Firmare compromesso senza caparra

[Snooke]

Buonasera, come da titolo ho bisogno di alcune informazioni...
ho ricevuto una proposta d'acquisto per la mia casa tramite agenzia.
il possibile acquirente non ha però intenzione di versare alcuna caparra, anzi rimanda il tutto dicendo che al momento del rogito avremmo l'intera quantità concordata. La stessa agenzia conferma che non è necessaria la caparra nè l'acconto per effettuare l'acquisto.
io sinceramente non sono esperto e non so se questo può comportare qualche abuso da parte dell'acquirente o della stessa agenzia, che ne pensate ? quali sono i passi da fare? devo lasciare sfumare l'offerta?
altre persone mi hanno spiegato che ad oggi molte persone non hanno possibilità di investire il 'gruzzoletto' di risparmi nella caparrra e si rimanda tutto al mutuo, che se conferito, deve essere al 100%, quali sono i rischi nel caso in cui accetti?
Esiste una maniera per tutelarmi ?
grazie 1000 anticipatamente

 

[Rosa1968]

A quando il rogito? Al di là dei conoscenti non ho capito se è anche il tuo caso ovvero acquirente che chiede il 100% di mutuo.

 

[Miciogatto]

Tecnicamente la caparra non è cosa necessaria affinchè il contratto sia valido.

Però devi fare un ragionamento, se ti conviene accettare e Rosa giustamente fa riferimento ai tempi del rogito e alla difficile possibilità oggi come oggi di avere un mutuo superiore all'80%.

Quindi, esagero un po' termini: potresti avere una proposta con zero caparra, con rogito tra 12 mesi e poi scoprire, tra 12 mesi, che il tuo acquirente si ritira.

Tu non hai caparra e quindi non puoi trattenere nulla a titolo di risarcimento, hai tenuto la casa bloccata per 12 mesi, magari sarebbero arrivate altre proposte, insomma perdi tempo e indirettamente denaro.

Poi, se invece sai che il mutuo che deve chiedere è minimo e ti ha scritto in proposta rogito tra 30 giorni ... la musica cambia.

 

[Snooke]

Dunque la data presunta del rogito è a fine mese .. il problema è che non essendo uscito ancora il perito dubitavo potesse essere tutto regolare... in più io non ho avuto evidenza rispetto al loro mutuo .. devo chiedere informazioni rispetto al mutuo conferito ? Si, il caso loro è quello di chiedere 100 % di mutuo .. ma io non ne ho evidenza, credete che mi debba informare ? L agenzia conferma che loro hanno un mutuo al 100 % ma non so se fidarmi sulla parola... comubque ricapitolando, da ciò che mi dite tecnicamente l'unico svantaggio che potrei avere accettando sarebbe quello di tenere la casa ferma per il tempo del rogito .. e dal momento che gli acquirenti si ritirano non subirei pagamenti di nessuna penale verso l agenzia?se non ho capito male , Il rischio di perderci è concretamente basso

 

[alessandro66]

Dunque la data presunta del rogito è a fine mese .. il problema è che non essendo uscito ancora il perito dubitavo potesse essere tutto regolare... in più io non ho avuto evidenza rispetto al loro mutuo .. devo chiedere informazioni rispetto al mutuo conferito ? Si, il caso loro è quello di chiedere 100 % di mutuo .. ma io non ne ho evidenza, credete che mi debba informare ? L agenzia conferma che loro hanno un mutuo al 100 % ma non so se fidarmi sulla parola... comubque ricapitolando, da ciò che mi dite tecnicamente l'unico svantaggio che potrei avere accettando sarebbe quello di tenere la casa ferma per il tempo del rogito .. e dal momento che gli acquirenti si ritirano non subirei pagamenti di nessuna penale verso l agenzia?se non ho capito male , Il rischio di perderci è concretamente basso

In caso di ritiro da parte dell'acquirente, oltre a non poter trattenere la caparra, dovresti pagare la provvigione all'agenzia. Se ho capito bene, nella proposta non si parla del mutuo (100%???...Utopia!) e quindi non c'è neanche una clausola sospensiva che vincoli il diritto alla provvigione all'ottenimento del mutuo...fossi in te non accetterei...

 

[Avv Luigi Polidoro]

Concordo con alessandro66.
un vecchio adagio dice di non fidarsi di chi ti chiede soldi per farti lavorare.... figuriamoci un acquirente di un immobile che dice di non avere neanche 5.000,00 euro per la caparra ma assicura (a parole) che avrà un mutuo al 100%.
Strano anche che l'agente immobiliare abbia il coraggio di proporre simili negoziazioni senza offrirti alcuna concreta garanzia.

 

[Snooke]

già è proprio come pensavo allora, la magagna c'è e si vede... nel caso in cui sul contratto venga riportato che esiste un mutuo al 100 % e nel caso in cui il perito uscisse credete che cambi la musica o stessa solfa? intanto grazie dei preziosi consigli, stando a quel che dice l'agenzia invece è una prassi molto comune quella di non dare caparra. mi puzzava al quanto.

 

[Avv Luigi Polidoro]

io non mi fiderei e cambierei anche agenzia.

 

[Miciogatto]

La precisazione sulle commissioni, comunque dovute all'agenzia, anche in caso di successivo ritiro dell'acquirente, è importantissima e mi era sfuggita.

... nel caso in cui sul contratto venga riportato che esiste un mutuo al 100 % e nel caso in cui il perito uscisse credete che cambi la musica o stessa solfa?

Non può esistere un mutuo se il perito non è ancora uscito.
Non può uscire il perito se non c'è una proposta accettata.

Sembra un cane che si morde la coda, giusto?
Questo problema (che non è tuo ma dell'acquirente) in genere viene risolto con una clausola sospensiva che in soldoni vuol dire questo "se mi danno il mutuo entro questa data procediamo, altrimenti si annulla tutto".

Se invece nella proposta non si fa cenno al mutuo vuol dire che è responsabilità acquirente trovare i soldi ... però nel tuo caso lui non rischia nulla se non li trova (zero caparra). Per te non va bene.

Ora non sappiamo cosa c'è scritto sulla tua proposta.

Resta il fatto che, a naso, concordo con gli altri che ti hanno risposto e quindi meglio non accettare questa proposta e farla scadere semplicemente ignorandola e non fornendo alcuna risposta scritta.


Se proprio sei a cortissimo di acquirenti, aggiungo che al limite potresti:

- rispondere con una controproposta (scritta) alle tue condizioni

oppure

- dire che accetterai una nuova proposta scritta come dici tu.

Per fare questo è necessaria l'assistenza o di un agente competente o di un avvocato specializzato in materia.


Al limite limite limite: accetti l'attuale proposta (tanto perdi solo un mese di tempo, magari due per sollecitare eventuali ritardi) ma solo dopo aver ottenuto una dichiarazione blindata (scritta) di rinuncia alle provvigioni da parte tua verso l'agenzia in caso di acquirente inadempiente.

Ovvio che anche questa necessita di valutazione e assistenza di un professionista che non può essere il tuo attuale agente.

Se no cambia agenzia che fai prima, se puoi.
Hai rilasciato incarico a lungo termine?

 

[alessandro66]

già è proprio come pensavo allora, la magagna c'è e si vede... nel caso in cui sul contratto venga riportato che esiste un mutuo al 100 % e nel caso in cui il perito uscisse credete che cambi la musica o stessa solfa? intanto grazie dei preziosi consigli, stando a quel che dice l'agenzia invece è una prassi molto comune quella di non dare caparra. mi puzzava al quanto.

La caparra (confirmatoria) é, invece, prassi comunissima ed altamente consigliata perché, oltre a rispecchiare il concreto interesse del proponente, rappresenta la sua volontà di assumersi tutte le responsabilità derivanti dal contratto che sottoscrive inoltre, essendo un impegno economico, diventa un incentivo ulteriore a rispettare gli impegni presi e rappresenta una forma di garanzia reciproca perché, qualora l'inadempienza fosse del venditore, egli dovrebbe restituire il doppio della suddetta caparra...è chiaro ed evidente, quindi, che più è alta la cifra e meglio è, così come è altrettanto chiaro ed evidente che l'agenzia stia minimizzando sulla sua importanza al solo scopo di farvi firmare per concludere l'affare e maturare il diritto alla provvigione, a quel punto dovranno essere pagati comunque anche se non si dovesse rogitare...