Per evitare che altri incorrano, al momento dell’acquisto della propria casa, nell’inconveniente in cui sono rimasto coinvolto, desidero raccontarvi quanto successo.
Come certamente a Vostra conoscenza, per gli immobili da costruire il nostro legislatore (D.L. 20 giugno 2005 n. 122) impone al costruttore di consegnare all'acquirente, al momento della stipula del compromesso una fideiussione che garantisca all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso abbia versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell'acquisto dell'immobile nel caso in cui l'imprenditore si venga a trovare in una "situazione di crisi".
La fidejussione, il cui costo deve essere sostenuto dal venditore, deve avere determinate caratteristiche, espressamente previste dalla legge.
Bene, qualche anno fa al momento della stipula di un compromesso per l’acquisto della mia prima casa, a maggior tutela, ho chiesto al costruttore la trascrizione del compromesso e la prevista fidejussione a garanzia della caparra e degli anticipi. In effetti dinanzi al Notaio, che ha stilato l’atto, mi è stata consegnata una fideiussione che sembrava avere le caratteristiche previste.
Ritenendomi debitamente “protetto” sia dalla trascrizione, sia dalla fideiussione ho atteso il completamento delle opere, che purtroppo non è mai avvenuto, tanto che ho dovuto avviare successivamente le azioni legali.
Ad una più attenta analisi della fideiussione ho scoperto:
In pratica il costruttore che mi ha consegnato la fideiussione, forse a risparmio di costi o probabilmente perché non in grado di avere rilasciata una garanzia da una Istituto abilitato, mi aveva consegnato un impegno che, pur facendo esplicito riferimento al D.L. 122/2005, nulla aveva a che fare con lo stesso.
Inoltre, anche il Confidi, che ha rilasciato la fideiussione, malgrado non autorizzato dalla Banca d’Italia a rilasciare garanzie a privati, si è prestato al rilascio di un atto che genera certamente confusione nell’ignaro beneficiario.
Infine anche il Notaio, che mi ha assistito nel perfezionamento dell’atto di compromesso, avrebbe probabilmente avuto l’obbligo professionale di accertare l’idoneità della fideiussione stessa in relazione a quelle che sono le prescrizioni di legge.
Purtroppo la legge non prevede sanzioni per il mancato rilascio o per la non conformità dell’impegno fideiussorio, se non la nullità dell’atto che può essere fatta valere solo dall’acquirente e che non sempre può rivelarsi utile a tutela.
Allo stato, mi trovo quindi, mio malgrado, con una causa legale in corso per il recupero delle somme anticipate, non coperto dalla fideiussione e, a quanto pare, non in grado di rivalermi sui responsabili (costruttore, Intermediario Finanziario, Notaio) che hanno di fatto eluso la legge sul rilascio della garanzia “a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire”.
Spero che altri acquirenti, con più attenzione, non incappino nello stesso inconveniente.
Vincenzo58 - Palermo
Come certamente a Vostra conoscenza, per gli immobili da costruire il nostro legislatore (D.L. 20 giugno 2005 n. 122) impone al costruttore di consegnare all'acquirente, al momento della stipula del compromesso una fideiussione che garantisca all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso abbia versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell'acquisto dell'immobile nel caso in cui l'imprenditore si venga a trovare in una "situazione di crisi".
La fidejussione, il cui costo deve essere sostenuto dal venditore, deve avere determinate caratteristiche, espressamente previste dalla legge.
Bene, qualche anno fa al momento della stipula di un compromesso per l’acquisto della mia prima casa, a maggior tutela, ho chiesto al costruttore la trascrizione del compromesso e la prevista fidejussione a garanzia della caparra e degli anticipi. In effetti dinanzi al Notaio, che ha stilato l’atto, mi è stata consegnata una fideiussione che sembrava avere le caratteristiche previste.
Ritenendomi debitamente “protetto” sia dalla trascrizione, sia dalla fideiussione ho atteso il completamento delle opere, che purtroppo non è mai avvenuto, tanto che ho dovuto avviare successivamente le azioni legali.
Ad una più attenta analisi della fideiussione ho scoperto:
- che è stata rilasciata da un Intermediario Finanziario ex art. 106, che, come certificatomi dalla Banca d’Italia, non può rilasciare garanzie a privati e non da una Banca o Assicurazione o I.F. ex art. 107 come previsto dalla legge;
- che la fideiussione aveva scadenza annuale e non, come previsto dalla norma, al momento del trasferimento della proprietà.
In pratica il costruttore che mi ha consegnato la fideiussione, forse a risparmio di costi o probabilmente perché non in grado di avere rilasciata una garanzia da una Istituto abilitato, mi aveva consegnato un impegno che, pur facendo esplicito riferimento al D.L. 122/2005, nulla aveva a che fare con lo stesso.
Inoltre, anche il Confidi, che ha rilasciato la fideiussione, malgrado non autorizzato dalla Banca d’Italia a rilasciare garanzie a privati, si è prestato al rilascio di un atto che genera certamente confusione nell’ignaro beneficiario.
Infine anche il Notaio, che mi ha assistito nel perfezionamento dell’atto di compromesso, avrebbe probabilmente avuto l’obbligo professionale di accertare l’idoneità della fideiussione stessa in relazione a quelle che sono le prescrizioni di legge.
Purtroppo la legge non prevede sanzioni per il mancato rilascio o per la non conformità dell’impegno fideiussorio, se non la nullità dell’atto che può essere fatta valere solo dall’acquirente e che non sempre può rivelarsi utile a tutela.
Allo stato, mi trovo quindi, mio malgrado, con una causa legale in corso per il recupero delle somme anticipate, non coperto dalla fideiussione e, a quanto pare, non in grado di rivalermi sui responsabili (costruttore, Intermediario Finanziario, Notaio) che hanno di fatto eluso la legge sul rilascio della garanzia “a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire”.
Spero che altri acquirenti, con più attenzione, non incappino nello stesso inconveniente.
Vincenzo58 - Palermo
