Firmare compromesso senza caparra

[CheCasa!]

Anche nel caso di un mutuo al 100%, l'acquirente dovrebbe disporre di una discreta sommetta finalizzata al pagamento delle imposte, dell'agenzia, del notaio...
Questi denari, prima della sottoscrizione del rogito, potrebbero essere destinati alla costituzione della caparra.
In caso contrario, non parleremmo neppure di mutuo al 100% ma al 110/120%.

 

[VeniceRealDeal]

Scusate non capisco perchè deve cambiare agenzia.

Sto per fare l'esame di agente immobiliare quindi parlo da noob, però mi sembra sia possibile risolvere il problema così (se non va bene ringrazio moltissimo anticipatamente per le eventuali spiegazioni):

Riscrivi la proposta aggiungendo la condizione sospensiva "le parti si accordano che la proposta d'acquisto si intende accettata e il presente affare concluso salvo buon fine del pagamento dell'intero importo per la vendita del suddetto immobile al rogito notarile da eseguirsi in data xx.xx.xxxx"

Firma, consegna all'agente ed attendi la notifica dell'accettazione firmata della controparte (senza la quale la proposta non è valida). Se non controfirmano li saluti e cambi agenzia.

Quindi se la vendita, che è a fine mese, non va a buon fine, non dovrai niente all'agenzia e perderai solo il tempo che ti separa dal rogito.

 

[Avv Luigi Polidoro]

perché l'agenzia sembra essere poco professionale o, per usare un termine maggiormente corretto dal punto fi vista giuridico, scarsamente diligente.

 

[VeniceRealDeal]

D'accordo ma perchè far saltare l'affare se basta aggiungere la clausola? Se non controfirmano allora manda a remengo l'agenzia, scusa il francese.

Comprendo l'obiezione, mi chiedevo però se era corretto il modo in cui io ho scritto la condizione. Grazie ciao!

 

[Avv Luigi Polidoro]

Scusate non capisco perchè deve cambiare agenzia.

Riscrivi la proposta aggiungendo la condizione sospensiva "le parti si accordano che la proposta d'acquisto si intende accettata e il presente affare concluso salvo buon fine del pagamento dell'intero importo per la vendita del suddetto immobile al rogito notarile da eseguirsi in data xx.xx.xxxx"

Ma questa non è una vera condizione sospensiva: come puoi subordinare l'efficacia della proposta alla stipula del rogito ed al versamento dell'intero prezzo?!

 

[enrikon]

Scusate non capisco perchè deve cambiare agenzia.

Perchè, fra l'altro, ha detto che è prassi comune fare proposte d'acquisto senza caparra.
Per me questo basta e avanza

 

[alessandro66]

"le parti si accordano che la proposta d'acquisto si intende accettata e il presente affare concluso salvo buon fine del pagamento dell'intero importo per la vendita del suddetto immobile al rogito notarile da eseguirsi in data xx.xx.xxxx"

Questa non è una clausola sospensiva ma la condizione determinante di qualsiasi compravendita...la sospensiva deve riferirsi all'ottenimento dell'importo necessario al saldo prezzo tramite mutuo, importo che deve essere specificato nella proposta, separandolo da quanto già versato o da versare prima del rogito o anche al rogito ma indipendentemente dall'importo di mutuo necessario...nel caso specifico sarà tutto mutuo (mah!...) e quindi non saranno indicati altri importi ma dovrà essere chiaro che l'intero prezzo dell'immobile verrà pagato tramite mutuo e che la validità della proposta è vincolata al buon esito della delibera...se ciò non avvenisse la proposta non si tramuterà in contratto ad effetti obbligatori, quindi l'affare non si concluderà e l'agenzia non maturerà il diritto alla provvigione da nessuna delle parti.[DOUBLEPOST=1409736414,1409736181][/DOUBLEPOST]

Perchè, fra l'altro, ha detto che è prassi comune fare proposte d'acquisto senza caparra.
Per me questo basta e avanza [/quo
Cambiare agenzia sarebbe la giusta risposta del cliente al loro comportamento....ma se ha conferito incarico in esclusiva è probabile che per svincolarsi debba pagare una penale....

 

[VeniceRealDeal]

Vi ringrazio moltissimo tutti per le risposte. E colgo l'occasione per farvi i complimenti per il forum, e' molto che vi leggo i posts, leggo il piu' possibile per imparare e questa e' la prima volta che mi azzardo ad intervenire. Come detto, sto ancora studiando, e credevo che nella condizione sospensiva si potesse, per accordo tra le parti, indicare qualsiasi condizione, purche' determinata, nel senso che pensavo non si potesse inserire chesso' "salvo non piova" ma che qualsiasi altra condizione relativa all'oggetto della transazione potesse essere apposta liberamente.
Mi rendo conto ora che la condizione puo' essere legata solo alla prestazione del mutuo e non relativa al pagamento intero dell'importo o al fornire chesso' magari altre idonee garanzie (?) al buon fine del pagamento dello stesso al momento del rogito.

 

[alessandro66]

Vi ringrazio moltissimo tutti per le risposte. E colgo l'occasione per farvi i complimenti per il forum, e' molto che vi leggo i posts, leggo il piu' possibile per imparare e questa e' la prima volta che mi azzardo ad intervenire. Come detto, sto ancora studiando, e credevo che nella condizione sospensiva si potesse, per accordo tra le parti, indicare qualsiasi condizione, purche' determinata, nel senso che pensavo non si potesse inserire chesso' "salvo non piova" ma che qualsiasi altra condizione relativa all'oggetto della transazione potesse essere apposta liberamente.
Mi rendo conto ora che la condizione puo' essere legata solo alla prestazione del mutuo e non relativa al pagamento intero dell'importo o al fornire chesso' magaro altre idonee garanzie (?) al buon fine del pagamento dello stesso al momento del rogito.

Forse sono stato poco chiaro, comunque la sospensiva non è sempre relativa al mutuo....è consigliabile in questo caso e lo è, paradossalmente, per il venditore che così si mette al riparo da un pagamento di provvigione anche nel caso in cui non si possa rogitare proprio a causa della mancata concessione del mutuo ma di solito si inserisce a tutela del compratore per impedirne l'inadempienza che scaturirebbe dal non poter saldare il prezzo pattuito. Un altro motivo per inserire una clausola sospensiva potrebbe essere la verifica delle visure ipotecarie e catastali o ancora che eventuali difformità urbanistiche e/o catastali vengano sanate entro una certa data, di solito entro il rogito ma alcuni chiedono che avvenga entro il preliminare....non è una sospensiva il pagamento del prezzo...quello è obbligatorio....vedere soldi, dare cammello!

 

[VeniceRealDeal]

Grazie si scusa avevo letto della sospensiva per le visure e difformita', non ci avevo pensato nel mio post perche' stavo pensando solo al problema del pagamento cercando di trovare una soluzione per il cliente senza che questi dovesse a tutti i costi cambiare agenzia e salutare subito l'attuale proponente acquirente