quadro completo della situazione!

 

[Seroli]

Assolutamente no, poi va' letto l'incarico firmato, ma di solito l'incarico nella parte della penale si riferisce a:
- c'ho ripensato e non vendo piu'
- non ti permetto di fare le visite in casa

quindi l'altra agenzia che ha l'incarico e che non vende, nulla puo' dire in merito a cosa egli abbia accettato da altri.....semplicemente comunica che l'altra agenzia ha venduto e finisce li'.

 

[Maurizio Zucchetti]

Non mi sono spiegato bene .....
.. il problema è con l'agenzia che ha presentato l'offerta .... lui vorrebbe vendere la casa agli acquirenti ma visto che questi vogliono fare il rogito DOPO la data del rogito di acquisto della casa che gli ho venduto io Gianni, per beneficiare in quest'ultimo caso dei benefici prima casa, sarà costretto a vendere PRIMA la casa di Bologna al padre!
La paura è che l'agenzia che ha presentato l'offerta, visto che la situazione gli sta sfuggendo di mano (sarebbe il padre di Gianni che dovrebbe vendere la casa a chi ha presentato l'offerta, a questo punto senza nessun legame con l'Agenzia stessa), si metta per traverso! :?

... mi sa che mi sono spiegato ancora peggio ....

 

[jrogin]

Bel quesito Maurizio.
Probabilmente andrebbe letto l'incarico e vedere se sono indicate le modalità e le tempistiche di pagamento.
Se ci fossero e se fossero rappresentate nella proposta fatta dall'agenzia, a mio parere, questa in caso di rifiuto alla vendita avrebbe diritto alla penale.
In caso contrario, credo che Gianni sia esente dal riconoscere alcunchè all'agenzia.
Ad ogni modo credo che cercando di coinvolgerla nel passaggio figlio-padre, probabilmente un accordo lo troverà.

 

[caviapp]

Gianni, per beneficiare in quest'ultimo caso dei benefici prima casa, sarà costretto a vendere PRIMA la casa di Bologna al padre!
La paura è che l'agenzia che ha presentato l'offerta, visto che la situazione gli sta sfuggendo di mano (sarebbe il padre di Gianni che dovrebbe vendere la casa a chi ha presentato l'offerta

Ma siamo sicuri che il gioco valga la candela (costi notarili, successiva plusvalenza del padre che rivende subito a prezzo diverso)?

 

[Sandro 7942]

Beh, io non vedo grossi problemi con l'agenzia anche se la casa in questione passasse da Gianni al padre, in fondo hai detto che sono persone per bene, quindi sarebbe un discorso di pura formalità e sul quale penso si possa trovare un facile accordo... Parlandosi!

In ogni caso l'agenzia non potrebbe obiettare NULLA a Gianni (in quanto l'incarico è di NON ESCLUSIVA), la cosa migliore potrebbe essere una specie di lettera di intenti in cui il papà di Gianni promette all'agenzia di riconoscergli la provvigione nel caso in cui sia LUI a vendere la casa agli acquirenti che hanno fatto la proposta in qualità di nuovo proprietario... (spero di essermi spiegato, ma stamattina sono un po'zombie... )

Però Maurì... A Gianni conviene vendere la casa al padre in termini di tassazione??? Se il papà l'acquistasse come prima casa dovrebbe poi procedere ad un riacquisto entro 12 mesi dalla vendita dell'immobile... Se l'acquistasse come seconda casa pagherebbe le tasse che pagherebbe Gianni con il suo nuovo acquisto... Non dirmi che fanno una donazione perchè è un macello poi per il nuovo acquirente in caso di mutuo per l'acquisto....

 

[jrogin]

Mi sembra però di capire che Gianni ha rifiutato un offerta dall'agenzia che ha l'incarico, che l'ha formulata al prezzo concordato, ma con tempistiche che a Gianni non vanno bene.
A mio parere c'è da vedere se nell'incarico si parlava di tempistiche precise o no.

 

[bruno80]

Maurizio non c'ho capito un granchè... sarà che è sabato aspetto uno schemino per capirne di più

 

[Maurizio Zucchetti]

Grazie a tutti per l'interessamento e le risposte!
Il problema è stato superato inserendo nella proposta d'acquisto una clausola nella quale si vincola il padre di Gianni, qualora diventi proprietario prima del preliminare, a stipulare il preliminare alle stesse condizioni della proposta!

 

[marcellogall]

caro maurizio zucchetti, temo che se farai i conti con accuratezza ti accorgerai che il gioco non vale la candela, come ben dice sandro nella seconda parte della sua risposta.